В Агентстве регионального развития прошёл круглый стол на тему: «Альтернатива проектному финансированию для застройщиков, инвестирование, применение 214 и 215 ФЗ». По приглашению СРО «Союз профессиональных строителей» в качестве эксперта выступила председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Виолетта Басина.
Предпосылки для нововведений
До внесения поправок в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», который действовал с 2004 года, покупатели могли вкладываться в недвижимость еще на стадии котлована, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов. Однако это приводило к росту числа обманутых дольщиков. В октябре 2017 года президент поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства, а позже указал точные сроки этого перехода — 1 июля 2019 года.
Требования к участникам
На встрече рассмотрели положения в новых условиях трех основных участников на рынке новостроек — застройщика, банка и покупателя.
Застройщик, прежде чем получить решение кредитного комитета, должен пройти ряд процедур: проверку службы безопасности банка, предварительную экспертизу финансовой модели, согласование проекта решения. Его собственное участие должно составлять 15%, он должен построить 35% от требуемого объема и продать через ЖНК минимум 10% от всего объема — чем больше он сможет продать, тем меньше будет кредитная ставка. Теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Среди условий перечисления средств застройщику от ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) — заключенный инвестиционный договор, разрешение на строительство, открытие спецсчета, предоставление плана продаж в соответствии с согласованной финансовой моделью, соблюдение режима целевого расходования средств. В залог банку передается земельный участок и объект незавершенного строительства, свободные от обязательства третьих лиц.
Банки, в свою очередь, которые готовы к предоставлению новых услуг (а их пока не так много), ужесточают требования к застройщикам. Вполне ожидаемо, что по долгосрочным проектам они будут больше сотрудничать с крупными компаниями.
Для клиентов изменения сведут риски потерь собственных средств к минимуму. Дополнительная защитная мера — запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья. С внедрением эскроу-счетов в случае банкротства застройщика или, если дом не будет сдан в срок, средства возвращаются покупателю.
Цена за метр
Насколько возрастут цены на жилье в новостройках — это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. При долевом участии квартира, купленная на ранних стадиях строительства, была значительно дешевле, чем готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения цен. Но однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема и как поведут себя застройщики, выстраивающие ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей. И надо учитывать новые затраты застройщиков, вынужденных адаптироваться к новым условиям. В центральных регионах цены на жилье в новостройках уже заметно подросли. Но, как ни удивительно, к примеру, в Санкт-Петербурге стала снижаться цена на «вторичку».
По словам экспертов, цены на текущий момент могут удерживать только три фактора: затоваривание новостройками, сниженная покупательская способность населения и неопределенность на рынке новостроек. Насколько решатся прошлые проблемы и не станут ли нововведения источником проблем новых — покажет время.
Мнение экспертов
Председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Виолетта Басина:
— Вопросы, прозвучавшие на сегодняшней встрече, поднимаются практически везде. В центральных регионах много банков, предоставляющих проектное финансирование, у них уже отработаны схемы взаимодействия с застройщиками. В вашем и многих других регионах со строительными организациями по новой схеме работает один банк. Может подключиться еще один, но с ограничением количества участников финансирования и с выделением кредитов для строительства в больших городах. Вторая проблема — застройщики в нынешних условиях должны заниматься тем, что раньше никогда не делали. А для этого им нужно учиться, становиться сразу на несколько ступенек выше, понимать, в каком направлении двигаться. Да, застройщик может быть хорошим строителем, но редко встретишь среди них хороших финансистов и маркетологов. Поэтому застройщикам приходится обращаться за консультациями. Мы сотрудничаем с застройщиками бесплатно. На сегодняшний день работаем пока с двумя крупными компаниями из Архангельска, прошли все этапы различных проверок, сейчас на стадии подготовки документов.
Исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей» Андрей Бессерт:
— Проблем у застройщиков, конечно, всегда хватало, но на сегодняшний день на передний план выходит проблема получения проектного финансирования. Вполне возможно, это повлияет на определенное удорожание стоимости квадратного метра, также не исключаю сокращения количества в регионе застройщиков. Но пока, за последние годы, оно только росло: если в 2017 году в наше СРО входило 313 строительных организаций, то на сегодняшний день зарегистрировано 498. Будем надеяться, что изменения в строительной сфере будут протекать без скачков, мягко и планомерно, и это не ударит по нашим застройщикам. Сегодняшнюю встречу в рамках Маргаритинской ярмарки можно оценить как один из первых шагов к достижению общих целей. «Союз профессиональных строителей» подписал соглашения о сотрудничестве с ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» и Агентством регионального развития. Мы планируем сотрудничать не только в решении текущих финансовых вопросов, но и в осуществлении образовательной деятельности, повышении квалификации сотрудников наших организаций.
