Налог с аренды: платить – не платить

Людей, имеющих не одну квартиру, не так уж и мало. Разумеется, свободные площади сдаются в аренду. При этом никто никаких документов и не стремится оформить, а про налоги и вовсе никто не помнит. Разве что владельцы элитных квартир законопослушно оплачивают налоги от доходов за сдачу внаем элитных квартир. Им, порой, даже выгоднее показать свою состоятельность, например, при оформлении кредита.

Пару-тройку лет назад федеральная налоговая служба объявляла, что ставит себе первоочередной задачей сбор подоходного налога с прибыли тех граждан, которые сдают внаем квартиры, но не хотят делиться с государством. А между тем несобранные суммы складываются в сотни миллионов долларов. Посчитать, сколько квартир сдается в аренду, практически невозможно. Обращение налоговиков к федеральным регистрационным службам, паспортным столам и участковым полной ясности картины не дают. Конечно, налоговая инспекция располагает некоторыми сведениями. Но цифра о недобросовестных неплательщиках всегда смехотворна.

По сути, всех граждан, сдающих квартиру в аренду, можно разделить на несколько категорий. Самую малую часть представляют люди, которые в силу каких-либо причин не могут трудоустроиться и собственное жилье сдают в аренду, а сами либо снимают дешевое жилье, либо живут у родственников. Другую категорию составляют пенсионеры и люди с небольшим доходом, для которых сдача квартиры в аренду является дополнительным источником выживания. Третью категорию арендодателей составляют лица, специально покупающие квартиры для последующей сдачи их в аренду. Эта категория граждан наиболее законопослушна, а некоторые из них сдачу квартир в аренду превратили в настоящий бизнес. Так сказать, сделались квартирными рантье. По словам генерального директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, тратить силы для борьбы с людьми первой и второй категории – слишком расточительно для государства. А что касается лиц, построивших на сдаче жилья свой так называемый бизнес и оформляющих официальные документы с жильцами о найме жилья, то они указывают забавно низкую сумму, с которой и платят полагающиеся налоги. А фискальные органы практически не в силах ничего доказать.

В Москве арендодателей воспитывают по-новому

Московские власти начали разъяснительную работу среди горожан, которые сдают квартиру в аренду. Они надеются получить в бюджет столицы пять млрд рублей, если удастся убедить москвичей платить налоги с получаемых доходов, а тех, кто снимает у них жилье – заключать договор с его собственниками, пишет «Российская газета».

Об этом сообщил на пресс-конференции руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников. Он рассказал, что в настоящее время лишь пять тысяч из 100 тысяч москвичей, сдающих квартиры, делают это легально. Остальными, по его мнению, руководит не стойкое нежелание делиться с городом, а элементарное незнание, как это реально сделать. Поэтому наша задача, подчеркнул глава департамента, не железной рукой начать наводить порядок, а мягко объяснить, что платить налоги правильно.

Информация же о том, как конкретно это сделать, в ближайшее время появится в каждом подъезде жилого дома, в каждой управляющей компании. С нею можно также познакомиться на сайте управления Федеральной налоговой службы по городу Москве.

Хотя, на самом деле ничего нового в этом нет. В налоговом Кодексе статья 23 гласит, что налог со сдачи в аренду квартиры, как и с зарплаты физического лица, составляет 13 процентов. Для уплаты его достаточно в период с 1 января по 30 апреля заполнить декларацию о доходах в налоговых органах, получить там же квитанцию или распечатать ее через личный кабинет налогоплательщика, а затем до 1 июля оплатить в ближайшем отделении любого банка. «Так что сейчас мы работаем на доходы уже 2013 года», – сказал Решетников.

Впрочем, он допускает, что, скорее всего, москвичи вряд ли сразу в ответ на призыв властей бросятся в налоговую службу – платить налоги нужна привычка, которой у многих в столице, как и у большинства россиян, еще нет. Тем не менее, судя по опыту, дело это наживное. Ведь остались же в прошлом зарплаты в конвертах, аккуратно платят горожане и транспортный налог. Так почему не перейти им с серой схемы на белую и при сдаче в аренду жилья? Тем более, что хотят они этого или нет, информация о том, кто и сколько на этом бизнесе зарабатывает, потихоньку у налоговиков уже скапливается. К ее сбору, поделился Решетников, привлечены участковые милиционеры и соседи владельцев квартир, активисты общественных пунктов по охране правопорядка и сотрудники управляющих компаний. И рано или поздно вопрос: кто и на каком основании проживает в вашей квартире, прозвучит перед каждым: «Мер же заставить гражданина заплатить налоги, как вы понимаете, у государства достаточно, если учесть, что уклонение от этого – уголовно наказуемое преступление», – напомнил чиновник.

