Сделки с недвижимостью. Как избежать риска?

Любые сделки с недвижимостью – это определенный риск. Подтверждением тому служит статистика: примерно три процента всех операций с жильем оспариваются и в дальнейшем даже расторгаются в судах. Получается, что рискуем мы и когда покупаем и когда продаем. Как же можно уменьшить эти риски и не остаться у разбитого корыта?

Одними из самых «опасных» для покупателя считаются сделки, в которых собственниками продаваемой квартиры являются дети. Ведь если при проведении сделки были ущемлены их права, то она может быть признана недействительной. Ни один агент по недвижимости, по словам специалистов, не проведёт такую сделку без согласия органов опеки.

«По закону продавцу необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры, в которой он является сособственником. Для этого ребенку необходимо выделить долю в новом жилье или же денежные средства (или их часть), вырученные от продажи квартиры, положить на счет в банке. И в интересах покупателя проверить, так ли это, иначе сделка будет признана недействительной и квартиру придется вернуть бывшим хозяевам», – рассказала юрист АН «Любимый город» Наталья Патяка.

Если же ребенок не является собственником, а только зарегистрирован в продаваемой квартире по месту жительства, то в этом случае по регистрации особых требований закон не предъявляет. Главное условие, чтобы ребенок получил другую регистрацию.

Специалисты рынка недвижимости советуют избегать подобных сделок. Ведь зачастую продажу такой недвижимости оформляют договором дарения. Недобросовестные агенты или продавцы просто не могут (а может быть и не хотят) искать собственников. А подобные сделки оспарить в суде будет проще простого.

Поэтому, если в АН вам предложили оформить сделку таким образом, – бегите оттуда без оглядки. Если же вы все же не можете отказаться от подобной идеи, то здесь придется поднапрячься и найти всех совладельцев жилья.

Сейчас часто попадаются объявления о продаже квартир с обременением. В большинстве случаев это означает, что квартира находится в залоге у банка. Продать такую недвижимость без снятия залога невозможно, пока залоговые обязательства, чаще всего ипотека, не будут погашены. Поэтому попадаться на такую удочку не следует. Реже пытаются продать жилье, право на проживание в котором сохраняют или имеют лица, находящиеся в местах лишения свободы, лица, проходящие военную службу, и т. д.

Как же защититься покупателю в этом случае? Юрист АН «Любимый город» Наталья Патяка советует: во-первых, обратиться в достаточно крупное агентство недвижимости. Ваш риелтор соберет для вас всю необходимую информацию по квартире, чтобы подобных «сюрпризов» избежать. Если же жилье приобретается самостоятельно, необходимо тщательно изучить не только поквартирную карточку, но и все договоры купли-продажи, мены, дарения, которые заключались по этой недвижимости, а также составить запрос в паспортный стол обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах. Только тогда можно будет более-менее гарантировать отсутствие «сюрприза» в виде дополнительного жильца.

«В моей практике был случай, когда в семье умер отец, после которого осталась «двушка». Спустя некоторое время в наследство вступил его сын, который эту квартиру продал. Новые жильцы оформили сделку, заехали и счастливо и спокойно жили, пока однажды в дверь не раздался тревожный звонок. Выяснилось, что у мужчины была также дочь, которая проживала в другой стране и о смерти отца и наследстве, соответственно, ничего не знала. Понятное дело, она хотела восстановить справедливость и заявила о своих правах на наследство, то есть на эту самую квартиру, которая уже принадлежала другим людям», – рассказал юрист Андрей Иванов (г. Санкт-Петербург).

Опираясь на данный случай, специалист советует: перед покупкой такой квартиры необходимо заранее выяснять, на каком основании жилье перешло к наследнику, чтобы исключить притязания со стороны иных лиц.

Среди объявлений попадаются и о продаже долей в квартире или доме. Но покупателю стоит помнить о том, что доля не всегда подразумевает под собой фактическое отдельное жилое помещение, т. е. приобретая долю, вы не получаете гарантии, что в дальнейшем ее можно будет выделить в натуре в виде комнаты.

«Для этого необходимо, во-первых, чтобы само жилое помещение могло позволить такую возможность, и, во-вторых, необходимо получить письменное согласие всех сособственников. Затем следует череда получения разрешений в государственных органах, оплата госпошлины и только потом можно получить свидетельство о регистрации права собственности на комнату. Процесс этот длительный и рискованный, поэтому перед тем, как его начинать, лучше проконсультироваться с риелтором и юристом», – пояснила Наталья Патяка.

Помните, что доверять все операции с крупными суммами можно только родственникам или людям, которым вы безоговорочно доверяете. И не забывайте: доверенности подделываются и легко отменяются.

«Ещё один пример, относящийся к подобной ситуации. Женщина при продаже квартиры оформила доверенность на подругу. Когда сделка была закончена, все деньги за недвижимость, как и сама подруга, исчезли. Доказать что-то в суде или оспорить возникшую ситуацию было уже нереально. Поэтому помните: полностью полагаясь на того человека, которому выписана доверенность, вы впоследствии можете столкнуться с ситуацией, когда доверенное лицо присвоит себе деньги, предназначенные для доверителя», – пояснил юрист Андрей Иванов.

Человеку без опыта в подобных сделках, конечно, тяжело уследить за всеми нюансами. Особенно за юридической составляющей (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования). Не каждый может с легкостью распознать откровенное мошенничество на рынке недвижимости. Вот почему зачастую легче обратиться к профессионалам, если вы сами не особо владеете ситуацией. И не забывайте о поговорке: «скупой платит дважды». В сделках с недвижимостью – экономии не место.