Ипотека по-американски для российского пенсионера

В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в ноябре будет запущен пилотный проект экспериментальной программы «обратной ипотеки». По ней пожилые граждане – владельцы жилья – смогут, заложив свои метры, получить денежную помощь, сообщает «Российская газета».

Пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока кредитования. Принципиальное отличие от других кредитов – «обратную ипотеку» не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк – проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам. Это можно назвать «монетизацией жилья», когда имеющиеся у пенсионера метры «конвертируются» в рубли.

Уже есть что-то подобное – пожизненная рента. Но там жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. «Обратная ипотека», наоборот, – счастье для банка, она ему выгодна. Ведь кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если пожилой человек захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. «Подобные схемы широко применяются на Западе, в частности в США, – говорит гендиректор «АРИЖК» Андрей Языков. Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся «обратной ипотекой», живут дольше. Они улучшают свои условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье».

Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный из них: что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. У нас «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме.

За счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) – рисков-то почти нет. По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет (расчеты исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить, что в модель закладывается долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит, размер выплат можно корректировать.

Наследники заранее будут уведомлены обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья. Кстати, данный момент все эксперты считают очень важным. «Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам, – продолжает Андрей Языков. – И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать «обратную ипотеку» и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы «обратной ипотеки» не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников». Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может претендовать кредитор, то есть сам кредит и накопленные проценты – это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с квартиры. Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.

Участником программы может стать любой человек достигший пенсионного возраста по старости и имеющий ликвидную недвижимость, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом планируется по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пожилой человек должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не должно быть долгов федерального уровня.