Опека не допустит нарушения жилищных прав подростков

Сегодня примерно каждая третья сделка в Архангельске с недвижимостью проходит с участием несовершеннолетних. Наверное, далеко не каждый архангельский подросток знает, к примеру, о своих жилищных правах. Хорошо, что рядом любящие родители и всевидящее око органов опеки и попечительства.

«Количество сделок по недвижимости с участием несовершеннолетних увеличивается. Поэтому часто обращаемся в органы опеки. – говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом» Константин Файзулин. – Примеров, чтобы отказывали в совершении сделки, не припомню. Просто грамотный риелтор уже заранее прогнозирует развитие ситуации и сделает все грамотно».

Для продажи квартиры, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Для того, чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Надо сказать, что на законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких отказать, не существует. При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть, в каждом конкретном случае решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка и так далее. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер.

«Недавно проводил сделку, где одним из собственников был ребенок. Семья меняла квартиру в каменном доме на более просторную, но в «деревяшке», – рассказывает частный риэлтор Антон. – Деревянный дом в отличном состоянии, есть и центральное отопление, и горячая вода. Опека долго рассматривала документы, но все же дала согласие на сделку».

Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации. Последний пункт может таить в себе много подводных камней. Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия. При этом, если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади (прописан), но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры, без предоставления ребенку полноценного возмещения, может являться причиной для возникновения судебных споров. Иными словами ребенок, по достижении совершеннолетия, может подать в суд с требования признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака. В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет. Во-вторых, дееспособность в полном объеме наступает в результате так называемой эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам и может совершать любые сделки. Он вправе как продать, так и купить недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

«Так получилось, что со своей женой расписались, когда ей только-только исполнилось 17, – рассказывает счастливый отец и муж Михаил. – У нее была «однушка», а у меня – накопления. Продали сразу после свадьбы ее жилье, добавили денег и купили двухкомнатную квартиру. В органы опеки не обращались. После заключения брака мою жену признали полностью дееспособной».