Архангельск: итоги прошедшего года

Как и ожидалось ранее, цены на вторичную недвижимость в 2013 году упали. Это случилось потому как слишком уж резким и высоким был подъем в предыдущие несколько лет.

Общий индекс средних цен предложения снизился почти на 4% и по итогам 2013 года составляет 59 811 руб./кв.м. Цены предложения в центре города снизились на 3,3% и значение индекса на конец декабря 2013 года составляет 67 303 руб./кв.м.

Опрошенные нами специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что реальные цены продаж квартир (на основе информации по совершенным сделкам) оказались меньше средних цен предложения и снижение цен на вторичном рынке недвижимости в 2013 году составило около 10%.

В I квартале 2013 цены еще пытались подняться вверх, хотя уже было понятно, что рынок в целом входит в стагнацию, и с апреля до конца года цены неуклонно снижались. Основное падение пришлось на вторую половину года.

2013 год должен запомниться неравномерной активностью спроса – покупатели то активизировались в отдельные месяцы, то вновь занимали выжидательную позицию. Осень, на которую традиционно возлагались большие надежды в плане увеличения активности покупателей, вышла на удивление спокойной. Оживление рынка было – но кратковременное и незначительное.

В 2013 году все больше набирает силу тенденция смещения спроса с дешевого и старого жилья на более современное и комфортное. Эта тенденция будет только усиливаться в будущем.

Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска за январь-декабрь 2013 год (все типы домов, кроме деревянных)

* кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

Более всего цены упали на 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах города. В период роста на эти квартиры был огромный спрос и цены на них были необоснованно завышены, поэтому сейчас такое падение вполне закономерно.

Также важно отметить, что падение цен в большей степени коснулось жилья эконом-класса в старом жилом фонде. Так, в центре Архангельска цены предложения на квартиры в пятиэтажках упали в среднем на 4%. В то же время в более новых домах 93-95 серии и индивидуальных кирпичных домах падение составило около 1%.

Динамика цен по типам домов на вторичном рынке Архангельска (центр города)

По нашим оценкам, за 2013 год резко выросло количество предложений квартир – более чем в 1,5 раза. При этом процент застоявшихся на рынке объектов (срок экспозиции которых составляет более шести месяцев) увеличился в два раза с 8% до 16%.

Количество предложений квартир и комнат на вторичном рынке недвижимости (по данным общегородской базы данных ООО «АН «Троицкий Дом»)

Также отметим, что значительно расширились диапазоны цен предложения. Что это значит? Рассмотрим для примера достаточно активный сегмент рынка – 1-комнатные квартиры в 5-этажных домах в центре города. В начале 2013 года такие квартиры выставлялись в продажу по ценам от 2 200 000 до 2 700 000 рублей. На конец же года минимальная планка понизилась до 2 000 000 рублей. В то же время верхний предел цен для таких квартир не изменился и составляет 2 700 000 рублей.

Из распечаток по базе данных АН «Троицкйи Дом» видно, что 20 самых недорогих квартир площадью около 30 кв.м. в 5-этажках в начале года стоили от 2 230 000 рублей до 2 380 000 рублей. В декабре 2013 года 20 самых недорогих квартир стоят от 2 000 000 рублей до 2 200 000 рублей. Таким образом, минимальные цены предложения в 2013 году упали примерно на 10%. Но из-за того, что верхняя планка цен предложения на подобные квартиры так и осталась на уровне 2 700 000, средние цены на 1-комнатные в центре упали всего лишь на 3,3%.

В условиях нынешней нестабильной ситуации трудно давать точные прогнозы на будущее. Скорее следует рассмотреть разные вероятные сценарии развития событий.

Рассматривать самый негативный сценарий – масштабный кризис экономики и его последствия – мы не будем, ограничимся лишь ремаркой, что в такой ситуации, когда трудно спрогнозировать результат воздействия глобальных экономических рисков, прогноз будущих цен и вовсе может не иметь смысла: что толку в такой ситуации предполагать, что цены вырастут или упадут на 15–20%, если уровень официальной инфляции будет, допустим, в районе 30–40% и попросту не будет платежеспособного спроса. Да и подобный сценарий мы считаем очень маловероятным.

Наиболее вероятны следующие два сценария: первый – умеренно негативный – характеризуется медленным нарастанием существующих проблем в экономике, которые будут оказывать влияние на рынок недвижимости. В числе основных последствий или факторов, которые будут тормозить рост цен, – низкие доходы населения и дорогие кредиты. В этом случае цены будут топтаться на месте или плавно снижаться в течении года в пределах 5–7%.

Второй сценарий – назовем его умеренно позитивный – будет характеризоваться улучшением макроэкономической ситуации. Причины такого улучшения могут быть разными, хотя, конечно, подобные предположения могут вызывать массу споров. Однако сделаем допущение, что экономическая ситуация в России, и в Архангельске в частности, улучшится. Как это отразится на ценах на недвижимость? Скорее всего, цены будут расти на уровне инфляции, не более. В этом случае стоит ждать увеличения количества сделок на устойчивом рынке.

Наш прогноз: в первой половине года средние цены продолжат тенденцию прошлого года и снизятся в пределах 5%, после чего будут стоять на месте или немного расти. Очень вероятно, что по итогам 2014 года средние цены практически не изменятся.

При этом в разных сегментах рынка цены будут вести себя по-разному: старое, морально и физически устаревшее жилье будет продолжать снижаться в цене. Качественное и современное жилье, особенно эконом-класса и класса комфорт, которое стало более доступным в последние годы, естественно будет пользоваться бОльшим спросом.

В целом год будет более активным. Несмотря на любые экономические кризисы, человеку все равно надо иметь крышу над головой в соответствии с текущими потребностями своей семьи. Поэтому качественное и финансово доступное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом.

По данным информационно-аналитического отдела АН «Троицкий Дом».