Съемное жилье: стоит ли верить на слово?

Галина Ивановна – пенсионерка. Ее взрослый сын уехал на заработки в другой регион, и она сдала его пустующую квартиру жильцам – молодой паре. Договор аренды при сдаче жилья заключать не стали – все на честном слове и устных договоренностях. Квартиранты сразу же отдали оплату за первые два месяца, за свой счет сделали косметический ремонт, а заодно и врезали новый замок. Подошло время очередного платежа, но жильцы сначала обещали отдать деньги чуть позже, а затем и вовсе перестали отвечать на телефонные звонки. Как поступать пенсионерке в таком случае: снять дверь с петель и просто вынести чужие вещи или попытаться воздействовать на жильцов иными методами, рассказывают эксперты нашего сайта.

Вячеслав Курилин, юрист общественной организации по защите прав потребителей «Советник»:

«Во-первых, Галине Ивановне нужно сделать вывод – в современном мире устные договоренности веса не имеют. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо все отношения закреплять документально, в данном случае – заключив договор найма (аренды).

Во-вторых, законом (ст. 674 Гражданского кодекса РФ) прямо закреплено, что договор найма жилого помещения составляется в письменной форме. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо – обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Если письменная форма договора не соблюдена, то применяются положения ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, признается ничтожной (если закон не устанавливает, что такая сделка может быть оспорена, или не предусматривает иных последствий нарушения). Ничтожность сделки означает, что по факту она не заключена.

Из-за отсутствия письменного договора у Галины Ивановны, а точнее, у ее сына как собственника квартиры, могут возникнуть следующие проблемы:

• определение стоимости за пользование квартирой,

• решение вопроса об улучшениях квартиры, которые произвели наниматели,

• выселение нанимателей из квартиры.

Первые два пункта могут разрешиться добровольно либо в судебном порядке, на основании ст. 1102 ГК РФ. В ней сказано, что арендодатель, который без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет арендатора, обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса.

По сути, у сына Галины Ивановны неосновательное обогащение заключается в виде ремонта, который произвели наниматели. В свою очередь, наниматели обогатились за счет не оплаченной суммы за период проживания в квартире. Необходимо учитывать, что стоимость ремонта в соотношении с арендной платой определить будет сложно, поскольку данные условия не регламентированы договором. В связи с этим и вернуть потраченные или потребовать неполученные деньги будет весьма проблематично.

Что касается выселения арендаторов из квартиры, то есть два пути: либо обращение в суд с требованием об освобождении незаконно занимаемого помещения, либо обращение в правоохранительные органы. Оба метода одинаково действенны – результатом будет выселение. Конечно, использовать подобные методы может только собственник квартиры или лицо, имеющее доверенность от собственника. Поэтому, если доверенности у пенсионерки нет, то ее нужно сделать или придется дожидаться возвращения сына.

Очевидно, что самый простой договор может существенно упростить жизнь как собственника, так и нанимателя».

Светлана Имрякова, директор агентства недвижимости «Алмаз»:

«Только на первый взгляд аренда жилья – довольно простая сделка, когда один человек предлагает жилплощадь, а другой готов регулярно платить за нее деньги. Но на практике не все так просто и безоблачно. Зачастую после заключения договора аренды многие сталкиваются с юридическими нюансами, а впоследствии – с ненужными проблемами, тратой времени, денег и нервов.

Понятно, что описанной ситуации Галина Ивановна совершила ряд ошибок, которые и привели ее к таким нежелательным последствиям. При этом нужно понимать, имела ли она в принципе право заключать договор аренды. Квартира принадлежит ее сыну, и если у пенсионерки не было законных полномочий, то соответственно, договор, даже устный, считается незаключенным.

Далее, если квартиранты не хотят добровольно покидать квартиру и не идут на контакт с хозяевами, необходимо обращаться с заявлением о выселении в правоохранительные органы либо сразу в суд. А вот снимать дверь с петель не советую – такие действия могут привести к более серьезным последствиям, ведь у арендаторов в квартире могут храниться ценные вещи, денежные средства.

