Офисные мечты

На работу в офисе у нас примерно уходит столько же времени, сколько мы тратим на сон. Эксперты замечают, что спрос на качественные офисы начал расти. Рынок коммерческой недвижимости приближается к докризисным цифрам, пишет «Российская газета».

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам 2010 года составил 310,5 млн долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость ). «Сегодня арендаторы тяготеют к более качественным офисам, которые стали доступнее, чем до кризиса, – говорит директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A.Ricci/King Sturge Алексей Богданов. – Но по-прежнему доля офисных площадей класса В+ и В- занимает подавляющее большинство, и мы нескоро придем к тому, что офисы класса «А» займут существенную часть рынка».

Рассматривая классификацию офисной недвижимости на уровне г. Архангельска, следует отметить, что деление офисных зданий на категории «А», «В» и «С» весьма условно. Если придерживаться абсолютно всех западных критериев, тогда многие бизнес-центры в городе необходимо перевести в более низкий класс, считают специалисты агентства недвижимости «Троицкий дом».

Также эксперты этого агентства предполагают, что в Архангельске построено только два бизнес-центра класса «B». Они расположены на улице Карла-Маркса, 15, и Набережной Северной Двины, 30. Еще два-три бизнес-центра, расположенных в деловой части города, с большой натяжкой можно причислить к классу «B». К помещениям класса «С» отнесены офисы, расположенные в новых или хорошо развитых старых зданиях. К помещениям класса «D» можно отнести офисы, расположенные в старых административно-офисных зданиях. Зачастую офисы класса «С» отличаются от офисов класса «D» только тем, что расположены в новых, только что построенных, зданиях. Фактически классы «С» и «D» находятся в одной ценовой категории и могут быть объединены. Класс «E» представляет собой нежилые помещения на первых и цокольных этажах жилых домов. Специфика рынка коммерческой недвижимости Архангельска такова, что стоимость аренды офиса класса «E» может быть выше аренды офисов классов «С» и «D». «Все офисы в Архангельске, заявленные как класс «А», в той же Москве с большой натяжкой потянули бы на класс «В», – говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом» Константин Файзулин. – Просто в городе это самые лучшие бизнес-центры, поэтому им ставят такую завышенную оценку. Считаю, что арендная плата за офисную недвижимость в столице Поморья приемлемая. Что касается купли-продажи помещений под офис, то тут есть проблемы. Если приобрести площадь от 200 кв м еще можно, то купить в Архангельске офис 50 кв м очень сложно».

На момент написания материала в сервисе объявлений коммерческой офисной недвижимости представлено 86 объектов. Из них в первой ценовой зоне находится 32 офисных помещения, что составляет 38% от общего числа. Превалирующее количество сдаваемых офисов находится во второй ценовой зоне Архангельска – 41 объект, то есть 46%. Из третьей ценовой зоны на сайте представлены 10 объектов, это 11% от общего числа сдаваемых офисных помещений. Всех меньше информации о сдаваемой офисной недвижимости из четвертой ценовой зоны города – всего два объекта. Причем в размещенной информации два офиса располагаются в Северодвин

Условно столица Поморья поделена на четыре ценовых зоны офисной недвижимости. Первая зона – это деловая часть центра Архангельска. Находится эта часть в пределах улиц Попова, Розы Люксембург, Набережной Северной Двины и проспекта Новгородский. Следующая зона – центральная часть Архангельска за исключением первой зоны. Она ограничена улицами: Гагарина, Урицкого, Набережной Северной Двины, проспектом Дзержинского. Третья зона – районы, находящиеся в непосредственной близости от центральной зоны. Это округ Майская Горка до улицы Галушина, также Соломбальский округ. И последняя зона – удаленные районы Архангельска. «Отвратительное состояние офисной недвижимости в Архангельске, – считает директор архангельского филиала межрегиональной российской компании Елена. – Высокие цены при низком качестве предлагаемых услуг. Знаю, что в других городах аренда офисов в центре города в современных офисных центрах процентов на 20 дешевле».

Стоит упомянуть наиболее часто встречающиеся условия договоров аренды офисной недвижимости в Архангельске. Порядок оплаты осуществляется ежемесячно, без авансовых платежей, без страховых депозитов. Срок арендного договора устанавливается преимущественно меньше одного года, арендатор имеет преимущественное право продления договора – индексация арендной платы при долгосрочных договорах – на величину инфляции или близко к ней (10-15%). За счет арендодателя оплата коммунальных и иных платежей. Порядок проведения и компенсация за выполненный ремонт осуществляется по-разному. Как правило, в зданиях класса «D», «E» за счет арендатора в случае расторжения договора выполненный ремонт компенсируется. В зданиях класса «B», «C» ремонт может выполняться в счет арендной платы. В новых зданиях ремонт выполняется в счет арендной платы. Охрана обеспечивается только в зданиях класса «B», «C». Есть и такая услуга – предоставления в аренду машиномест. Такие условия имеются в зданиях класса «B», «C» и входят в арендную плату.

Многие работодатели всячески стараются сделать свои офисы максимально уютными. Ведь от этого серьезно зависит продуктивность работы сотрудников. Кто-то старается вынести офисы на природу, а кто-то пытается воссоздать природу и в городских джунглях. На сайте Novate.ru собрана интересная подборка самых необычных офисов по всему миру. К примеру, компания Invention Land, видимо, считает, что ее работники должны работать быстро и сосредоточенно. Как, к примеру, работают водители гоночных автомобилей. Потому один из ее офисов находится в середине огромного игрушечного автотрека. Компания Invention Land старается угодить всем своим сотрудникам. Для работников мужского пола она создала кабинет в виде автотрека, а для сотрудниц женского – павильон в виде пряничного домика. И внутри этого помещения все так по-девичьи: плюшевые мишки, нежные цвета. Также одно из рабочих помещений этой фирмы сделано в виде пиратского корабля с грозным одноглазым пластиковым капитаном за штурвалом. Ну а рабочие места для сотрудников расположены на палубе этого брига. Причем в качестве рабочих столов тут используются бочки. Правда, со специальными столешницами.

Архангельску до таких креативных решений еще далеко, но стремиться к лучшему надо. В городе возводится много торговых центров, офисные помещения все же строятся, но не в таком количестве. Если строители не желают возводить офисы высокого класса, может, просто оттого, что в столице Поморья нет спроса на такую недвижимость?