Ценовой коллапс в недвижимости

Архангельские цены на недвижимость замедлили бег

Слово «недвижимость» хоть и является производной от слов «не движется», а вот цены-то на нее очень даже движутся. Даже, можно сказать, летят на всех парусах вперед. Особенно их стремительный полет наблюдается в Архангельске. В столице Поморья цены на объекты недвижимости в последние месяцы замедлили свой сумасшедший бег. «Тут несколько причин, – объясняет положение дел председатель «Объединения риэлторов Архангельской области» Константин Файзулин. – Прежде всего на дворе лето, а в это время спрос всегда падает. К тому же цены на квадратные метры в Архангельске достигли своего пика, превысив все мыслимые пределы».

Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Троицкий дом» даже назвал такое положение дел «летним затишьем на рынке». За первую половину лета цены на недвижимость в Архангельске немного снизились. Индекс средних уменьшился почти на один процент и на 16 июля составил 57 885 рублей за кв. м. Такая летняя передышка вполне закономерна, ведь за первые пять месяцев 2012 года цены выросли на 20 процентов.

Изменение цен было неравномерным по районам города. Если в центре и спальных районах произошло снижение, то на окраинах цены подросли на 2,5 процента, в основном, на одно- и двухкомнатные квартиры. Количество предложений квартир к продаже уменьшилось, но это связано с тем, что многие агентства недвижимости просто не подают рекламу в летние месяцы. В целом, активность как покупателей, так и продавцов была очень низкая. Но уже в августе следует ожидать оживления рынка недвижимости.

На сайте «Троицкого дома» констатируется, что в среднем за первые пять месяцев 2012 года цены на вторичном рынке недвижимости в Архангельске прибавили 21 процент, в центре – 17 процентов. Наибольший рост был отмечен в марте и апреле 2012 года.

Осенью прошлого года цены на квартиры в Архангельске подпрыгнули сразу на пять процентов. Тогда, после двух лет более-менее спокойной ситуации на рынке, этот рост казался огромным. Но то, что происходило на рынке недвижимости в первые месяцы 2012 года, мы не видели уже несколько лет. Цены росли стремительно, как будто резко поднялся уровень жизни и платежеспособности населения. К сожалению, причины были другие – двигателем роста выступили эмоционально-тревожные настроения покупателей («А вдруг кризис!»), в большинстве случаев подкрепленные государственными программами на рынке жилья и доступной ипотекой. На конец мая рост уже исчерпался, пыл покупателей слегка поубавился, многие ликвидные квартиры выставлены по очень высоким ценам, и все чаще мы видим объявления, начинающиеся со слов: «Срочная продажа!», сообщается на сайте агентства недвижимости «Троицкий дом».

«Покупала квартиру однокомнатную в январе за два миллиона на Воскресенской, теперь моя «однушка» может все два с половиной стоить, – удивляется жительница Архангельска Ирина. – Жилье брала в ипотеку. Получается, если надумаю уже сейчас продать свои квадратные метры, заработаю без малого полмиллиона».

Больше всего выросли цены на квартиры на окраинах города из-за их наибольшей ценовой доступности. Минимальная цена приобретения благоустроенной однокомнатной квартиры в черте города – 1 400 000 рублей. В центре Архангельска цены на такие однушки – «хрущевки», «брежневки» – находятся в диапазоне от 2 300 000 рублей до 2 500 000 рублей. Самым же «дешевым» по общей стоимости за квартиру и одновременно, как это не парадоксально, самым дорогим жильем, если считать стоимость квадратного метра, в центре являются некомфортные «малогабаритки». При общей площади 20-22 кв.м. цены на них достигают 2 миллионов рублей, приближаясь к цене 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Количество квартир, выставляемых на продажу, несколько выросло в апреле-мае, но выбирать до сих пор особо не из чего. Больше половины выставляемых квартир находятся на первых и крайних этажах. Но это постепенное нарастание предложения будет снижать цены на квартиры в ближайшей перспективе.

Доля сделок с привлечением ипотеки, как и в прошлом году, очень высока. Анализ 100 произвольных сделок показал, что 58 процентов квартир в 2012 году приобреталось при помощи средств ипотечного кредитования. На вторичном рынке недвижимости Архангельска наибольшим спросом в начале 2012 года пользовались квартиры в пятиэтажных типовых домах.