Рискованно заниматься сдачей квартиры самостоятельно – это трудоемкое и требующее определенных знаний дело. Если вы все-таки решились сдать свое жилье без профессиональных посредников, необходимо учесть несколько нюансов, которые помогут избежать ошибок и неприятностей.

При заключении договора арендодателю необходимо:

• обязательно заключать договор аренды в письменном виде;

• составить акт приема передачи жилого помещения. Если есть мебель и бытовая техника, то указать их наименование (марку), точное количество, состояние и степень ответственности арендатора за их сохранность;

• поименно указать лиц, которые будут проживать в данной квартире;

• указать порядок возмещения ущерба в случае его причинения (пожар, порча имущества и т.д.).

Также арендодателям рекомендую приложить к договору копии паспортов жильцов. Заодно стоит убедиться в подлинности документов и том, что они соответствуют действительности.

Арендатору при заключении договора в свою очередь следует обратить внимание на следующие моменты. Если вы не заключили договор аренды в письменной форме, то не исключено, что хозяин снимаемой вами квартиры попытается изменить условия договора или вовсе передумает сдавать жилплощадь. Именно поэтому заключать договор нужно обязательно. Это в интересах как самого арендодателя, так и арендатора квартиры, ведь в данном случае возникает правовая ответственность сторон.

Также нужно убедиться в том, что, арендуя жилплощадь, вы заключаете договорные отношения с собственником. Необходимо проверить документы на жилое помещение, удостоверившись, что квартира принадлежит именно тем лицам, которые ее сдают. Важно, чтобы договор аренды подписали все собственники.

Если у вас есть какие-либо сомнения в отношении собственников жилого помещения, либо вы хотите убедиться в том, что квартира не является предметом судебного спора, можно заказать выписку из ЕГРП в управлении Росреестра. Для ее получения достаточно знать только адрес объекта, а сама справка будет готова в течение пяти дней.

Конечно, зачастую приходится моментально принимать решение о том, снимать жилье или нет. Но в любом случае дополнительная проверка поможет впоследствии сэкономить ваши средства и время, ведь любая сделка с недвижимостью – это риск. Эти советы помогут уменьшить риски, обезопасив стороны договора от мошенничества или законных претензий других лиц».

Ирина, столкнулась с недобросовестными арендаторами:

«Год назад мой младший брат, который живет и работает в Москве, оформил военную ипотеку и купил квартиру в Челябинске. Понятно, что самостоятельно заниматься поиском квартирантов ему было сложно, поэтому сдавала в аренду новую квартиру наша мама.

Она дала соответствующее объявление и довольно быстро нашла первых жильцов. Молодые люди (парень и девушка) заплатили за месяц проживания и тут же въехали в пустую квартиру. При этом договор аренды с ними никто не заключал. В течение следующих трех месяцев они постоянно говорили, что у них материальные проблемы, просили подождать с оплатой, обещая, что вот-вот отдадут весь долг сразу. Но денег мы так и не увидели, а вскоре квартиранты вообще перестали отвечать на звонки.

Мы всячески пытались с ними договориться, караулили возле подъезда, но все назначенные встречи они игнорировали. Понимая, что нужно действовать иначе, я обратилась в полицию. Просила, чтобы недобросовестных квартирантов выселили из квартиры брата. Однако полицейские не спешили помогать, давая понять, что им нужно заплатить – сказали, что иначе им нет резона решать наши проблемы.

В итоге, чудом дозвонившись до арендаторов, мы вновь договорились встретиться во дворе дома, где находилась квартира. Прождав больше часа, я зашла в подъезд и в почтовом ящике обнаружила ключи от квартиры, которая оказалась пустой – жильцы тихо съехали и денег, конечно же, не оставили. Хорошо хоть квартиру оставили в первоначальном состоянии.

