Я не сдамся

Многие арендаторы жилья ошибочно полагают, что после подписания договора найма все сложности остаются позади. В действительности же в ходе эксплуатации съёмной недвижимости между собственником и нанимателем нередко возникают конфликты, связанные с незнанием обязанностей и прав каждой из сторон. Журналист N1.RU составил подборку самых распространённых спорных ситуаций и выяснил, кто в них прав.

Главный документ, который регулирует отношения между собственником недвижимости и арендатором, — это договор найма жилого помещения. Поэтому необходимо ответственно отнестись к его составлению и не подписывать до тех пор, пока все пункты не будут вам понятны. В договор можно заранее внести дополнительные условия, предупредив таким образом конфликты в будущем.

К сожалению, большинство арендаторов халатно относятся к договору найма и считают его пустой формальностью. Разбираемся, на чьей стороне закон в спорных ситуациях, которые не были заранее оговорены.

Смена замка

Многие квартиросъемщики первым делом меняют замок в съёмной квартире. Их опасения вполне обоснованы — кто знает, что за люди проживали здесь ранее, а рисковать своим имуществом не хочется.

«Однако наниматель не имеет права менять замки в квартире без согласования своих действий с собственником. А в случае, если владелец недвижимости откажет арендатору, то ему ничего не остаётся, кроме как смириться», — объясняет Артём Наджаров, специалист по недвижимости риелторской компании «Регион-С».

Впрочем, есть и хорошие новости: за самовольную смену замка вас не имеют права выселить из квартиры. Поскольку глава 35 Гражданского кодекса РФ, посвящённая найму жилых помещений, не регламентирует вопрос о замене замков, соответственно, это не может стать достаточным основанием для досрочного расторжения договора найма и выселения арендатора.

Дыры в стенах

Арендатор и собственник очень по-разному понимают допустимые границы эксплуатации жилья, вследствие чего между ними нередко возникают споры. При этом закон в данном случае на стороне собственника недвижимости — любые преобразования, включая создание дополнительных дыр в стенах, должны быть согласованы с ним.

«Практически все условия пользования жилым помещением стороны могут согласовать самостоятельно в договоре, включая распределение обязанностей по ремонту. Если производятся работы, которые изменяют условия пользования жилым помещением, то они допускаются только с согласия наймодателя, согласно статье 681 Гражданского кодекса РФ. А поскольку некоторые собственники могут болезненно относиться даже к прибиванию дополнительных полок для хранения, я всё же рекомендую заранее согласовывать такие действия с наймодателем», — рассказывает Светлана Лебедева, ведущий юрист Группы правовых компаний «Интеллект-С».

Отказ впускать собственника в квартиру

Нет ничего удивительного в том, что владельцы недвижимости беспокоятся о состоянии своего имущества и стремятся регулярно проверять его сохранность. Однако мнительность собственника зачастую негативно отражается на жизни арендаторов, которых утомляют постоянные визиты хозяина квартиры.

В договоре найма лучше обозначить порядок посещения квартиры собственником. Установите периодичность, укажите временной диапазон и обозначьте срок, за который владелец недвижимости обязан предупредить вас о визите.

Если собственник заявился с неожиданным визитом — вы имеете право не впускать его на порог и перенести встречу на более удобное для вас время. Однако помните: полностью избежать посещений со стороны владельца квартиры не получится, поскольку, по закону, он вправе проверять состояние своего имущества.

Другое дело, если хозяин жилья планирует посетить вас не один. Например, привести на осмотр квартиры других потенциальных жильцов за пару недель до того, как «съедете» вы. Такие визиты допустимы только с вашего согласия, а если вы против — собственнику придётся с этим смириться, поскольку вы имеете право не впускать посторонних людей в квартиру, в которой проживаете на законных основаниях.

Подселение других жильцов

Нередко возникают ситуации, когда одинокие арендаторы со временем подселяют к себе ещё одного или нескольких человек: например, чтобы вместе разделить плату за наём жилья. Однако это действие необходимо согласовать с собственником квартиры.

«В договоре найма должны быть указаны лица, которые будут проживать в жилом помещении. Если вы хотите расширить список проживающих, то необходимо получить согласие наймодателя на вселение дополнительных лиц. При этом также имейте в виду, что существуют ограничения по норме площади жилого помещения на одного человека, регламентированные статьями 677 и 679 Гражданского кодекса РФ», — объясняет Светлана Лебедева.

Компенсация расходов за поломки

Поломки бытового оборудования неизбежно случаются, поскольку его ресурс ограничен. Но кто должен оплачивать ремонт кухонной вытяжки или стиральной машины? Этот вопрос нередко рождает споры и даже скандалы между арендаторами и собственником квартиры.

«По умолчанию компенсация расходов не является обязанностью наймодателя, поэтому прежде чем что-то менять или ремонтировать, лучше получить предварительное согласие как на соответствующие работы, так и на последующую компенсацию. Лучше всего указать в договоре, за чьи средства осуществляется ремонт оборудования. Можно предусмотреть, например, зачёт стоимости произведённых расходов в счёт оплаты аренды», — рекомендует юрист.

Таким образом, если в договоре не предусмотрены компенсации затрат на починку вышедшего из строя оборудования, все расходы ложатся на плечи арендатора.