«Хватит халявы, ее и так было много»: что будет с ценами на жилье после отмены льготной ипотеки

Последние пять лет рынок недвижимости в России остается на плаву во многом благодаря льготной ипотеке. Низкий процент по ней позволял продавать квартиры в новостройках и сделал непривлекательной вторичку, на которую льгот нет. Но 1 июля программа льготной ипотеки заканчивается. Что будет дальше — вопрос. Вместе с экспертами наши коллеги из 74.RU разбирались, что произойдет с рынком недвижимости, если льготную ипотеку отменят уже этим летом. «Льготная ипотека не сохранится ни в каком виде» — Льготная ипотека, пока она еще есть, — драйвер рынка недвижимости. Благодаря ей количество сделок сильно увеличилось. Но, конечно, не только за счет нее жив рынок, — считает ипотечный брокер Кирилл Павлов. Он уверен, что будущее у «льготки» вряд ли будет. — Хватит халявы. Ее и так было много, она имеет свойство кончаться. Заканчивается ипотечная программа «Господдержка-2020». Льготная ипотека, скорее всего, не сохранится ни в каком виде: ни на новостройки, ни на индивидуальное жилищное строительство. Семейную ипотеку, скорее всего, сохранят, но ставку по ней повысят вдвое. При ключевой в 16% семейная ипотека, судя по разговорам, будет 12%, — отметил Кирилл Павлов. Похожие данные у ипотечного брокера компании «Самолет плюс» Ольги Загороднюк: — Ставку 6% по семейной ипотеке, по слухам, оставляют для семей, в которых есть дети до шести лет. А у кого дети старше — пока условная ставка 12% годовых. Как отмена скажется на покупателях Эксперты сходятся во мнении, что рынок не застынет полностью, но сделок станет значительно меньше. — Ипотека станет почти недоступной. С учетом стоимости квадратного метра в новостройках, с учетом существенного первоначального взноса — в большинстве банков он от 20% стоимости квартиры — рынок просядет на первое время. Сделки будут, но их будет значительно меньше, чем сейчас, — прогнозирует Кирилл Павлов. Сделки совсем не прекратятся даже при семейных 12 процентах. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть, что прямо сейчас происходит на рынке вне «льготки» — даже при ставке 19% люди иногда все-таки берут ипотеку. — Но, конечно, будет шок у покупателей. Сейчас я во всех соцсетях кричу: «Ребята, успевайте! Осталось чуть больше месяца!» А то обычно же как у нас? Сейчас относятся к этому как к ерунде, а потом: «Ой! Где же мы были раньше? Надо было тогда брать», — добавляет эксперт. Ольга Загороднюк уверена, что некоторые потенциальные покупатели квартир на время уйдут с рынка. Но не все. — Рынок не застынет, но часть наших покупателей отсеется. Но нужно понимать, что покупатели делятся на две категории: инвесторы и те, кто берут ипотеку, чтобы самому жить в квартире. Инвесторы будут искать какие-то варианты решить проблему, но вторая категория покупателей уйдет, — полагает Ольга Загороднюк. Как будут выкручиваться застройщики Для застройщиков в этой ситуации, судя по всему, тоже мало хорошего. До сих пор многие покупатели предпочитали новостройки вторичному жилью, потому что на новые квартиры давали льготную ипотеку. Если ее не будет, то вторичка окажется намного доступнее для большинства людей. — Туго придется. У застройщиков продажи, конечно, просядут, — уверен Кирилл Павлов. Но он отметил, что падение выручки у застройщиков может быть выгодно покупателям: — Когда рынок просядет, застройщики, пытаясь спасти ситуацию, будут предлагать различные дисконты. Возможно, это приведет к несущественному снижению стоимости первичного жилья. Почему несущественному? Потому что цены на стройматериалы и рабочую силу не позволят сильно снизить цену. Кроме того, застройщики, желая удерживать продажи, могут начать добавлять опции при старой цене. Например, делать чистовую отделку или даже обустраивать квартиры базовой мебелью. А точно ли банкам станет хуже? Взгляды экспертов на то, как будут чувствовать себя банки, разошлись. Ольга Загороднюк уверена, что для них наступают сложные времена — объем выдачи кредитов уменьшится. — У банков уже сейчас уменьшается объем выдачи. Они пытаются заработать через свои дополнительные услуги. Также они сейчас оптимизируют свою работу, снижают расходы, — говорит риелтор. Кирилл Павлов не отрицает, что кредитов получится выдавать меньше, но по доходу банков это не