Обманутых дольщиков быть не должно

Еще в 2006 году в Архангельске был создан строительный потребительский кооператив «Соната». 86 дольщиков, а это как частные, так и юридические лица, внесли свои средства, в общей сложности 129 млн рублей, в строительство жилого комплекса на пересечении пр. Московский и ул. Галушина. На сегодня возведение дома замерло на уровне второго этажа.

Печальных примеров подобных архангельской «Сонаты» в нашей стране предостаточно. С 2006 года прошло почти пять лет. За это время сильно изменилось законодательство, которое поможет обезопасить будущих дольщиков. «Мы приняли изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, установив обязательный вид договора с гражданином для застройщика, который привлекает его средства, – говорит заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган. – То, есть если ты берешь деньги у граждан, это должен быть договор долевого участия. Еще полтора года назад существовали самые различные формы договоров, по которым привлекались средства граждан, и в этом плане была чехарда, неразбериха и хаос. Важно было и прописать существенные условия договоров. Например, сроки сдачи в эксплуатацию объекта, гарантийные обязательства застройщика перед дольщиками, штрафные санкции в случае невыполнения сторонами своих обязательств. Также было введено обязательное условие: перед привлечением средств граждан получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Это должно было отсечь застройщиков-фантомов, которые существуют только на бумаге, но собирают с людей деньги».

Кроме того, были внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях и введен штраф за одну обходную сделку с гражданином в размере до одного миллиона рублей. Совсем недавно, 15 августа, вступили в силу изменения в закон о несостоятельности (банкротстве) и установлены особенности для банкротства застройщиков, которые привлекают средства граждан. Такой закон сделал дольщика полноправным участником дела о банкротстве. Ранее дольщик, если он не расторгал договор с застройщиком, даже не являлся кредитором и участником дела о банкротстве.

Теперь дольщику необязательно расторгать договор, есть отдельный реестр требований о передаче жилых помещений, гражданину будет проще доказать свои права на жилье, поскольку в законе приводится перечень обходных схем – подсказка для арбитражных судов. При этом размер требования дольщика устанавливается по сегодняшней стоимости аналогичной недвижимости. И самое главное – дольщики встают в третью очередь, оттесняя остальных кредиторов на четвертое место в расчетах. Также предусмотрен механизм создания ЖСК дольщиками и передачи им недостроя. Раньше имущество уходило с молотка третьим лицам.

Как только ужесточили правила привлечения средств граждан, строители продолжили поиск возможности обойти закон о «долевке». И эта возможность была найдена – 214-ФЗ делает исключение для кооперативов граждан. И все застройщики ринулись создавать ЖСК и через них привлекать средства дольщиков, пишет «Российская газета». Жилищные кооперативы задумывались, чтобы граждане, желающие построить себе жилье, объединялись и сами строили, минуя все посреднические схемы, и получали максимально дешевое жилье.

Но сегодня ЖСК используют совсем не по назначению. «Поэтому мы уже подготовили поправки в Жилищный кодекс, где более четко регулируется деятельность кооперативов – комментирует Александр Коган. – Самое главное новшество – кооператив может существовать, если у него есть земля и он на себя получает разрешительную документацию, и ЖСК смогут организовывать только физлица. Также будут прописаны порядок принятия решений в кооперативе и внешний контроль за деятельностью таких объединений».

Также необходимо ввести обязательное страхование строительства. Когда гражданин вкладывает деньги в строительство жилья, застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность. Тогда при банкротстве застройщика страховщик должен полностью компенсировать дольщику все понесенные убытки и вернуть деньги. Причем деньги возвращаются с учетом инфляции. Пока концепция федерального закона о таком взаимном страховании обсуждается и до момента ее одобрения минэкономразвития, минрегиона, Государственно-правовым управлением Администрации Президента, речи о внесении законопроекта не идет.

Еще один пример: в строительство 48-квартирного дома в Каргополе сертификаты на покупку жилья вложили 29 ветеранов Великой Отечественной войны. В августе подрядчик исчез с места строительства, так и не окончив нулевой цикл. Попытки связаться с компанией ООО «ПСК Строймонтаж» успехом не увенчались. Решили заменить недобросовестного старого застройщика новым. Другой подрядчик готов за счет своих оборотных средств достроить ветеранский дом и сдать его летом 2012 года. Решение о передаче объекта со всеми соответствующими обременениями уже принято. В данное время решаются юридические вопросы, связанные с оформлением договорных отношений. По словам нового подрядчика, достроить и сдать ветеранский дом в эксплуатацию вполне реально к июлю-августу будущего года, сообщает пресс-служба областного правительства.

Есть два пути решения проблемы – либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться окончания строительства дома, который планируется достроить по технологии, отличной от первоначальной. Соответствующее заявление дольщики должны написать в органах соцзащиты или сообщить о своем волеизъявлении в администрацию района. В дополнительном соглашении к договору будут зафиксированы фамилии ответственных за строительство, которые несут персональную ответственность перед руководством региона. В случае принятия решения о возврате денег каждый обманутый дольщик получит один миллион 35 тысяч рублей.

«Если следовать букве закона, обманутых дольщиков у нас уже не должно быть, – рассказывает Александр Коган. – Люди должны ответственно и грамотно подходить к покупке жилья. Не покупать по обходным схемам. Потому что мошенники есть во всех странах мира». К сожалению, в жизни все не так, как предполагает представитель Госдумы. К больной теме «Строительный потребительский кооператив «Соната» мы еще обязательно вернемся.