Прогноз цен на недвижимость

Уже промчалась треть января. Самое время аналитикам в сфере недвижимости строить предположения, как поведут себя цены на жилье в наступившем году. Станет ли стоимость квартир «драконовской» или все же застынет на показателях ушедшего года белых и пушистых, узнаем у экспертов.

«Первая возможная причина для кризиса на рынке недвижимости – падение ипотеки. Сейчас доля сделок с привлечением ипотечных средств составляет около 20-30 процентов, – предполагает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш. – Если тенденция роста ставок получит свое продолжение, в частности, если ставки существенно перешагнут барьер в 14-15 процентов, можно с уверенностью говорить, что объем спроса упадет примерно на четверть. Что касается цен, такая ситуация может привести к тому, что стоимость квадратного метра может потерять до 20 процентов».

Вторая возможная причина – закат Европы, считает эксперт. Если упадет европейская экономика, у нас будут большие проблемы. В частности, из-за пересмотра уровня цен на углеводороды, если Европа не потянет сегодняшние цены. В случае падения ставки на них ниже 70 долларов за баррель наш бюджет может пострадать настолько, что мы получим повторение не 2008, а 1998 года. Если нефть подешевеет до 30 долларов за баррель, мы получим кризис платежей, уход от всех социальных обязательств, невыплаты пенсий и так далее. Тогда цена квадрата в 1000 долларов покажется нам сказкой. Конечно, нельзя списывать со счетов и внутриполитическую ситуацию. Нестабильная политическая обстановка повлияет на падение цен и спроса, особенно в элитном сегменте. Предложение при этом может вырасти почти в два раза. Если упадет один сегмент, за ним потянутся остальные, встанут стройки. В такой ситуации цена квадратного метра может потерять 20-30 процентов.

Комментарий председателя совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости приведен в «Российской газете». В конце своей речи Андрей Тетыш резюмирует, что все вышеприведенные варианты – крайности, которых хотелось бы избежать. Если это удастся, то рынок переживет будущий год без особых потрясений. Сегодняшняя экономическая ситуация в стране и мире позволяет говорить о росте цен на недвижимость, сравнимом с уровнем инфляции или и вовсе равном ей в среднесрочной перспективе. В ближайшей перспективе цены прибавят не более двух-пяти процентов. Количество выданных ипотечных кредитов, скорее всего, сократится. Эта тенденция заметна уже сейчас. В частности, банки начинают объявлять о завершении разнообразных скидочных акций, ужесточать условия выдачи кредита, а некоторые даже поднимать ставки. В последний год особенно была заметна тенденция перетекания спроса со вторичного рынка на первичный. Она, скорее всего, получит продолжение в ближайшем будущем.

По прогнозу Андрея Тетыша, цены на недвижимость вырастут на пять процентов. Сегодня исходя из данных сервиса «Недвижимость» сайта 29.ру однокомнатная квартира на вторичном рынке в центре Архангельска стоит в среднем два млн рублей. Нетрудно посчитать, что стоимость поднимется до 2100 тысяч рублей. Но в разделе уже представлены объекты с такой ценовой конъюнктурой. Есть даже варианты и дороже получившейся Что касается Архангельска, то, по статистическим данным агентства недвижимости «Троицкий дом», еще в третьем квартале в городе к началу года рост цен на квартиры составил чуть больше восьми процентов. Аналитики этого агентства отмечают много неопределенности на рынке недвижимости. Также эксперты рассуждали, продолжится ли рост цен на квартиры. С одной стороны, к концу года традиционно происходит сезонный всплеск активности на рынке, и цены, как правило, растут. Уже слышны жалобы, что стоящих квартир на рынке мало. С другой стороны, складывается такое ощущение, что рынок недвижимости уже устал от роста, особенно в центральной части Архангельска. Также надо учитывать, что благоприятная для рынка недвижимости коррекция финансовых рынков на этот раз грозит обернуться новым кризисом.

«Рост цен на недвижимость будет продолжаться по всей стране, – предполагает аналитик из Архангельска Рустам Рагимов. – Этому способствуют как экономические, так и ряд политических факторов. Начнем с первых. Строительство жилья во много раз меньше того, в котором нуждается население для комфортного проживания. Увеличить объем строительства в несколько раз при текущей политике государства и сложившейся конъюнктуре рынка не представляется возможным. И даже с точки зрения застройщика – нецелесообразным. С одной стороны, на рынке выступают фирмы-застройщики, которые зарабатывают деньги на строительстве. С другой стороны выступает неплатежеспособное население (не стоит принимать во внимание мизерную долю тех, кто может себе позволить купить квартиру в новостройке за наличный расчет, без кредита). Таким образом, на данном этапе имеет смысл строить жилые помещения лишь в том объеме, который сможет потребить рынок, то есть для тех, кто может купить это жилье».

Далее Рустам Рагимов говорит о политических причинах. Большая часть населения не может себе позволить купить жилье ввиду отсутствия соответствующей суммы, абсолютно безграмотной политики кредитования, то есть ипотеки, которая лишь на словах и в отчетах министров «доступна каждому». Однако эти факторы не могут сдерживать естественной потребности людей в жилой площади. Часть населения все же влезает в ипотеку, платя за жилье 20 лет и переплачивая банку около 250 процентов сверху (неплохой заработок для банка). Остается та часть населения, которая экономически себе не может позволить предложенные выше способы приобретения жилья.

Однако это абсолютно не означает, что так или иначе наступит такой момент, когда этому большинству жить будет негде, и вопрос с жильем станет гораздо острее, нежели в настоящее время. На данном этапе развития государство вместо того, чтобы бесплатно или за символическую цену давать людям землю для строительства жилья, наоборот, с 1 января повышает кадастровую стоимость земли, не предоставляет четкого плана по совершенствованию кредитной политики, регулированию цен на строительные материалы. «Отсюда не совсем понятно, куда нас хочет завести "наша родная партия", так легко победившая на выборах, – говорит в заключении Рустам Рагимов. – Хотел бы заметить, что в марте этого года состоятся выборы президента РФ. Данное событие, несомненно, повлияет на все сферы экономики, не исключая и сектор жилищного строительства. Прогнозировать я не могу, так как уж очень специфична сложившаяся политическая ситуация в нашей стране, и возможны очень резкие перемены в политике и, как следствие, в экономике страны».

Про то, что будет именно рост цен на жилье, говорят все эксперты, но каждый объясняет это по-своему. «Цены на квартиры в этом году вырастут, – утверждает архангелогородка Елена Ившина. – Потому что рождаемость растет, сертификатов матерям, военным, пенсионерам дают все больше. Чем больше сертификатов, тем охотнее к ним дают ипотеку, а значит, больше спрос на жилье. Из-за увеличения спроса цены выше. Так что цены расти будут. Только если кризис не наступит, тогда рынок обвалится, но ровно до тех пор, пока банки снова не начнут давать ипотеку».

Сколько экспертов, столько и мнений. Но не стоит забывать, что это всего лишь предположения и прогнозы. Как именно будет развиваться ситуация с ценами на жилье, покажет время.