Столица Поморья – город с довольно высокими ценами на квартиры, которые сопоставимы с ценами на жилье в Санкт-Петербурге. Большинство архангелогородцев просто не в силах потянуть ипотеку, а те, кто взял, считают ее кабалой. Подешевеют ли в ближайшей перспективе квартиры, снизится ли процентная ставка по ипотечным кредитам – об этом мы поговорили на круглом столе «Кризис. Ипотека. Прогнозы».
Круглый стол был организован в рамках народной премии «Золотой штурвал», которая стартует сегодня. В течение двух месяцев пользователи сайта смогут проголосовать за банк, который они считают наиболее достойным победы.
О кризисе в Архангельской области и его последствиях за круглым столом рассказал эксперт премии
заместитель министра экономического
развития и конкурентной политики АО, начальник управления
стратегического планирования, прогнозирования и анализа Олег Бачериков
.
«По объёмам выданных кредитов физическим лицам данные следующие – минус 40% к семи месяцам 2014 года, это достаточно существенная цифра.
По ипотечному кредитованию Архангельская область в прошлом году занимала 3-е место среди 11 субъектов СЗФО. Сегодня мы на той же позиции – конечно, темпы сокращаются, но они сокращаются у всех.
Тревожный момент, что растёт задолженность по выплатам ипотечных кредитов: если в 2014 году она выросла на 30% (миллиард рублей), то за семь месяцев 2015 года – ещё на 5%.»
Текущие данные и прогноз средней зарплаты по региону следующий:
• 2014 год – 33 125 рублей;
• 2015 год – 35 127 рублей;
• 2016 год – 36 539 рублей.
Как видно из отчёта, кризис задел большинство отраслей экономики. О том, как обстоят дела в строительном секторе, рассказал
директор Агентства недвижимости «АГР» Вячеслав Киткин
.
«В данный период времени наша основная задача – не снижать темпы строительства. Развитие идёт, но, конечно, не теми темпами, которыми нам хотелось бы. Единственный драйвер, который даёт развитие и положительную статистику Архангельской области, – город Северодвинск, военно-промышленный комплекс, на котором ещё есть госзаказ. Это значит, что там есть деньги, на которые можно строиться и работать. По итогам 2014 года, в Архангельске признаков кризиса ещё не было. Сегодня же стоит вопрос, чтобы государство дало льготу на вторичное жильё, но по каким-то причинам пока Москва этот закон не принимает. 2015 год стал более тяжёлым для всех отраслей: реальные зарплаты падают, идут сокращения, людей отправляют в неоплачиваемые отпуска. Всё это сказывается и на строительном секторе…»
Вячеслав Киткин: «В области такая абсурдная ситуация, что привезти материалы для строительства со средней полосы получается дешевле, чем использовать местные. Это вопрос о том, что назрела необходимость менять тарифы в городе. Яркий пример – "Кузнечевский комбинат строительных конструкций и материалов" в Архангельске. В советские времена он всегда работал на отходах ТЭЦ. Сегодня эти отходы продаются по сумасшедшим ценам. Откуда у "Кузнечевского" будет дешёвая продукция?»
Сейчас кризис, будет ли падать стоимость жилья? Ведь в 2008 кризисный год спад по ценам был?
«Уже сегодня новое жильё упало в цене, но есть предел, ниже которого спускаться нельзя. Сейчас люди заняли выжидающую позицию, и ждут, что цены будут падать, но я всегда приводил яркий пример: "Соната" – там продавалось жильё, цена которого была среднерыночной по городу, результат мы видим. Поэтому если сейчас кто-то будет снижать цену – это будет очередная "Соната".
В текущем году, чтобы поддержать уровень, будут снижены объёмы строительства. На протяжении нескольких лет жители Архангельска могли выкупить 50–60 тысяч квадратных метров в год. Если строить 100 квадратных метров – их никто не возьмёт, такого не было даже в лучшие времена. Знаем по себе: строим пять подъездов – их раскупают, строим шестой, седьмой – они не продаются. Сейчас в новостройках квартиры раскуплены, наших людей жизнь научила покупать впрок».
Сегодня единицы могут сразу оплатить всю стоимость квартиры, людям приходится брать кредиты. Какие прогнозы: будет ли снижение процентной ставки, рассказал заместитель начальника филиала СЗРУ ПАО «МинБанк» Альберт Бахтин.
«Сложившиеся цены на рынке вторичной недвижимости – самые интересные за последние два-три года. Ставка могла бы закладываться не 10–12%, а 5 или 3%. Но у нас есть такой инструмент как доход клиента на ставку ниже 3/4 рефинансирования и, соответственно, на ставку меньше 6% годовых, у нас клиенты вдруг начинают получать прибыль и должны платить налог на доход. Если брать европейскую модель, то там нормальная ставка по ипотеке, по поддерживаемой государством программе, составляет не более 1–2%. И ипотека выдаётся на 30, 40, на 50 лет и не является обременением для граждан. Они рассчитывают свой доход следующим образом: 50% – обеспечение нужд жилья, 30% – питание, 10% – одежда, 10% – инвестиции.
В России же модель совершенно иная. Наша потребительская корзина не соотносится с европейскими стандартами, она кратно ниже.
