К малоэтажкам «припишут» управдомов

В России разработают проект управления домами в малоэтажных жилых комплексах. Такой законопроект уже внесен на рассмотрение в Госдуму. Эксперты считают, что с его помощью будет проще регламентировать работу управляющих компаний в коттеджных поселках.

Согласно документу, речь идет о комплексе отдельно стоящих жилых домов не выше трех этажей, образованных единым застройщиком. Авторы документа отмечают, что такой сегмент рынка сегодня активно развивается. Только за последние пару лет объем введенного в эксплуатацию малоэтажного жилья составил более 50% от общего объема. Но до сих пор к такому жилью невозможно применять нормы законодательства об управлении многоквартирными домами, которые действуют сегодня.

Новый документ определяет порядок использования территории малоэтажки, устанавливает объекты, которые могут входить в общую долевую собственность жителей и т.д. Так, в состав общего имущества не будут входить объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Они должны принадлежать муниципальным образованиям или специализированным организациям.

При этом в договоре управления должно быть закреплено, что за надлежащее обслуживание объектов инфраструктуры отвечает управляющая организация. По мнению одного из авторов инициативы, зампреда думского комитета по экономполитике Виктора Звагельского, законопроект позволит исключить существующую практику, при которой бремя содержания и эксплуатации объектов инфраструктуры ложится на жителей поселков.

Новый законопроект устанавливает четкие критерии малоэтажных жилых домов, что позволит решить вопросы, связанные с управлением такими комплексами. Под этим термином в проекте закона понимается комплекс отдельно стоящих жилых домов или блокированных жилых домов или многоквартирных жилых домов, в которых не более трех надземных этажей (без учета мансардного этажа).

Игроки рынка считают, что сегодня действительно есть пробелы в правилах управления коттеджными поселками и новый закон способен из исправить. «Сейчас есть два способа обслуживать коммунальную и дорожную инфраструктуру поселков, – говорит руководитель проекта «Лесной остров» Борис Валеев. – Можно передать эти функции органу местного самоуправления в границах того населенного пункта, на котором располагается поселок. Тогда содержанием дорог и прочей инфраструктуры занимается муниципалитет. Но часто качество этого обслуживания часто оставляет желать лучшего, а бюджет не позволяет содержать жилой комплекс на должном уровне».

Другой вариант управления малоэтажным поселкам, по словам собеседника, – это создание управляющей организации: «Это может быть компания, которую определил застройщик или выбрали сами собственники. В поселках также бывают организованы товарищества собственников жилья». В таком случае за обслуживанием территории поселка и общего имущества следит эта организация.

Подобные функции выполняет и компания, управляющая многоквартирным домом. Впрочем, различие в управлении «многоэтажкой» и домами в малоэтажном поселке все же есть. «Компания, управляющая многоквартирным домом, использует утвержденные регионом тарифы по начислению платы за обслуживание и ремонт общего имущества. В малоэтажных жилых комплексах такого строгого регламента по тарифам на содержание территории общего пользования и прочих услуг нет», – пояснил Борис Валеев.

Управление малоэтажкой имеет еще одну особенность – это более прозрачная работа УК и оперативная обратная связь, уверена директор по развитию загородного поселка «Слава» Мария Лобашева: «Компания в малоэтажном жилом комплексе управляет меньшим количеством объектов, чем УК, жилфонд которой насчитывает несколько десятков или даже сотен домов, а это тысячи собственников. При этом нередко в УК при малоэтажном комплексе есть несколько офисов, куда с жалобами или предложениями в любое время могут обратиться владельцы домов, и в компании тут же исправят недочеты».

Новый документ также предлагает установить возможные формы управления малоэтажными комплексами и определить компетенцию общего собрания собственников жилья. Правда, есть сомнения, что такая мера не может быть одинаково эффективна для всех малоэтажных поселков.

«Бывают решения, принятые заочно руководителями проекта, которые становятся отличительной чертой и идут в поддержку единой концепции поселка, – добавляет Мария Лобашева. – К примеру, это может быть единый стиль фасадных заборов, который позволяет поддержать порядок улиц в красивом и аккуратном виде. Но все эти решения презентуются еще на этапе общения с покупателем, это добровольное согласие собственника, и он его принимает на этапе покупки».