Рынок недвижимости очень востребован в Поморье, а тем более в столице региона – Архангельске. Что выгоднее сегодня покупать: новостройку или вторичное жильё и снизятся ли на данные объекты недвижимости в ближайшее время цены. Об этом и многом другом мы поговорили в рамках круглого стола с его участниками – представителями строительного холдинга, банка и агентств недвижимости.
Стоимость новостроек выросла
Жители Поморья жалуются на то, что в области господствуют «драконовские» цены на жильё, молодой семье без ипотеки даже не стоит и мечтать о квартире. При этом цены растут у всех застройщиков, но наиболее ответственные и стабильно работающие компании предлагают своим клиентам различные варианты оптимизации расходов при покупке жилья.
В Поморье появляется всё больше новостроек, удастся ли переломить ситуацию и о тенденциях к изменениям цен на рынке новостроек рассказала маркетолог строительно-ивестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Наталия Коротаевская:
«Сегодня сложилась ситуация, когда первичный рынок стал рынком покупателя. Застройщики охотно дают бонусы и дополнительные скидки. Сейчас на рынке первичного жилья наметилась тенденция не к снижению цен, а к улучшению качества продукта. Покупатель получает хорошую отделку, обустройство придомовой территории (гостевые парковки, детские и спортивные площадки, хоккейные и футбольные коробки). Получается, что за прежнюю стоимость клиент получает ряд дополнительных бонусов. Холдинг "Аквилон-Инвест" при покупке квартиры предлагает покупателю два вида отделки на выбор: "белая" и "под ключ"; застройщик предоставляет выгодные условия по рассрочке: если раньше речь шла только о рассрочке до конца строительства, то теперь появился новый продукт "Рассрочка 50/50". Это значит, что покупатель может внести половину суммы в начале и половину – в конце строительства».
Есть ли спрос на новостройки?
В большинстве случаев квартиры в новостройках продаются ещё до сдачи дома. Несмотря на кризисные явления, эта тенденция сохранилась, не «просела» даже продажа недвижимости бизнес-класса. «В Архангельске мы запускаем престижный ЖК "Альфа" на Набережной, это три дома, в каждом из которых по 80 квартир. Перед запуском проекта мы проводили исследования рынка жилья такого класса, и, определенно, есть спрос на недвижимость бизнес-класса. В 25-этажке сегодня продано уже порядка 50% квартир. Спрос на квартиры резко подскакивает, когда объект выходит на завершающую стадию строительства», – отмечает Наталия Коротаевская.
Цены в 25-этажке начинаются от двух миллионов рублей за 30-метровую квартиру-студию с «белой» отделкой, что для центра города вполне приемлемо. Также в доме продаются небольшие евродвушки по 50 квадратных метров, а также евротрёшки от 70 квадратных метров.
Доступная ипотека
Специалисты отмечают, что конец 2014 года был отмечен колебаниями на финансовом рынке, который отразился не только на покупательском спросе, но и на ипотечных программах и на спросе на жильё. В четвёртом квартале 2014 года резко подскочил спрос на квартиры, соответственно, банки выдали немало ипотечных кредитов. В первом квартале 2015 года был незначительный спад активности подачи заявок на ипотеку. В дальнейшем, в марте, была запущена программа «Ипотека с господдержкой», что позволило изменить покупательские настроения.
Несмотря на то, что квартиры в Архангельске раскупаются достаточно быстро, больше половины покупателей обращаются за кредитами в банк. О том, какие появились выгодные программы для ипотечных клиентов и насколько они доступны, рассказал начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Архангельского отделения ПАО Сбербанк Тимофей Пищухин.
«В 2013 году Сбербанк запустил систему "Партнёр Онлайн", которая позволяет нам взаимодействовать с нашими партнёрами – риелторами и застройщиками. Цель работы: клиент должен получать услугу по принципу "одного окна": если он пришел в банк, то там он получает одобренное решение на ипотеку и дальше мы ориентируем его на наших партнёров, которые подбирают ему объекты недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. И, наоборот, если клиент изначально приходит к застройщику или в агентство недвижимости, система "Партнёр Онлайн" позволяет подать заявку на кредит прямо в офисе партнёра и без лишних визитов в банк получить одобренное решение. На текущий момент больше 200 офисов агентств недвижимости и застройщиков в Архангельской области работают в этой системе», – рассказал Тимофей Пищухин.