Скидки, которые делают застройщики у нас, – на грани максимума, и здесь необходимо участие государства. В настоящее время покупка на первичном рынке недвижимости является очень хорошей инвестицией. Те квартиры, которые сейчас можно купить за 3,5–4 миллиона рублей, через год-два будут стоить 5–6 миллионов.
По Архангельской области – 1700 человек с суммой задолженности более 500 тысяч рублей. Это те люди, которые могут подать на банкротство физических лиц.
Сделки по ипотеке на настоящий момент защищены от данного закона тем, что объекты, находящиеся в залоге у банков, подлежат продаже, даже если это является единственным жильём у людей. Но у нас пока что не было практики разбирательств с подобными делами. Но когда это случится, вероятнее всего, суды примут позицию физических лиц и не пойдут навстречу банкам.
На сегодняшний день мы прорабатываем в том числе и федеральные программы соглашений с застройщиками. В настоящий момент к юбилею Московского индустриального банка (22 ноября ему исполняется 25 лет) мы подготовили совместную программу с одним из крупных застройщиков и предлагаем ипотеку от 7,4% годовых на первые три года.»
Вячеслав Киткин: «12% – это нормальная ставка при которой можно брать кредит. Сегодня самая главная задача – не дотировать банки, чтоб они снижали процентную ставку, а создавать на эти деньги рабочие места. Сколько молодёжи в возрасте от 25 до 35 лет покинули область в поисках лучшей жизни? Это те люди, которые могут зарабатывать, брать кредиты, а они уезжают из города по одной простой причине – нет работы. Из ЛПК работают два завода, остальные – обанкрочены. Можно сделать процентную ставку хоть 2%, но клиент не придёт, если он боится, что его завтра уволят».
Олег Бачериков: «Приток населения всё равно у нас будет ниже, чем отток. Из доноров у нас только Северодвинск, где требуются рабочие. Из проектов – строительство железнодорожной магистрали «Белкомур» с Пермского края до Архангельска. Естественное его продолжение – это строительство порта».
Почему в Архангельске такие дорогие квартиры? С чем это связано?
В Вологде, Череповце, Ярославле можно приобрести 1-комнатную квартиру в новостройке за 1 900 000 рублей, в то же время в Архангельске средняя цена – 3 000 000 рублей.
Вячеслав Киткин: «У нас всё упирается в техническое присоединение. Если раньше подключение "Водоконала" к объекту условно стоило 100 тысяч рублей, то сегодня эта сумма – несколько миллионов. Та же самая история и с ТГК.
Многие говорят о коррупции, но на сегодняшний день эту составляющую сильно преувеличивают, немного поменялись правила игры, всё стало более прозрачно. Главная проблема – техприсоединение, которое осуществляется через частные конторы, у них есть утверждённый тариф, но ситуация следующая: сегодня вновь прокладываемые сети принадлежат конкретному дому и застройщику. Я хочу подключить свой объект, ТГК даёт распоряжение: подключайтесь от такого-то застройщика, а этот застройщик говорит, что хочет за врезку определённую сумму. Получается, что я за прокладку одной коммуникации плачу дважды. Все эти суммы и увеличивают впоследствии стоимость квартир.
Нарисуйте портрет современного ипотечника: кто он?
Эксперт по работе с партнерами отдела ипотечного кредитования ОО «Архангельский» филиала №7806 ВТБ 24 (ПАО), Владимир Кокотов: «Как и раньше, проще всего получить ипотечный кредит зарплатным клиентам банка и работникам государственных учреждений с полностью «белой» зарплатой. Тем не менее граждане, которые не могут полностью подтвердить свой доход, также имеют возможность купить квартиру в ипотеку. Разработана программа "Победа над формальностями", по которой ипотечный кредит выдаётся при предоставлении двух документов – паспорт и СНИЛС. Основным условием по данной программе является первоначальный взнос в размере 40% от стоимости жилья, тогда как по стандартной программе первоначальный взнос – 20%. Благодаря этой программе можно получить кредит без подтверждения доходов, при этом человек сам рассчитывает свои силы по погашению кредита».
Вячеслав Киткин в ходе круглого стола назвал ипотеку «доступной кабалой». Однако в ходе обсуждения этой проблемы с представителями банка, агентства по недвижимости и застройщика стало понятно, что ипотечный кредит не так-то просто получить. На сегодняшний день банки отказывают в кредите даже людям с хорошей кредитной историей. Кроме этого, директора компаний и индивидуальные предприниматели тоже не всегда могут получить ипотеку – так как для банков это вопрос рисков. Достаточно высокая ипотечная ставка, завышенные цены на жильё, туманное экономическое будущее региона – всё это не даёт жителям Поморья возможности быть уверенными в завтрашнем дне и своих силах.
Доверяют ли жители Архангельской области банкам, рискуют ли, покупая квартиры в ипотеку, пользуются ли банковскими вкладами – мы ждём ответов от вас. Чтобы это выяснить, сайт Dengi.29.ru запустил уникальный проект – банковскую премию «Золотой штурвал». Каждый житель региона может оценить «свой» банк по разным критериям. Оцените банк, которому доверяете вы!
