Валерий  Виноградов, президент Российской Гильдии риэлторов: «Цены будут расти не больше, чем инфляция»

В ночь на 16 декабря 2014 года Центробанк России резко поднял ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Данное решение всколыхнуло и без того постоянно «дрейфующий» рынок недвижимости. Ведь за этим действием ЦБ банки резко повысят проценты по новым ипотечным кредитам. Эксперты прогнозируют: ставки могут вырасти до 18-20% уже с нового года. Об этой и других тенденциях рынка недвижимости – эксклюзивное интервью с президентом Российской Гильдии риэлторов Валерием Виноградовым.

– Валерий Николаевич, расскажите, какая ситуация на рынке недвижимости в России сложилась сегодня?

– Ситуация на рынке недвижимости четко поделилась на два периода. Первый – до ночи с 15 на 16 декабря 2014 года. Второй – после этой ночи.

Если говорить о периоде «до», то рынок был очень активен, потому что волатильность на фондовом, валютном рынках и снижение цен на нефть способствовали тому, что люди вкладывали прежде всего рублевые средства в объекты недвижимости. Почему они это делали? Потому что цены в валюте постоянно дешевели. Сегодня мы видим, что с начала года цены в валюте подешевели практически в два раза на 80-90 процентов. Поэтому те, кто решили вкладывать рубли в недвижимость как наиболее надежный и защищенный актив (раз рублевые цены практически стоят на месте), приняли вполне понятное решение.

Наибольшей процент сделок происходил на строительном рынке, потому что там были возможности рассрочек. Строители предлагали различные бонусы и так далее. Также проходили сделки и на вторичном рынке, потому что люди хотели успеть приобрести недвижимость для проживания и сделать это по тем ценам, которые были.

– Что же изменилось после ночи с 15 на 16 декабря?

– Все резко изменилось. Прежде всего в отношении сделок, которые требуют заемного финансирования.

Повышение ставки рефинансирования Центробанком, я думаю, заморозит ипотечные, лизинговые и прочие кредитные сделки банков, предположительно, до третьей декады января. Потому что только после Нового года, в течение январских праздников, более-менее станет понятна ситуация на валютном рынке и динамика изменения цен на нефть. И в зависимости от этого будут приняты определенные решения. Если ситуация сохранится такая, какая есть сегодня, то, естественно, все ставки будут повышены. Поэтому, я думаю, вряд ли мы увидим ипотечные кредиты со ставкой ниже 20%, а кредиты для бизнеса – со ставкой менее 30%. Плюс ужесточится андеррайтинг заемщиков, потому что Госдума во втором чтении буквально на днях приняла закон о банкротстве физических лиц, который вступит в силу не в 2016, как планировалось ранее, а в середине 2015 года. Поэтому банки будут опасаться дефолта заемщиков и увеличат требования к их анализу. Все это резко снизит объем ипотечных сделок.

Что касается цен на недвижимость, то они, как я уже сказал, на сегодняшний день упали почти в два раза в валюте. Эту ситуацию мы уже наблюдали и в предыдущий кризис 2008 года. Я думаю, что в рублях цены будут находиться на прежнем уровне. В валюте пока сложно прогнозировать, это зависит от динамики валютного рынка.

– Объем строительства сократится?

– Безусловно. Ипотечные сделки будут единичны, из-за этого сократится и объем рынка. Останутся только встречные продажи и покупки за собственные деньги, а сделок станет меньше. Но, с другой стороны, на рынке увеличится количество предложений и появятся очень интересные объекты, которые смогут приобрести те, кто успел вовремя «выйти в кэш».

– Как сложившаяся ситуация на рынке недвижимости скажется на работе риелторов?

– Эта ситуация ещё жестче дифференцирует риелторов на профессионалов и непрофессионалов. Рынок, безусловно, станет сложнее, соответственно, самим потребителям будет достаточно трудно совершать сделки в такой период.

Думаю, здесь сложатся две тенденции. С одной стороны, увеличится востребованность в профессионалах на рынке недвижимости. С другой, нас ждет самоочищение, то есть исчезнут те люди, кто только называет себя риелторами, по сути, не обладая соответствующими компетенцией, знаниями и опытом.

– Российская гильдия риэлторов (РГР) закончила работу над созданием единого электронного реестра аттестованных специалистов и сертифицированных компаний рынка недвижимости. Как это изменит ситуацию в данной сфере?

– Такие реестры существуют сегодня в большинстве профессиональных сфер. С его помощью любой потребитель услуги, представитель власти, бизнеса и так далее может найти и идентифицировать профессионала. Он просто заходит в реестр, ищет название компании или ФИО специалиста и понимает: если человек есть в реестре, значит, он обладатель соответствующей профессии.

В этом году в РГР такой реестр введен, и на сегодняшний день туда заносится информация об аттестованных специалистах и сертифицированных компаниях, которые входят в нашу гильдию. У людей больше не возникнет вопросов, как идентифицировать профессионала. Достаточно просто зайти в реестр и найти всю интересующую информацию о специалисте или компании.

Реестр призван значительно упростить жизнь наших граждан и избавить их от выбора недобросовестных риелторов. Потому что если специалист есть в реестре, значит, он прошел определенный уровень подготовки, компания, где он работает, соответствует всем требованиям, у неё проверены все документы, офис, застрахована профессиональная ответственность и так далее.

Единый электронный реестр аттестованных специалистов и сертифицированных компаний призван повысить безопасность и надежность сделок в сфере недвижимости.

– Есть ли какие-нибудь прогнозы относительно того, как будет вести себя рынок недвижимости в будущем?

– Есть предположение, что ближайшие три-четыре года будут достаточно сложными для рынка недвижимости. Цены, если и будут расти, то не больше, чем на уровень инфляции. Соответственно, увеличится предложение и сократится спрос, будет проводиться меньше сделок. Уменьшится и доля сделок с использованием ипотечного кредитования. Страдать от этого будет сегмент коммерческой и загородной недвижимости, потому что это объекты не первого спроса.

Будет мало сделок на рынке и элитной жилой недвижимости. А вот наиболее активным станет, как всегда, экономсегмент, потому что потребности людей в жилье никто не отменял. И учитывая то, что 80 процентов сделок проходят как встречные (купля-продажа), то они и будут составлять подавляющую долю на рынке купли-продажи жилья.

Что касается цен на рынке коммерческой недвижимости – в валюте они уже упали почти в два раза и в рублях вряд ли будут расти. Арендные ставки во всех сегментах ждет снижение.

– Что можете посоветовать тем, кто в этот непростой для рынка недвижимости период все же решил приобрести жилье?

– Здесь все зависит от того, с какой целью люди решили приобрести недвижимость.

Если они приобретают квартиры для проживания, я бы порекомендовал сейчас такие сделки совершать. Почему? Потому что на сегодняшний день в отрасли сложилась достаточно уникальная ситуация. Если у людей есть валюта, то переведя её в рубли, можно очень выгодно приобрести объекты недвижимости и благодаря широкому предложению выбрать лучшую из альтернатив.

Если же цель покупки недвижимости – инвестиционная, то тут я бы посоветовал людям от этой идеи пока отказаться как минимум на месяц-два. Хотя бы для того, чтобы понять, что будет происходить на рынке недвижимости и в целом в стране дальше.