Льготная ипотека — всё? Риелтор, банкир и ипотечный брокер рассказали, что будет с рынком недвижимости

В Архангельске стартовала Арктическая ипотека. Поручение разработать новую льготную программу правительству дал президент Владимир Путин. Многие северяне с нетерпением ждали запуска, ведь в анонсах СМИ озвучивали очень привлекательные условия. Процентная ставка — 2% годовых, максимальный срок кредита — до 20 лет и возможная сумма — от 300 тысяч до 6 миллионов рублей.

Однако после запуска для многих экспертов рынка стало очевидно: на льготное предложение могут рассчитывать далеко не все. Есть ли у северян спрос на Арктическую ипотеку, как программа повлияет на рынок, цены и что сейчас происходит со ставками? Журналисты задали извечный вопрос, ждать или покупать, риелтору, ипотечному брокеру и представителю банка. Их ответы, размышления и прогнозы собрали в этом материале.

По информации Сбербанка, спрос на Арктическую ипотеку точно есть. Прием заявок банк открыл 3 ноября. За это время собрали более 1300 заявок. По условиям, заемные средства можно использовать не только для приобретения квартиры на первичном и вторичном рынке, но и для строительства недвижимости.

Программой смогут воспользоваться жители 7 регионов, от Ямала и НАО до Коми и Красноярского края. Что касается Архангельской области, в ней к Арктике относятся 9 муниципалитетов: Архангельск, Северодвинск, Новодвинск, а также Приморский, Пинежский, Мезенский, Онежский, Лешуконский районы и Новая Земля.

— Программа предназначена для молодых семей, участников программы «Арктический гектар», работников медицинской и образовательной сфер, а также переехавших из зоны проведения спецоперации. Также важные условия касаются возраста заемщиков на момент предоставления кредита, — объяснили в банке.

• для участников программы «Дальневосточный и Арктический гектар» — от 21 года;
  

• для работников медицинской и образовательной сфер, а также переехавших в ДФО или на сухопутные территории Арктической зоны из зоны проведения спецоперации — от 18 лет;
  

• для семей — от 18 до 36 лет. Возраст ребенка в случае неполной семьи — до 19 лет. От 21 года, если цель кредита — строительство жилого дома.

Возраст до 36 лет значительно ограничивает круг потенциальных заемщиков. Кроме того, так как программа Арктической ипотеки, можно сказать, «списана» с Дальневосточной, у них есть ряд сходств. Так, одним из камней преткновения для получения кредита называют стоимость квадратного метра приобретаемого жилья.

По условиям эта сумма не должна превышать показатель средней рыночной стоимости за 1 м² общей площади жилого помещения на дату заключения кредитного договора. Его определяет Минстрой России. Так, например, в Архангельске по приказу ведомства на 4-й квартал стоимость одного квадрата равна 99 466 рублей.

Как говорит основатель Центра недвижимости «София» Сергей Ставрович, в Архангельске найти квартиру в новостройке по таким ценам практически нереально.

— В Архангельске цена за квадратный метр в новостройках начинается от 100–130 тысяч рублей и выше. Поэтому 99% квартир не подходят, и купить их по Арктической ипотеке в столице Поморья будет практически невозможно. Однако программой смогут воспользоваться жители Новодвинска, Северодвинска и в районах области, где стоимость жилья за квадратный метр стартует от 50–70 тысяч рублей, там она будет также распространяться на вторичный рынок. При этом надо понимать: в этих городах после запуска программы возможен рост цен. Примерно до 100 тысяч за квадрат. В Архангельске же мало что изменится, предпосылок пока для этого нет, — сказал эксперт.

Как обстоят дела с ценами прямо сейчас? По словам Сергея Ставровича, инфляция разгоняется. По официальным данным, она уже вышла за планируемые границы. По неофициальным, рост еще выше. Замедлить ее ускорение и снизить покупательскую активность — вот две главные задачи, которые преследует Центробанк, повышая ключевую ставку.

— Конечно, для всех, кто планировал покупать квартиру, повышение ключевой — плохая новость. Вслед за этим банки начинают поднимать ставки по кредитам и ипотекам. Так, например, ставка по ипотеке на вторичном рынке сейчас составляет примерно 16,5%. Если делать комфортный, посильный ежемесячный платеж, сумма переплаты получается очень большая. Всё это формирует отложенный ипотечный спрос. Все как бы замирают в ожидании. Так, сегодня количество новых заявок на ипотеку уже снизилось на 20–30%, — объясняет риелтор.

Поэтому сейчас большинство людей ориентируются на новостройки. Там до лета 2024 года еще можно успеть воспользоваться льготными ипотечными программами. Что будет дальше, пока никто не знает.

— Возможно, по льготным программам повысят ставку. А может, будут ужесточать их каким-то другим способом. Например, введут дополнительные условия, сделают более адресными, — размышляет Сергей.

С мыслью о том, что совсем скоро льготные ипотечные программы станут более узконаправленными, согласна и ипотечный брокер Группы Аквилон Анна Шабанова.

— Несколько банков уже увеличили размер первоначального взноса до 50%, некоторые дают одобрения клиентам с высокой долговой нагрузкой только при условии 30% первого взноса по ипотеке с господдержкой. Как нам кажется, тем самым клиентов готовят к повсеместному повышению первого взноса и другим изменениям. Они могут коснуться ставки по кредиту, ограничения категорий граждан, которые смогут приобрести недвижимость в новостройке по госпрограмме. Есть вероятность, что это может коснуться как «Ипотеки с господдержкой — 2020», так и «Ипотеки с господдержкой для семьи с детьми», — сказала брокер.

При этом все участники рынка надеются, что льготная ипотека как программа пока продолжит работать. Остается только следить за тем, что происходит на рынке, и подстраиваться под его условия. Но что же делать тем, кто прямо сейчас стоит перед выбором, ждать или покупать недвижимость?

— За последние 16 лет статистика показывает только рост цен. Сегодня в квадратный метр закладывается постоянное повышение стоимости материалов, затраты на зарплаты строителям, сложные логистические цепочки. Застройщики, находясь в конкурентной среде, должны постоянно повышать качество материалов, наполнять проект новыми уникальными преимуществами. Толчком для повышения цен на жилье стало проектное финансирование. Если раньше разница между этапом котлована и вводом в эксплуатацию составляла от 30 до 100%. Сейчас средние показатели находятся в диапазоне от 15 до 40%. Что будет завтра, не знает никто. Поэтому опытные люди часто шутят, что покупать недвижимость нужно было вчера. Ну или хотя бы сегодня, — подытожила Анна Шабанова.

_{ИП Носкина Надежда Сергеевна, erid:2SDnjcfzXH2}