Я б в инвесторы пошёл: как выгодно вложить деньги в недвижимость

Вложение денег в недвижимость — один из самых популярных видов инвестирования. Квартира всегда будет ликвидным активом и едва ли обесценится со временем. Насколько эффективно инвестировать в квадратные метры и какую недвижимость выгоднее покупать, читайте в материале N1.RU. На сегодняшний день можно выделить три основных вида инвестирования: в жилую недвижимость, в коммерческую недвижимость или в строящийся объект. Каждая из этих категорий имеет свои особенности и не ограничивается только характеристикой самих объектов, поэтому и подход к инвестированию в каждом отдельном случае будет принципиально разным. Жилая недвижимость Преимущества приобретения такой недвижимости в сравнительно низком пороге входа — вам не нужен большой стартовый капитал. Риски здесь невелики, а вложения окупаемы. Однако не стоит ждать внушительного и быстрого дохода. Минимальный размер инвестиций в жилой фонд зависит от региона. В тех краях, где происходит быстрый прирост населения за счёт активного развития местной экономики, цена на недвижимость растёт достаточно быстро. По данным Федеральной статистической службы, за три последних десятилетия цена на жильё заметно падала лишь трижды: в 1998, 2008 и 2015 годах. Причина снижения стоимости квартир во всех случаях была одной и той же — экономические катаклизмы. В целом же, начиная с 90-х годов, стоимость объектов жилого фонда ежегодно растёт на 3–5 %. Самый простой способ получить доход от приобретения жилой недвижимости — сдать её в аренду. За год собственник может получить от в среднем от 100 до 300 тысяч рублей. Также можно выгодно перепродать объект. По словам специалистов, через три-четыре года после приобретения стоимость квартиры может вырасти на примерно на 10 %. Однако такой вид капиталовложения характерен долгой окупаемостью. Чтобы полностью «отбить» затраты и начать получать чистую прибыль, придётся запастись терпением и подождать не менее семи-десяти лет. «Если вы хотите вложить деньги в покупку жилья, не стоит тратиться на «крупногабаритный» объект, — замечает предприниматель Владимир Архаров. — Достаточно будет одно- или двухкомнатной квартиры. Её будет проще сдать, да и продать спустя какое-то время тоже будет легче, чем многокомнатное жильё». Существенная разница также есть между первичным и вторичным рынком. «Покупая квартиру в качестве инвестиции, имейте в виду, что новостройка может принести больше выгоды, нежели объекты старого фонда. Сейчас, учитывая широкие возможности жилищных программ, чаще покупают квартиры в новых жилых комплексах, чем в «хрущёвках» или «сталинках», — говорит Анна Горбунова, специалист по недвижимости. Коммерческая недвижимость Объекты коммерческой недвижимости — это офисы, склады и прочие нежилые помещения, предназначенные для использования в бизнес-сферах. Инвестировать в такие объекты непросто, поскольку здесь важно знать структуру рынка. Покупая коммерческую недвижимость, вы можете также сдать её внаём или запланировать перепродажу. Но рост цен на коммерческие объекты отнюдь не так стабилен, как на жилые. По словам экспертов, за последние годы коммерческая недвижимость не только не растёт в цене, но и демонстрирует «минусовую» динамику. Спрос на неё практически не увеличивается — это связано с непростой ситуацией на рынке малого и среднего бизнеса. Более высокие требования к объёму стартового капитала становятся ещё одной сложностью для начинающего инвестора. Впрочем, доход от такой покупки может быть выше, чем в случае приобретения жилплощади. Однако срок окупаемости составит не менее десяти лет. Инвестиции в строительство Этот вид капиталовложения считается наиболее рискованным, но при этом гораздо более выгодным, чем покупка готовой квартиры или офиса. При грамотно выстроенной схеме вложения можно получить серьёзный доход. Вложиться в строительство можно двумя способами: 1) финансово поучаствовать в строительных работах, чтобы по завершении получить свою прибыль; 2) купить помещение (жилое или коммерческое) на стадии начала работ. Когда дом построен, квартиры будут продаваться гораздо дороже, чем на стадии котлована. Следует иметь в виду, что инвестировать в такую отрасль, как строительство, можно лишь после всестороннего анализа как ситуации на строительном рынке региона в целом, так и отдельных аспектов. «Изучите как можно больше информации: репутацию компании-застройщика, цены на схожие объекты, сроки, общую целесообразность вложений, — советует Владимир Архаров. — Огромное значение имеют риски, ведь в этой области инвестирования они значительны: возможны переносы сроков строительных работ, а то и банкротство организации. Возможны сложности с поиском клиентов, которым вы будете продавать или сдавать купленное помещение. Всё это надо продумать заранее». Итоги Итак, в чём же основные преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость? Преимущества: 1) стабильность. Доход с недвижимости, по сравнению с иными видами вложений, можно назвать стабильным. Резкие колебания тут маловероятны; 2) увеличение стоимости активов. Это, в основном, касается жилой недвижимости. Но при дальновидном и грамотном подходе станет возможно для любого вида капиталовложения. 3) пассивный доход. Действительно, владение объектом недвижимости и сдача его в аренду не требуют от собственника каких-то ежедневных усилий; 4) относительно небольшие риски. Потерять на недвижимости всё, что было в неё вложено, довольно сложно. Квартиру, офис или склад всегда можно продать, даже в не самые благополучные времена. Недостатки: 1) низкая чистая прибыль. Объект недвижимости зачастую не приносит ожидаемого дохода, особенно если инвестировать в него не слишком умело. Конечно, продать купленное можно всегда, вопрос лишь в том, выгодно ли это будет; 2) сроки окупаемости. Не менее девяти-десяти лет для выхода на чистую прибыль — срок довольно солидный даже для долгосрочного капиталовложения. Особенно если учесть, что малый и средний бизнес, при аналогичных вложениях, справляются с этой задачей гораздо быстрее — от шести месяцев до двух-трёх лет; 3) регулярные расходы. Платежи по «коммуналке», плановые и срочные ремонтные работы, став зоной ответственности инвестора, значительно сокращают объёмы прибыли и увеличивают сроки окупаемости; 4) налоги. Налоговый сбор на имущество, доход физлица или на прибыль, а также при сдаче в аренду — всё это тоже относится к обязательствам инвестора. И даже продажа недвижимости лишит собственника 13 % его дохода. Инвестиции в недвижимость могут стать хорошим способом преумножить личный капитал, однако здесь не обойтись без глубоких знаний рынка. Поэтому для получения ощутимой прибыли нужно тщательно спланировать свои действия и внимательно выбирать объект для вложений.