В Питере почти как у нас

Возьмем хотя бы для сравнения тот же Санкт-Петербург. «В центре Питера квадратный метр хоть и стоит от 120 т.р., но продав «однушку» у нас за 2,5 млн, в культурной столице можно купить максимум комнату в 20 кв.м. в квартире или коммуналке, – делится информацией бывшая архангелогородка, а ныне жительница Санкт-Петербурга Анна Носик. – Если порыться, то есть возможность приобрести и Таунхауз в Кивенаппе от 1,5 млн. Это 40 км по Выборгскому шоссе, или новостройки на стадии проектирования – студии, например, в Питере, но не в центре».

С такими ценами на жилье так архангелогородцы и решаются на переезд в культурную столицу России. «Когда появились мысли о будущем переезде в Санкт-Петербург, самым реальным оказался вариант продать «однушку» здесь и купить там с доплатой, – рассказывает пока еще архангелогородка Нина Дроздова. – Однако, при таком раскладе не хватает миллиона-двух. Это если покупать там готовую квартиру в новом доме. Поэтому думаем на стадии строительства брать. За 2,2 – 2,5 млн сейчас можно купить отличную однокомнатную, не студию, недалеко от метро, в хорошем районе, дома постройки 2013-2014 годов. Один минус – не хочется стать обманутым дольщиком. Так что надо все хорошо обдумать, найти подходящую фирму. Но ведь кто не рискует, как говорится, тот ничего и не пьет».

У Нины есть знакомая, которая купила квартиру в Питере за 1700 тыс. руб., дом был на стадии свай. Сейчас он уже почти готов. Нервов было много, женщина каждый день по Интернету следила за строительством. И каждый день видела, как ее квартира дорожает. Сейчас аналогичные квадратные метры в ее доме продают почти за три миллиона. Существенная разница. Можно, конечно, купить недорого и уже готовую квартирку, но тогда она будет далеко от центра – Девяткино, Парнас и тому подобное. Эти зоны сейчас активно застраиваются, цены смешные. Если брать в пригороде жилье, например, Шушары, Петергоф, Гатчина, то продаешь квартиру в Архангельске – и сразу же берешь там. 20-40 минут до самого Питера на маршрутке.

На сегодняшний день, по данным сервиса объявлений раздела «Недвижимость» сайта 29.ru, однокомнатная квартира в центре Архангельска в среднем стоит 2300 тыс. рублей. Есть некоторый экземпляры, цена которыхдостигает и двух с половиной млн.

Самый «дешевый» миллионик

Самым «дешевым» по ценам на недвижимость городом-миллиоником считается Челябинск. Там «однушку» в самом центре можно приобрести за 1520 тыс. руб. И это пример нашей «хрущевки» на четвертом этаже пятиэтажного дома. «Развитая инфраструктура, всё в шаговой доступности: детский сад, магазины, банки, остановки общественного транспорта. Квартира чистая, светлая, уютная, с большой кладовкой. Один совершеннолетний собственник. Чистая продажа. Требует ремонта, без балкона», – сообщается в объявлении.

Есть варианты и подороже – за 1850 тыс. руб. Тоже «однушка», тоже центр города, тоже «панелька», но восьмой этаж девятиэтажки и квадратов побольше – 34. Объявление гласит: «Хорошее расположение дома, развитая инфраструктура центра города, все в шаговой доступности, Школа, детский садик, аптеки, магазины, банки, остановки общественного транспорта. Квартира чистая, уютная, после ремонта заменены трубы, проводка, установлены новые межкомнатные двери «Краснодеревщик», на кухне установлено евроокно, санузел совмещен, обшит пластиковыми панелями, установлена акриловая ванна. Балкон застеклен, окна выходят во двор, западная сторона. Один совершеннолетний собственник. Возможна продажа по ипотеке». В Челябинске цена на квадратный метр подобных квартир колеблется от 47 до 55 тыс. рублей. Почувствуйте разницу с «тупиковым» Архангельском и населением около 350 тыс. человек.

Галопом по России

Посмотрим, каковы цены на однокомнатные квартиры в других регионах. Для этого мы опросили редакторов разделов «Недвижимость» компании «Ругион», в которую входит в том числе и наш сайт 29.ru. Вопрос коллегам задавался такой: «Сколько стоит стандартная однокомнатная квартира чуть более 30 кв.м. в вашем городе?».

В Ростове, судя по предложениям, однокомнатная квартира стоит примерно также как и у нас – от 2000 руб. до 2600 руб. в среднем. Конечно, многое зависит от состояния жилья. Причем за два с половиной млн можно купить либо «однушку», либо даже малогабаритную «двушку».