В прошлом году был запущен сервис по одобрению подобранного объекта недвижимости через систему «Партнёр Онлайн», когда клиенту не нужно ходить в банк с документами, а можно отправить их через офис партнёров удаленно. В мае планируется к запуску ещё один сервис «Личный кабинет заёмщика». Клиенты смогут узнать индивидуальные параметры положительного решения в режиме онлайн через Интернет, выбрать партнера для подбора жилья, а также направить документы по подобранной квартире в банк в случае самостоятельного выбора жилья без риелтора.
«С 1 марта 2016 года продлена программа по ипотеке с господдержкой, клиенты получают минимальную ставку на участие в строительстве новостроек. Сбербанк запустил еще и акцию для застройщиков – те, кто по параметрам не подпадает под условия ипотеки с господдержкой, могут выбрать её условия, которые также отличаются выгодными условиями. Остались и все стандартные программы по вторичному жилью, действуют специальные условия для молодых семей. Сегодня в Сбербанке действуют разнообразные возможности ипотечного кредитования: мы готовы кредитовать граждан от 21 до 75 лет, наличие ИП и сфера занятости не имеет принципиального значения, если есть подтвержденный доход. Если подтвержденного дохода у заёмщика нет, то и для таких клиентов у нас есть специальные программы по двум документам», – отметил Тимофей Пищухин.
2016 год: будут ли снижаться цены на вторичную недвижимость?
По словам директора Агентства недвижимости «Троицкий Дом» Константина Файзулина, уже сегодня чувствуется значительный спад цен. Стоимость «вторички» стала ползти вниз после второго квартала 2015 года. «Ситуацию на рынке вторичной недвижимости мы назвали "рынком завышенных ожиданий продавцов". Владельцы квартир слишком много хотят получить денег за свою недвижимость и тяжёло снижают её стоимость. Цены реальных сделок уже упали на 10–15%, и ценовой разбег, где можно искать квартиру, увеличился. Сегодня "однушку" в пятиэтажке в центре Архангельска можно найти от 1 800 000 до 2 400 000. Чуть ранее был период, когда цена именно этих квартир не опускалась ниже 2 300 000, при этом по сравнимым ценам можно было взять квартиру в новостройке. 2/3 рынка стоит мёртвым грузом, потому что по тем ценам, которые заявляют владельцы, их не продать».
Причин падения рынка вторичной недвижимости много, но одна из основных заключается в том, что более 50% сделок завязаны на ипотеке и часть клиентов, пользуясь ипотекой с господдержкой, ушла на рынок первичной недвижимости.
По прогнозам специалистов, в 2017 году цены на «вторичку» начнут немного расти. Однако резких падений или взлётов ожидать не стоит: примерно до 2020 года стоимость жилья будет колебаться вверх-вниз в пределах 10–15%.
Всё чаще жители Поморья сравнивают цены на жильё с другими регионами: переезжают в Ярославль, Вологду, Калининград, Санкт-Петербург.
«Конечно, если сравнивать нас с Санкт-Петербургом, то стоит отметить количество игроков на рынке застройщиков: там огромная конкуренция, которая вынуждает снижать цены. В Поморье мелкие игроки с рынка уходят и остаются только крупные, устойчивые в финансовом плане компании. При этом спрос на новостройки у нас стабильный, поэтому у застройщиков в Архангельской области нет веских оснований для снижения цен на жилье. Наши клиенты понимают, что, приобретая новостройку сегодня, они получают плюсы в дальнейшем: это и выросшая цена на позднем этапе строительства, и совсем другого класса комфорта жильё, нежели "вторичка". В перспективе новостройку можно выгоднее продать: собственник квартиры не только сохраняет свои деньги, но и зачастую преумножает», – отмечает Наталия Коротаевская.
Как отмечают специалисты, ситуация на рынке недвижимости сегодня зависит от объема предложения. В целом по Архангельску в 2015 объем ввода нового жилья не превысил 70 тысяч квадратных метров, а новых объектов, несмотря на кажущуюся активность риэлторов, запланировано не так много. Следовательно, при устойчивом спросе на новострой и сокращающемся предложении, прогнозируется тенденция к росту стоимости жилья. В этих условиях застройщикам необходимы гарантии и поддержка со стороны государства в виде понятных и неизменных правил игры: от прозрачных схем распределения земельных участков, до четкого законодательного регулирования взаимоотношений с дольщиками, а также долгосрочных программ поддержки ипотечного кредитования для населения.
