Альтернативы депозитам: что выбрать инвестору

В ближайшие три года отмена долевки скажется не только на застройщиках, но и на частных инвесторах. Из-за фундаментального изменения законодательства в строительстве приобретать жилую недвижимость для увеличения собственных средств станет менее рентабельно. После отмены долевого строительства, введения проектного финансирования и эскроу-счетов застройщикам станет не выгодно отдавать квартиры на ранних этапах по себестоимости. Однако, по мнению экспертов, есть сегменты, которые сохранят свою привлекательность для непрофессиональных инвесторов. Речь идет о стрит-ритейле. С этим мнением солидарен заместитель директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон Инвест» Андрей Четвериков. В последние годы холдинг активно инвестировал в этот сегмент. Как на этом заработать без опыта, Андрей Четвериков рассказал в интервью.

— Какие инструменты для частных инвесторов вы считаете конкурентными на сегодня?

— Список не очень большой. Для большинства это будут банковские вклады с застрахованной суммой до 1,4 миллиона рублей, а также государственные облигации. Как вариант — облигации госбанков и госкорпораций. В любом случае доход составит не более 7–8% годовых.

Если человек ищет что-то более интересное, ему так или иначе придется балансировать на грани между доходностью и риском. На краю рисковой пропасти находится криптовалюта, акции и другие варианты с агрессивной ставкой. К сожалению, компенсировать высокий риск зачастую удается только за счет профессиональных компетенций и опыта. Если же этого нет, то лично я бы в эту сферу обошел стороной.

Вторым примером в этой категории можно назвать только доверительное управление на фондовом рынке. Однако в России эта сфера не сильно развита, а камень преткновения — недостаточная финансовая и юридическая грамотность населения. Фондовые рынки как будто существуют в параллельной реальности, и сигналов, что в ближайшем будущем это изменится, пока нет.

— Если вернуться к покупке жилой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Что можете сказать о тенденциях на этом рынке?

— Это понятный и доступный формат вложений. Кто-то считает, что можно получать до 8–10% годовых. Но не стоит забывать, что квартиру надо обслуживать — амортизацию и естественный износ никто не отменял. Квартиросъемщиков нужно искать и контролировать. А если соотнести большой объем предложений на рынке, то станет понятно, — квартиры сданы не 100% времени. Получается, на окупаемость самых востребованных недорогих малогабаритных квартир надо закладывать около 18 лет, а это означает доходность 5–7% годовых.

— Давайте разберемся, что такое стрит-ритейл?

— Дословно с английского словосочетание переводится как уличная торговля. Под этим форматом чаще всего понимают небольшие торговые точки, магазины, офисы, расположенные на первых этажах зданий. Чаще всего операторами таких объектов становятся предприятия сферы услуг: салоны красоты, spa, парикмахерские, клиники и другие компании. Это можно увидеть на примере нового района, сформированного за последние три года на Набережной. Первые этажи «Омега-хаус», «Дельты» и рядом стоящих зданий заняли бутики, рестораны, компании, предоставляющие услуги красоты, стритфуд, шоурумы.

Если взглянуть на ближайших соседей — Санкт-Петербург, там площадей стрит-ритейла в четыре раза больше, чем площадей всех торговых центров. При этом объем продаж на квадратный метр почти одинаковый, что означает — «городские площади» дают около 80% всей офлайн-розницы.

— Каким вы видите потенциального инвестора в это направление?

— Так как рынок предельно доступен и понятен, спектр потенциальных частных инвесторов крайне широк. Стрит-ритейл подойдет людям, у которых есть определенный объем свободных средств и которые осознанно не стремятся глубоко погружаться в процесс управления деньгами. Возможно, они уже чем-то заняты, либо, как вариант, — источник дохода находится в другом месте, где требуется внимание и концентрация.

В любое время было, есть и будет большое число желающих что-то купить или продать, что-то сдать или снять. А значит, возможность зарабатывать определенно есть.

Цена на более-менее адекватные объекты в Архангельске варьируется от 5 миллионов рублей Сейчас соотношение между ставкой доходности и ценой за квадратный метр таково, что это позволяет инвестору зарабатывать 12–14% годовых при адекватном среднеэффективном управлении.

— Из чего формируется рынок стрит-ритейла на стороне арендаторов в Архангельске?

— Есть большие игроки — федеральные и региональные торговые сети, они занимают не более 50% объема всего спроса. Вторая половина представлена небольшими несетевыми компаниями. Такая пропорция не позволяет монопольно продавливать цены. В любом случае стоимость аренды меняется небыстро.

— А нюансы есть?

— Вопрос только в том, сможет ли отдельно взятый человек эффективно управлять помещением. Так как мы говорим о частном непрофессиональном инвесторе, то ему в этом плане сложнее, чем крупным компаниям, где есть целый штат сотрудников, бюджет на продвижение, эксперты. Но наш опыт работы показывает, что даже начинающих инвесторов хорошо выручает грамотная команда, желание развиваться и эффективно управлять. Это становится ключевым моментом в истории успеха.

Как вариант, можно приобрести помещение вместе с арендаторами. С недавнего времени мы предоставляем такую услугу. Приведу пару примеров из существующих лотов.

Первое помещение стоимостью 10,5 миллиона рублей приносит ежемесячно 100 тысяч рублей.

Второе помещение стоимостью 38,5 миллиона рублей может приносить доход около 400 тысяч рублей в месяц.

В обоих примерах заключена долгосрочная аренда, понятная экономика и стабильный арендатор.

— Думаю, у многих сразу же возникает закономерный вопрос. Если коммерческая недвижимость — такое выгодное направление, почему девелоперы сами не сдают его в аренду, а стремятся продать?

— Правильный вопрос, но мы прежде всего девелоперы и занимаемся строительством и продажей площадей, — будь то квартиры или коммерческая недвижимость. Холдинг «Аквилон Инвест» абсолютно осознанно идет по такому пути, это наш путь развития. Более того, таким образом мы позволяем заходить на рынок и зарабатывать компаниям, которые обладают гораздо меньшим бюджетом. Оставьте заявку по телефону: 8 (8182) 45–73–16, и мы подберем именно ваш вариант инвестиций.