Как не стать обманутым дольщиком

Проблема долевого cтроительства в последнее время стала особенно актуальной. И впрямь в новостных выпусках регулярно показывают митинги, одиночные пикеты дольщиков, которых обманули, которые вложили последнюю копеечку в строительство и прогорели. Вернее, попали на бесчестных или некомпетентных людей.

Сразу стоит оговориться, что универсального рецепта, который бы гарантировал на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, нет. То есть рискуете вы всегда. Однако при существенном риске есть и плюсы. Среди самых очевидных — это...

• значительное удешевление стоимости квартиры, при которой экономия покупателей может составить до 30–40%;

• возможность заранее зарезервировать свою комнату, оговорить этаж, ориентацию окон по сторонам света, изменения в геометрии комнат и многое другое;

• покупка квартиры путем долевого строительства целесообразна в инвестиционных целях, так как приобретение недвижимости по договору долевого участия проходит по цене ниже среднерыночной (на растущем/стабильном рынке минимальная норма прибыли составляет порядка 30–40 %);

• долевое строительство подразумевает рассрочку внесения денежных средств по мере строительства (при этом некоторые компании дают еще и дополнительную скидку за полную оплату недвижимости);

• участвуя в долевом строительстве, вы получаете новую, а не бывшую в употреблении квартиру (и если вопросы энергетики и кармы волнуют не всех, то тараканы, старые трубы, растрескавшиеся наличники и пошарпанный пол заставит задуматься каждого).

Но за всеми плюсами долевого строительства нельзя не заметить и минусов, главные из которых это долгое ожидание вселения в долгожданную квартру (сроки строительства стандартной многоэтажки — 1,5–5 лет), невозможность оценить все характеристики будущей квартиры (планировка, отделка, вид из окна, etc.), возможное отсутствие инфраструктуры в том районе, куда вы планируете переехать сразу же после получения ключей, и некоторые другие.

Давайте рассмотрим советы, соблюдая которые, вы сведете риски при покупке квартиры посредством долевого строительства к минимуму.

Во-первых, убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете прикупить квартирку, работает по 214-ФЗ. Вам обязаны предложить заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств в случае чего. Только заключая ДДУ, вы защищаете себя на случай возможного банкротства застройщика.

Во-вторых, не стоит покупать квартиру у застройщика, предлагающего вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. И в первом, и во втором случае деньги вы передаете либо сразу, либо в рассрочку в момент подписания документов, а взамен не получаете совершенно никаких гарантий.

ПОМНИТЕ! «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

В-третьих, прежде чем купить квартиру у какого-либо застройщика, убедитесь, что имеете дело не с шарашкиной конторой, а с серьезной компанией, которая имеет разрешение на строительство.

Четвертое. Если застройщики предлагает вам заключить ДДУ, ваша задача — убедиться в том, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и/или сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ, застройщик должен сделать это за две недели (14 дней) до подписания договора с первым участником долевого строительства. Отметим, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, которая была бы связана с привлечением денежных средств дольщиков.

Пятое. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство и договор, который вы в будущем подпишете. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.ВАЖНО! Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту с учетом инфляции она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Шестое. Изучите отзывы в строительной организации, которая строит дом, в котором вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.

Седьмое. Вам стоит изучить историю строительства конкретного объекта. Учтите такие факторы, как финансовые кризисы, которые могли подпортить деловую репутацию застройщика.

Восьмое. Не думайте покупать квартиру в доме, который вы даже не видели в глаза. Если все документы находятся в порядке, то обязательно нужно съездить лично на стройплощадку и убедиться, что работа идет так, как вам говорил застройщик. На ограждении любой стройки находится информационный щит, где написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства.

И, наконец, девятое. На момент заключения договора еще раз внимательно перечитайте все документы, которые вам следует подписать. ДДУ, в соответствии со ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешений; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, etc.

Архангельский риелтор Ольга дала такой совет тем, кто решил стать дольщиком: «Прежде всего, соберите всю информацию о том, кто является застройщиком. Информацию можно найти в свободном доступе в Сети, поспрашивать у друзей или разузнать у знакомых риелторов. Насколько мне известно, на сегодня права дольщиков хорошо защищены законом как на федеральном, так и на региональном уровне».

Следуйте нашим советам и не дайте себя обмануть!