В Ярославле ценовая политика обстоит так: в центре города «однушку» на вторичном рынке (30-32 кв м) можно купить минимум за 2,4 млн. Ну, с другой стороны, если это «хрущевка» в плохом состоянии, то, возможно, цена упадет еще тысяч на 150-250, но не ниже. Если жилье такой площади в центре в нормальном состоянии, то его примерная цена 2,7-2,9 млн. Возвращаясь к вопросу про 2,5 млн. За такие деньги можно купить однокомнатную в центре или двухкомнатную в большинстве районов. Это если говорим о вторичке. На первичном рынке немного другая ситуация. 2,5 млн – это цена однокомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м. в том случае, если на момент продажи квартиры дом не сдан. Или «двушки» в отдаленных районах. Также на эти деньги можно купить и четырехкомнатную квартиру в каком-нибудь Борисоглебском районе. Для уточнения – это Ярославская область. Еще на такие деньги можно перекупить «незавершенку», например, индивидуальный жилой дом (коттедж) недостроенный (с земельным участком), за пределами города. Можно купить торговое помещение площадью порядка 30-45 кв. м. на окраине города.

В Тюмени «однушки» в центре на вторичном рынке в зависимости от серии стоят в диапазоне от 55 до 75 тысяч за квадратный метр. И соответственно, по стоимости – в этом городе можно за 2600 взять квартиру в 45 квадратов в спальном районе. Но это если без посредников. К сожалению, таких вариантов мало. Поэтому, в среднем, однокомнатная квартира в панельном доме в 48 квадратов обойдется в 2,8 – 3 миллиона. Можно на отшибе, в новом, строящемся микрорайоне взять за 2,5 неплохую по квадратуре, но с черновой отделкой. Или есть вариант новостройки эконом-класса около 30 квадратов за 2,8 млн в микрорайоне «Европейский».

Цены на квартиры в Перми тоже схожи с нашими. В центре «однушки» на вторичке в 30-32 метра стоят порядка 2 – 2,5 миллионов. За 2,5 млн можно купить маленькую однокомнатную в центре или даже трехкомнатную в отдаленных районах. В новостройке тоже реально купить за такую цену. В центре – вряд ли большой метраж будет, а вот подальше двухкомнатную можно купить. Трехкомнатные по этой цене где-то совсем на окраине.

В Уфе, если посмотреть, то цены также не далеко «ускакали» от архангельских. Если «однушка» площадью 30-32 кв. м. находится в хрущевке, расположенной в центре Уфы, например, в районе остановки «Центральный рынок», то ее стоимость может составить порядка 2 миллионов 500 тысяч рублей. В отдаленных районах Уфы, таких как Черниковка, однокомнатные квартиры в хрущевках дешевле тысяч на 300. «Однушка» в новом доме в центре Уфы может стоить и более 3 млн рублей, если она находится в жилом комплексе бизнес-класса. А если говорить о недвижимости в центре Уфы стоимостью 2,5 миллиона рублей, то это как раз те самые пресловутые «однушки» в «хрущевках», либо в девятиэтажках, построенных еще в советское время. Однокомнатную квартиру в новом доме тоже можно приобрести за 2,5 миллиона рублей, но это, как правило, объекты на стадии строительства. Если дом уже построен, то стоимость однокомнатной квартиры в центре Уфы будет дороже.

В Самаре, если в центральных Ленинском и Октябрьском районах, то цена «однушек» в 30-32 кв. м. варьируется от 1,8 до 2,5 млн рублей. А за 2,5 млн рублей помимо однокомнатных в самом центре, можно купить двухкомнатную в «хрущевке» и в более отдаленных от центра города районах – Кировском, Советском, Промышленном.

Едем «за бугор»

Давайте предположим, где можно купить недвижимость за рубежом, продав у нас «однушку» за два с половиной млн. «За такую цену можно приобрести апартаменты с одной спальней в 50 м. от моря в Болгарии, – рассказывает директор агентства зарубежной недвижимости «Грант Инвест Капитал» Анжелика Цой. – Или же небольшие апартаменты в 30 кв. м. на юге Италии в развивающемся районе «Калабрия». Столько же будет стоит маленькая студия на Кипре в полукилометре от моря. Можно купить однокомнатную квартиру на окраине Праги в Чехии».