Думаю, эти квартиранты таким образом просто перекантовывались, живя то в одной, то в другой съемной квартире, не платив при этом хозяевам ни копейки».

Мария, живет на съемной квартире:

«Года три назад мы будущим мужем решили жить вместе. В то время он работал в типографии, и, как оказалось, у жены его начальника была свободная жилплощадь для сдачи внаем. Мы радостно согласились и въехали в отдельный блок в одном из общежитий. С нами заключили договор, произвели опись имущества – вроде сделали все как полагается. И только потом мы обнаружили, что старая стиральная машинка «Вятка» вот-вот перестанет работать, мягкий уголок на кухне разваливается на щепки, а кафель в душе держался просто на честном слове.

Мы все исправно ремонтировали, потому что согласно условиям договора так и полагается поступать квартиросъемщикам. Потом муж решил уйти из типографии на другую, высокооплачиваемую, работу. И тут его бывший начальник (он же наш арендодатель) заявил, что и квартплата теперь будет выше. Он полагал, что раз на новом месте супруг будет зарабатывать больше, значит, и повышенная арендная плата не станет для нашей семьи проблемой. Я возражала, что это не по правилам и в договоре четко сказано, что предупреждать об изменении стоимости надо за месяц в письменной форме, но все было без толку.

В общем, мы съехали, оставив будущим квартиросъемщикам множество «приятных» мелочей: стиральную машинку, которая, по словам мастера, после ремонта прослужит максимум месяц и мягкий уголок на кухне, на котором после ремонта мы даже не сидели, чтобы ничего не отвалилось. Плитку в душе мы приклеили не на песок, как хозяева, но качество работы тоже оставляло желать лучшего. В общем, все оставили на месте, но вот в рабочем ли состоянии…

Потом мы снимали еще две квартиры, так же с оформлением договоров, но все было в порядке, да и люди попадались честные. Сейчас живем в квартире, которая принадлежит уже другому работодателю моего супруга, и за два года он к нам ни разу не приезжал с проверкой. Единственный минус нашего жилья – клопы. Поэтому, если придется снова менять квартиру, то обязательно включу в договор пункт о подобном «соседстве»».

Полина, снимала квартиру на сутки:

«Мой опыт посуточной аренды оказался не очень удачным. В студенческие годы, чтобы отпраздновать чей-то день рождения, мы решили снять квартиру на сутки. Встретились с арендодателями, подписали какой-то договор, и отдали в залог паспорт моей знакомой. Когда празднование было в самом разгаре, к нам пришла хозяйка квартиры вместе с каким-то мужчиной и сказала, что якобы ей звонили соседи и жаловались на шум. Мы же вели себя довольно скромно, да и людей было немного. К тому же на часах еще не было одиннадцати, и мы имели полное право слушать музыку и танцевать.

В итоге поздним вечером нас выгнали на улицу (а дело было в ноябре) и не отдали паспорт, несмотря на все уговоры и доводы о противозаконности подобных действий. На следующий день мы с трудом дозвонились до хозяйки квартиры, чтобы решить вопрос с возвратом документа. Женщина в обмен на паспорт потребовала пять тысяч рублей, сказав, что если в назначенное время мы не привезем деньги, документа нам не видать. Пришлось обратиться в полицию. Сначала нам отказывали в помощи, ссылаясь на то, что моя знакомая отдала паспорт добровольно и сделать тут ничего нельзя.

Но один из сотрудников полиции все-таки помог нам. Он дозвонился до хозяйки квартиры и доходчиво объяснил ей, каковы могут быть последствия. Но, видимо, женщина не поверила, что ей звонит реальный представитель правоохранительных органов – разговаривала с ним матом, кричала, что тоже «посадит его на бабки». А когда поняла, что все это не шутки, просто перестала брать трубку. В итоге полицейский посоветовал моей знакомой написать заявление о краже паспорта, чтобы не было лишних проблем, и получить новый документ».