Земля попрощается с категориями

Земля потеряет свое категориальное значение и будет поделена на зоны. Что это – плюс для собственников или для застройщиков, выяснял наш сайт.

По зонам рассчитайся

С 2016 года разделения земель на категории по целевому назначению в России не будет. Подготовленный Минэкономразвития законопроект, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме, предлагает заменить это разделение на зонирование согласно видам использования земель. Определять сферы использования земли поручат местным властям. Исключением станут лишь особо охраняемые территории, земли лесного и водного фондов и ценные сельхозугодья. Они так и останутся в федеральном распоряжении.

Согласно законопроекту, категории, на которые по целевому назначению делилась вся территория страны, – земли населенных пунктов, сельхозназначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса, а также промышленности, транспорта и прочее – исчезнут. Вместо этого территорию разделят на зоны и установят разрешенный для них вид использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов еще разработает федеральное правительство.

Главной целью законопроекта чиновники называют снижение административных барьеров для застройки. Однако эксперты уже высказывают опасения, насколько новый закон будет рабочим.

От сельхозугодий к землям ИЖС

Сегодня перевести землю из одной категории в другую не так-то просто. Процедура долгосрочная и затратная. Известно, что земли под ИЖС облагаются гораздо более существенными налогами, нежели сельхозугодья. Это заставляет застройщиков идти на уловки. Часто о том, что приобретенный земельный участок стоит на земле, предназначенной для выращивания овощей, собственники узнают уже после заключения договора купли-продажи. Это значит, что для них начнется долгий процесс перевода земли в другую категорию за свои кровные.

Продажа сельхозземель под видом земельных участков под застройку – частое явление, как и невозможность подведения на них коммуникаций, что также является нарушением договора продажи. По некоторым случаям уже возбуждены уголовные дела.

Но у зонирования, по мнению застройщиков, плюсов не больше. Переводы из категории в категорию занимают время. Зонирование также займет время. Кроме того, категории в большинстве своем уже определены. Плюс категории еще и в том, что за последнее время схема перевода стала более понятна, потому что было утверждено территориальное планирование районов. Вероятно, чтобы понять, как будет действовать механизм зон, нужно определить, каким методом будет осуществляться это зонирование.

Необходимости в переделке механизма разграничения видов использования земли не видят и юристы. «Сейчас земли делятся на шесть категорий, а те в, свою очередь, различаются по виду использования, – отмечает директор Службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – С одной стороны, если перевод земель из категории в категорию будет отменен, собственникам участков будет легче менять вид использования. Но для этого нужно будет заручиться пониманием местных властей. Грубо говоря, придти в местный орган самоуправления и выразить желание поменять вид использования своего участка. Все мы понимаем, что это огромные возможности для коррупции. На федеральном уровне должна быть создана четкая схема по определению зон».

Что же касается болезненного вопроса по переводу земель из сельхозназначения в ИЖС, то и сегодня для этого нужно получить решение органов местного самоуправления. Да и проблему обманутых покупателей, по мнению юристов, зонирование не решит. «Категорию земель на самом деле легко проверить, достаточно внимательно изучить документы, – отметил эксперт. – Но добросовестные застройщики обычно самостоятельно переводят землю в нужную категорию».

Зоны определят по желанию?

Насколько добросовестным застройщикам облегчит жизнь мера зонирования, усомнились и в юридической компании «Мирный и партнеры». «Считаю, что будут те же проблемы и злоупотребления со стороны чиновников, – поделился мнением управляющий партнер компании Никита Мирный. – Категории были установлены централизованно, и сейчас также есть разрешенные виды использования. Что меняет зонирование? На мой взгляд, это новая почва для злоупотребления полномочиями». По словам эксперта, метод зонирования действует и сейчас, и причем не совсем эффективно. Так, разрешенный вид использования для земель населенного пункта изменяется путем публичных слушаний. «Скорее всего, общее зонирование будет проводиться по этой аналогии, путем проведения публичных слушаний. А мы все знаем, как у нас проводятся такие слушания, – тиражи подвластных газет скупаются, и люди оказываются не в курсе событий, – предположил Никита Мирный. – А если мнение собственников не будет учтено?»

Возможно, что помимо этого зонирование скажется и на налогах. «Вполне вероятно, что в связи с удалением категорийности земель придется пересмотреть и размер налоговых ставок, – предположила девелопер Екатерина Захарова. – Сегодня проще переводить земли в категорию ИЖС – по крайней мере налоговое обременение в этом случае ниже, чем для земель под дачное строительство. И ИЖС продается на рынке намного лучше и проще».