ударит: — Банкам, по сути, не очень-то и выгодно было выдавать льготную ипотеку. Разницу между рыночной и льготной ставкой им компенсирует государство. При этом для оформления, например, семейной ипотеки даже страхование жизни заемщика не является обязательным условием. Поэтому банкам выгоднее выдавать обычную, рыночную ипотеку, чтобы предлагать страховки и прочие вещи. Риелторы: конец легких денег Риелторы, агенты по недвижимости, ипотечные брокеры — это те, по кому отмена льготной ипотеки ударит очень сильно. — Объем работы будет меньше. Меньше выдач ипотеки, меньше сделок. Меньше заработка, скорее всего. Не все клиенты готовы взять ипотеку под такой процент. Наступают не очень простые времена, когда ужесточается конкурентная борьба, когда придется тратить большие бюджеты на рекламу, — уверен Кирилл Павлов. Ольга Загороднюк констатирует, что время относительно легких денег для риелторов прошло, теперь придется бороться за каждого клиента: — Если специалист пришел в эту сферу в конце 2022-го или в 2023-м, то ему достаточно легко было зарабатывать. Тогда скупали просто всё и не глядя. Сейчас, чтобы хорошо зарабатывать, нужно будет проявить смекалку и выделяться. Разворот на вторичку? Как отреагирует рынок в целом В последние годы вторичку почти не брали в ипотеку: под 19% годовых сумма переплат получалась космическая. При этом льгот, как на первичку, никто не давал. После отмены «льготки», когда новые и старые квартиры будут продаваться под одинаковый процент, вторичное жилье будет привлекательнее, уверен Кирилл Павлов: — Я думаю, будет разворот в сторону вторички. Раньше высокая цена первичного жилья компенсировалась низкими процентами по ипотеке. И если смотреть на переплату за пять, семь, десять лет, то первичка была выгоднее. С отменой льготных программ выгода будет сомнительная. Он отмечает, что при прочих равных вторичное жилье для людей удобнее, чем квартиры в новостройках: — Если рассуждать с точки зрения человека, который хочет купить жилье для себя, а не под сдачу, то он выберет квартиру на вторичке. Она чаще всего обжитая, там остается кухонный гарнитур, сантехника, есть какой-то ремонт. Заехал — и живи. Но ключевой фактор при выборе вторичного жилья — это, конечно, разница с первичкой в цене квадратного метра. Ольга Загороднюк в прогнозах менее радикальна, но говорит о похожих тенденциях: — Рынок выровняется, скорее всего, продаж вторички будет больше. К тому же, мы ждем снижения ставок по ипотеке к концу года. Тему снижения ключевой ставки затрагивает и Кирилл Павлов. Он полагает, что если это случится, то рынок начнет стабилизироваться: — Мы надеемся на планомерное снижение ключевой ставки Центробанка. Если к октябрю-ноябрю она снизится, ипотека станет более доступной. Центробанк снизит, условно, до 13% годовых, тогда у банков ипотека будет под 15–16%. Льготная ипотека — счастье или неудачный эксперимент? Затянувшаяся льготная ипотека получилась спорной. Она одновременно была и полезной, и вредной — тут с чьей стороны посмотреть. — С точки зрения обывателя, это — благо. Были льготные программы, по которым любой мог под низкий процент купить квартиру в новостройке или построить свой дом. Это здорово. Для застройщиков тоже хорошо: продажи шли по высоким ценам за квадрат. Но, говоря об ипотечном пузыре… В этом тоже правда есть. Льготная ипотека привела к необоснованному росту цен. Причем не только новостроек, но и вторички, которая ориентируется на первичку. Ольга Загороднюк отнеслась ко «льготке» еще более критично: — Льготная ипотека — это нехорошо, на мой взгляд. Например, в Челябинской области цены так сильно выросли, что люди уже начали в других областях покупать квартиры. По мнению риелтора, опыт получился неудачным. — Раз это была льготная программа, она должна была быть более точечной. Если ты купил квартиру для семьи, то ты там и живи. Однако был открыт коридор для инвесторов, которые пользовались переуступкой. То есть, они могли покупать несколько квартир и продавать как посредники квартиры по семейной ипотеке, — заключает Ольга Загороднюк. Некоторые все-таки рискуют брать ипотеку, чтобы сдавать квартиру в аренду и на эти деньги гасить платежи. Если вы тоже задумывались о такой схеме, то для начала прочитайте этот материал. Мы сделали расчеты и пришли к неожиданным выводам.