Я за риск платить не буду! Риелтор рассказала, как выбить скидку при покупке квартиры

Цены на рынке вторички остаются высокими — хотя риелторы признают, что реальные сделки проходят с дисконтами. Особенно это касается так называемых проблемных квартир, за которые точно можно поторговаться. Директор екатеринбургского агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала в колонке для E1.RU, какая недвижимость считается проблемной и как без труда сбить цену.

Сразу скажу: многое зависит от состояния рынка. Понятно, что при остром дефиците предложения и большом спросе покупатели особо торговаться не будут, условия в этом случае диктуют продавцы. Но сейчас скорее рынок покупателя.

В каких случаях вы точно можете просить скидку? Оставим сейчас за скобками ситуации, в которых сама квартира проигрывает по существенным параметрам: находится в удаленном районе с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, имеет критические недостатки, например, постоянно мокрый потолок из-за протекающей крыши. Понятно, что такая квартира будет стоить ниже рынка.

Мы сейчас поговорим именно о юридической стороне вопроса. И хотя эта статья преимущественно для покупателей, я скажу сразу и продавцам: почти всегда можно «подложить соломки», минимизируя для покупателей юридические риски. Тогда и размер дисконта окажется ниже — а может, его и вовсе не будет.

Квартир с такой перепланировкой на рынке много, и их никто не запрещает покупать. Сейчас даже банки вполне лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — правда, только к тем, которые в принципе можно узаконить.

Проблема в другом. Если изменения в планировке не были узаконены продавцом, то вам потом придется делать это самостоятельно. Это ваша ответственность, ваше время и деньги, иногда существенные. А если перепланировка затрагивает интересы других жильцов, то вполне вероятно, что вас заставят вернуть всё как было. В некоторых случаях квартиру даже могут изъять и продать с публичных торгов.

В общем, неузаконенная перепланировка — это серьезно, и в этом случае уместно просить скидку. Размер зависит от масштабов перепланировки и принципиальной возможности ее узаконить. Подробнее о перепланировках и переустройстве я уже рассказывала.

Это очень серьезная тема, которую тоже стоит разобрать отдельно. Но главные риски в целом можно назвать.

При продаже некогда приватизированных квартир часто всплывает большой подводный камень — отказники. Это члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации квартиры, но до сих пор там прописаны.

Закавыка в том, что эти люди имеют право бессрочного пользования квартирой: они по закону могут там жить, иметь свой угол, пользоваться кухней, ванной и туалетом. Для некоторых покупателей это становится настоящим шоком. Они купили квартиру, не проверив толком документы, а через пару лет, например, из тюрьмы возвращается один из членов семьи продавца и заявляет, что идти ему некуда и он будет тут жить. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Проблему эту надо решать, естественно, до заключения договора купли-продажи. Право бессрочного пользования жильем отказник теряет, если добровольно выписывается из квартиры — и почти всегда с такими людьми можно договориться, в ряде случаев нужно будет выплатить некоторую сумму в качестве отступных либо предложить выделить ему долю в альтернативной покупке. Поэтому здесь будет вполне резонно попросить снизить цену на квартиру.

Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, и количество сделок с вложенным маткапиталом непрерывно увеличивается.

Все участники рынка уже привыкли к этому явлению, и большинство сделок, в которых фигурирует маткапитал, проходят сравнительно легко. Но риски для покупателей всё равно есть.

Во-первых, вам точно придется ждать: продавцам придется получать разрешение опеки и подбирать встречный вариант, а это как минимум полтора-два месяца. Во-вторых, опека может попасться несговорчивая. И тогда сроки удлинятся еще больше, потому что нужно будет придумать вариант, который устроит и родителей, и опеку. Если подводить итог: просите скидку и готовьтесь ждать.

Речь не о том, что продавец недееспособен — с официально назначенным опекуном покупать как раз безопаснее. Бывает, что человек просто стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Он нормально выглядит, трезво рассуждает и вполне вызывает доверие, поэтому покупатель ничего не опасается. В конце концов все мы немножко сумасшедшие, и где она вообще, психическая норма?

С одной стороны, да. С другой стороны, пациент ПНД с зафиксированным диагнозом — это для покупателя очень рискованный вариант. И он сам, и его родные могут потом пойти в суд и признать сделку недействительной, потому что продавец «не отдавал себе отчета в своих действиях».

Кроме того, заключать сделки от имени собственников с психиатрическими диагнозами — это одна из самых популярных схем аферистов. Такую сделку, повторю, легко расторгнуть.

Уточню: очень часто продавец — вполне добросовестный, здравомыслящий человек, несмотря на отметку об учете в ПНД. Сейчас многие, например, имеют диагноз «депрессия» и пьют лекарства. Стрессовая нагрузка на современного человека столь велика, что психика не выдерживает. Речь не о том, что психиатрический диагноз — это всегда черная метка. Речь о том, что такие сделки зачастую напоминают русскую рулетку: повезет — не повезет.

Если вы готовы покупать такой объект, то обязательно просите хорошую скидку. Тем более что вам еще и для верности титульное страхование придется оформлять (в этом случае очень советую), а это тоже затраты.

Это не всегда значит, что у продавца большие долги — хотя и так тоже может быть. Сейчас приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф: неоплаченная коммуналка или непристегнутый ремень.

Но в любом случае это проблема. Потому что взаимодействие с судебными приставами порой превращается в квест и затягивается на месяцы. Чаще всего даже дозвониться до пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами: это единственный способ что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.

Если у продавца есть время, то лучше разобраться со всем этим до продажи квартиры. Если нет — то покупателей придется удерживать, в том числе и дисконтом: не все будут согласны ждать снятия ареста с квартиры по несколько месяцев. И я сейчас говорю именно о таких случаях, где продавец, в сущности, не виноват.

Продажа ипотечной квартиры — это сейчас частая история, рынок научился работать с таким жильем. Но риски там всё равно есть. Суть в том, что покупатель должен внести аванс или частичный платеж, которым продавец покроет остаток по кредиту — ведь пока объект в залоге, владелец не может его продать.

Получается, что покупатель отдает деньги на погашение кредита продавца, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что, если за этот месяц с продавцом что-то случится или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд. Случается такое редко, но все-таки случается.

Конечно, нельзя в одной статье объять необъятное, и это далеко не все случаи, когда сделка может быть «повышенной сложности».

Также прочитайте, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.