Купить или не купить — хватит гадать: эксперты отвечают, стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость

Как говорится в одной шутке: за границей предпочитают считать, что в России кризис, а в России предпочитают красную икру. 2020 год преподносит много сюрпризов, в том числе экономические сложности, но даже они приняли необычный исход событий — вырос спрос на покупку недвижимости. Вместе с экспертами мы разобрались, с чем это связано, выгодно ли вкладываться в жильё именно сейчас и что ждёт рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Раньше покупка домов и квартир становилась гарантом стабильности, признаком взросления и остепенения. Сейчас стабильность не в моде, а покупка собственного жилья в какой-то степени становится обременением и привязкой к месту, так что среди молодёжи больший интерес вызывает съём. Однако недвижимость также расценивается как инвестиция: её можно продать за более высокую стоимость или сдавать, имея регулярный дополнительный доход.

Прогнозы по вторичному рынку

Рынок недвижимости ежегодно проходит стадии спада и роста. Конец квартала и сезона чаще всего предвещают искусственный подъём цен, по этой причине до нового года, например, стоимость квартир повышается, а сразу после — падает. Это связано как с ценами на нефть (падают они — падает рынок недвижимости, и наоборот), так и с запросами покупателей: многие хотят купить квартиры к определённому событию — начало или окончание обучения в университете, то же наступление Нового года, поэтому стоимость в эти периоды немного возрастает.

— Сейчас идёт некая стагнация рынка недвижимости. Было падение, но оно приостановлено. При этом мы общались с коллегами из других городов, и они в один голос говорят, что инвесторы, которые активно следят за рынком, ждут сильного падения цен на недвижимость осенью, — рассказал специалист агентства недвижимости «Смени квартиру» Вячеслав Ткач. — При этом падение цен ожидается именно на вторичный рынок, на квартиры до 6–7 миллионов рублей, и будет оно эффективнее, чем в 2014 году. Если тогда оно достигало максимум 500 тысяч, то сейчас может быть до миллиона. Квартиры более высокой ценовой категории в цене не потеряют.

Если говорить о том, что будет с рынком недвижимости после кризиса, всё опять же зависит от цен на нефть, будет рост — недвижимость потянется следом. Но резкого подъёма ожидать не стоит, так себя может вести только спад, а вот рост всегда плавный и не критичный, он может занимать до полугода.

— Даже несмотря на то, что летом покупательская способность падает (это время садов и дач, так что заниматься недвижимостью некогда), сейчас также выгодно продавать квартиру, а осенью вкладываться в новую — ценник будет ниже. Однако погодные условия тоже влияют на спрос: холодное лето и дожди отменяют дачные дела и обеспечивают больше движения по рынку недвижимости. Будет хорошее жаркое лето — больше вероятности, что покупка отложится на осень, — объяснил Вячеслав.

А что на первичном рынке?

Аналитики компании-застройщика «Талан» предполагают, что, основываясь на опыте кризисных 2008 и 2014 годов, люди будут стремиться сохранить накопления, вкладывая их в недвижимость. И это несмотря на то, что кризис ударил по зарплатам и покупательская способность упала. В связи с этой ситуацией на первичном рынке большим спросом будет пользоваться жильё меньшей площадью — студии и однокомнатные форматы.

Сейчас для потенциальных покупателей стоит актуальный вопрос: насколько застройщики готовы выдержать экономические качели и кто на рынке окажется действительно надёжным. Предугадать сложно, поскольку перед глазами сотни реальных примеров, как крупные холдинги не смогли выстоять перед кризисами прошлых лет. Как минимум не все компании готовы выдержать подъём цен на строительные материалы, а это плюс 5–10% к докризисным ценам — поделилась информацией региональный руководитель по управлению затратами компании «Талан» Лариса Коростина. Переход на отечественные продукты строительного рынка не исправит ситуацию: стоимость на материалы зависит не от страны поставки, а от чувствительности производства к макроэкономическим трендам и курсу валют.

Почему в таком случае застройщики не повышают стоимость квартир? Всё просто: более высокий ценник может оказаться неподъёмным для потенциального покупателя, так что объект так и останется незаселённым и не покроется даже половина стоимости работ. Доступные цены позволяют продать больше квартир, тем самым вернуть больше потраченных средств. Тем более сейчас активно развиты сделки трейд-ин (обмен старого жилья с доплатой), если застройщики идут на такую сделку, то это может принести дополнительные несколько процентов к продажам.

Также не стоит переживать за то, что застройщики могут обанкротиться. Ситуацию на рынке анализируют банки, которые частично выделяют финансирование компаниям. Сотрудники сопоставляют затраты, риски, средневзвешенную цену, по которой планируется продавать квартиры, просчитывают все возможные варианты. Если финансовая модель будущего жилого комплекса не выдержит предполагаемые риски — банк отказывает в финансировании. Таким образом, на рынке остаются только стабильные застройщики, вкладываться в проекты которых наиболее безопасно и выгодно.

Вместо итогов

Одни специалисты ждут сильного спада цен, другие уверяют, что он будет незначительным, а вот после — начнётся подъём. В любом случае, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас подходящие условия для покупки квартир (не известно, будет ли спад, но искусственный подъём к концу квартала будет с большой вероятностью). Кроме того, покупка жилья остаётся той самой стабильностью и выгодным вложением в будущее, к которым стремятся многие россияне. Если лето и начало осени считаются благоприятным сезоном для совершения сделок по купле-продаже — главное правило на этот период: нашли объект, который устраивает вас по всем параметрам, включая цену, — фиксируйте сделку.

Также читайте, как коронавирус поменял отношение людей к жилью.