Крепостное право заменила ипотека

В Поморье никогда не было крепостного права... Иногда мне кажется, что современная альтернатива этому явлению — ипотечное кредитование. Как ни печально, чтобы обзавестись своим жильем со средней зарплатой по области, придется попасть в многолетнюю финансовую кабалу. Что происходит сейчас с процентными ставками по ипотеке? Какое жилье самое востребованное? Торопиться с покупкой или ждать падения цен?

Эти вопросы не дают уснуть многим архангелогородцам, уставшим снимать жилье и отдавать незнакомцам деньги, которые можно платить по ипотеке за свой угол. Как сообщает Zarplata.ru, северяне в среднем получают около 34 тысяч рублей в месяц, по информации Росстата, эта цифра ниже общероссийского порога всего на 100 рублей. При этом у большинства моих знакомых из разных профессиональных сфер зарплата меньше этой средней планки.

Конечно, можно пойти в бизнес, как подсказывал учителям России наш премьер-министр. Только если все станут предпринимателями, кто будет лечить, учить, творить и кормить? Недавно подруге-филологу с доходом в 25 тысяч рублей одобрили в банке кредит на полтора миллиона… Срок выплаты — 10 лет. Теоретически обзавестись жильем можно, но подходящий ли сейчас для покупки момент? Мы решили задать этот вопрос местным риелторам.

«Ситуации у всех разные, и в прошлом году я многим советовал повременить с ипотекой — ставки были достаточно высокими. На данный момент ставки по ипотеке снизились. Если квартирный вопрос для вас открыт, своего жилья нет или надо расширяться, значит, нужно решать проблему, и сейчас — подходящее время, — считает Константин Файзулин, директор агентства недвижимости «Троицкий дом». — Подумайте над сроком кредита: чем он дольше, тем больше будет переплата. Лучше уложиться в 10 лет и войти в экономный режим, а также поискать дополнительный заработок.

В нашей практике сегодня, конечно, больше сделок с привлечением заемных средств, чем с наличными. Востребованы разные варианты, выбор определяет не только достаток покупателя. Имеет значение, насколько семья большая, будет ли ей, к примеру, уютно в «двушке». Со второй половины августа на рынке недвижимости идет заметное оживление. С марта 2013 года цены на жилье постепенно падали, а сейчас замерли. Это субъективный прогноз, но мне кажется, в следующем году средняя цена будет примерно на этом же уровне или может незначительно вырасти».

Осень — традиционное время всплеска на рынке недвижимости. Высокое количество предложения квартир во всех сегментах рынка приведет к тому, что весь спрос будет удовлетворен, ажиотажа на рынке не будет. Покупатели по-прежнему будут выбирать квартиры ориентируясь на цены ниже средних и возможности торга.

В целом по России отмечается снижение рынка недвижимости: упали цены на вторичное жилье, уменьшаются объемы продаж по новостройкам, стало меньше сделок и выданных ипотечных кредитов. Объяснение этому есть: на экономическую ситуацию повлияли санкции против нашей страны, изменения курсов валют, банкротство строительных компаний, низкие доходы населения и другие факторы.

Шесть лет назад в Архангельске была аномальная ситуация, когда вторичное жилье было дороже новостроек. Сегодня квартиры на первичном рынке дороже. Общая тенденция такова: дешевеет все, но дешевеет по-разному. Цена на более современное жилье снизилась меньше, чем на старый фонд. На общем фоне удивляют цены квартир в деревянных домах, которые должны быть процентов на 20 дешевле, чем в той же «хрущевке». Кто-то оправдывает цену ремонтом. Кто-то завлекает в ветхое жилье с дальнейшей перспективой переселения, только вот когда это чудо случится. Эксперименты лучше не ставить.

Особенная ситуация складывается с «хрущевками»: падает спрос на «двушки» и «трешки» в старых пятиэтажках.

«Такие варианты за среднюю цену долго «висят», — отмечает Василий Лыткин, председатель некоммерческого партнерства «Объединение риелторов Архангельской области». — Покупатели даже отказываются от просмотров. Средняя цена двухкомнатной квартиры в старом фонде сегодня — 2 600 000, трехкомнатной — 3 200 000, столько отдавать за «хрущевки» люди не хотят — маленькая кухня, неудобная планировка, и альтернатива — новостройки».

Не пользуется популярностью в Поморье и такой сегмент рынка, как коттеджные дома. В отличие от «хрущевок», вариант недооценен, возможно, он будет востребован, когда первичный рынок переполнится однотипными квартирами экономкласса, которые выдаются сегодня за комфорт-класс.

Покупатели хотят дешевле, продавцы — наоборот. Какова же адекватная цена квадратного метра? Ответить сложно. В каждом секторе рынка недвижимости Архангельска сегодня слишком широкий диапазон цен. Иногда цена определяется продавцом обоснованно, иногда завышается без логичных аргументов. В этом случае на помощь как раз приходит риелтор, с выбором такого специалиста тоже надо не прогадать. Один мой знакомый при покупке квартиры заплатил риелтору 60 тысяч рублей, при этом сам оформлял страховку и долго возился с документами. Профессиональный риелтор учитывает интерес и продавца, и покупателя, обязан определить справедливую цену, проделывает огромную черновую работу, чтобы предостеречь каждую из сторон от ошибок.

Сегодня система риелторских услуг в Архангельске весьма прозрачна. Однако истории про мошенничество при покупке и продаже недвижимости — это не страшилки из 90-х, современный риелтор на разных этапах сделки обязан подстраховать клиента.

Многие мои знакомые, потенциальные покупатели недвижимости, жалуются, что ценовая разница между квартирой в новостройке на этапе котлована и в готовом доме — слишком мизерная. Это результат монополии или повышенного спроса? Разрастающиеся новые жилищные комплексы — «Империал», «Адмирал», — неужели все квартиры там уже выкуплены? Такой спрос удивляет, когда все жалуются на безденежье.

«Так исторически сложилось в Архангельске: когда цены росли, здесь было мало застройщиков, поэтому цена на вторичном рынке неоправданно выросла. Еще в начале 2013 года стоимость квадратного метра в старом жилом фонде в центре Архангельска была выше стоимости квадратного метра нового жилья. Еще тогда мы указывали на этот неоправданный перекос в ценах. Понадобилось несколько лет, чтобы все встало на свои места. Старый фонд подешевел до справедливой цены, цены в новостройках, наоборот, выросли», — комментирует Константин Файзулин.

Эта тенденция продолжает нарастать — люди активно покупают в новостройках квартиры по акциям, хотя в целом покупательская способность пока ниже докризисного уровня. Если верить информации, что сейчас россияне «проедают» средства резервного фонда, которые в следующем году могут закончиться и цены на нефть до этого момента не вырастут, то ничего хорошего ждать не придется, так как на рынке недвижимости сейчас все зависит от спроса. За последние годы он понизился, поэтому снизились цены на недвижимость, но снижение ипотечных ставок, произошедшее в этом году, наоборот, увеличивает спрос. Если теоретически ставки станут еще ниже, многие бросятся покупать жилье, так как потенциальный спрос у нас огромен, и цена на квартиры вырастет. В экономике все взаимосвязано.

«В Архангельске многие потенциальные покупатели недвижимости сбиты с толку всеобщим негативом: кризис, производства нет, из города все уезжают. Я считаю, все это сильно преувеличено, — комментирует Константин Файзулин. — Возьмите хотя бы такую тенденцию: в Архангельске появляются крупные торговые центры, как METRO, скоро будет «Леруа Мерлен» — они строятся с участием зарубежных инвесторов. Никто не стал бы вкладывать миллиарды, если бы у нашей территории не было перспектив. Проводятся серьезные исследования рынков и оценка рисков перед тем, как вложить сюда такие инвестиции. При этом в области есть предприятия оборонной промышленности, космической отрасли. Есть Арктика, в конце концов. Поводов для тотального пессимизма я не вижу».

«Страна переживает непростые времена, сейчас в моей практике порядка 70% от всех сделок — это ипотечные кредиты. Идет продолжительное снижение цен, люди это чувствуют: если в прошлом году однокомнатная квартира стоила 2 600 000, сейчас можно найти за 2 100 000. То же касается и больших квартир — цены упали как минимум на 15%, — комментирует Василий Лыткин, председатель некоммерческого партнерства «Объединение риелторов Архангельской области». — Благосостояние нашего населения в лучшую сторону не меняется, квартир на рынке много, поэтому я не вижу в ближайшее время предпосылок для роста цен. Быстро покупаются комнаты и однокомнатные квартиры, «двушки» и «трешки» продать сложнее. Со средним доходом в 34 тысячи потянуть кредит реально, только я рекомендую распределить финансовую нагрузку так, чтобы ежемесячный взнос не превышал 50% от вашей зарплаты, с таким подходом будет проще обустраивать, вкладываться в новое жилье.

Понижению цен, по его мнению, способствует и высокий уровень миграции. Люди уезжают из Архангельска в Москву, Петербург, Вологду и южные города, и на рынке появляются квартиры, хозяева которых не гонятся за большой ценой, им важнее быстро оформить сделку. К тому же во многих других регионах цены на недвижимость ниже, чем в Архангельске. Падение цен по стране, на его взгляд, продолжится еще как минимум год, что будет потом — говорить сложно, экономика часто нас удивляет. Конечно, в основном на покупку жилья решаются пары. Есть и несемейные покупатели. Любопытно, что в практике Василия Лыткина чаще всего в одиночку жилье покупают девушки. Молодых парней среди покупателей — минимум. Видимо, ждут спутниц жизни, чтобы разделить с ними финансовое бремя.

Откладывать рубли на квартиру можно всю жизнь, есть даже такая шутка: «Вот и закрыл ипотеку, купил машину, жизнь начинается! Жаль, что мне уже 70». Или такое народное абсурдное творчество: «Зачем выплачивать ипотеку в четыре миллиона 25 лет, если эти деньги можно украсть и отсидеть меньше». Если без шуток, кредит на квартиру — единственный способ обзавестись своими стенами для человека со средним достатком в нашем городе, да и стране, пожалуй. А что думаете об этом вы, читатели, может быть, вы сами оказались на таком распутье — снимать, копить или купить?