Но пока налоговикам дана, по его словам, установка относиться к потенциальным налогоплательщикам с пониманием и сделать все необходимое для того, чтобы уплата налога не превратилась для них в тяжелую бюрократическую процедуру. Налоговые инспекции стараются улучшить условия в своих районных отделениях, а город представляет им помещения во вновь открываемых многофункциональных центрах. Словом, все для того, чтобы действительно можно было жить по принципу «заплатил налоги и спи спокойно».

«Много это или мало для Москвы – пять млрд рублей»,– пытали журналисты Решетникова. «Как считать, – ответил он. – Если на фоне нефтяного дождя, который больше на столицу уже не льет, то капля, а если сравнить с тем, что один детсад стоит 200 млн рублей, то это 25 садиков». Вспомнив, что содержание одного ребенка в этом садике стоит 120 тысяч рублей в год, посчитал, что этих денег хватит на 40 тысяч детей.

В Архангельске «арендно-налоговое» затишье

Давайте посчитаем, сколько должен заплатить хозяин, сдающий комнату в Архангельске за шесть тысяч. Арифметика проста: шесть тысяч умножаем на 12 месяцев и снова умножаем на ставку налога – 13 процентов. Итого получается девять тысяч 360 рублей недополучает бюджет ежегодно с аренды одной лишь комнаты.

Но у архангелогородцев, сдающих жилье, по этому поводу другое мнение. «Платить налоги с аренды комнаты – это так муторно, – говорит пенсионерка Наталья Викторовна, которая уже 15 лет сдает одну из комнат в своей двухкомнатной квартире. – Надо заполнять документы, высчитывать сумму налога, потом идти в налоговую, стоять там очередь. Да я и ничего не понимаю во всех этих бумажках».

Налог со сдаваемой квартиры будет в разы больше. Для примера берем однокомнатную квартиру за 13 тыс. рублей в месяц. Технология вычисления остается той же: 13 тыс. руб*12 месяцев*13 процентов = 20 280 рублей. Тут уже сумма более существенная. «Налоги с аренды второй квартиры платить государству точно не буду, – говорит арендодатель Иван. – Мотивация проста – не хочу кормить функционеров. Хватит и того, что добросовестно плачу налоги с доходов собственного бизнеса, вношу все поборы за машину».

На данный момент в сервисе объявлений в разделе «Недвижимость» сайта 29.ru сдается 945 объектов. Из них 250 комнат. Для примера, возьмем наши вычисления налогового платежа в 9 360 рублей за доход с аренды комнаты. Перемножив две последние цифры получим кругленькую сумму – 2 340 000 рублей. Столько бюджет, возможно, недополучит с хозяев сдаваемых объектов. А это лишь приблизительные вычисления только по комнатам и в узкий промежуток времени.

Но все же договора между арендодателем и нанимателем жилья все же заключаются активно. «Только вот насколько легальны такие документы, если арендодатель не уплачивает налог на доходы, – рассуждает риелтор из Архангельска Николай. – Тут, скорее всего, такой договор психологически подготавливает обе стороны соблюдать прописанные там права и обязанности. На мой взгляд, некоторые арендодатели могли бы платить такой налог, потому что сдают несколько объектов и практически живут за счет этого. То есть это их прямой заработок, а законопослушные люди со своих доходов налоги платят».

Но нам все же удалось найти архангелогородца, который добросовестно платит налог с доходов аренды второй квартиры. «Квартира мне досталась от бабушки, – рассказывает порядочный налогоплательщик Александр. – Почти сразу стал ее сдавать. По началу налог не платил с аренды, просто не знал. Теперь уже четыре года подряд плачу. Первый год трудно было документы оформлять, а позже по накатанной пошло. Недавно кредит на новенькую иномарку брал, помимо зарплаты приложил документы из налоговой и по аренде квартиры, очень помогли, ведь получается официальный доход мой резко увеличился».

По мнению аналитиков, около 90 процентов арендодателей не рассматривают сдачу жилья внаем как прибыльное дело и не собираются общаться с налоговыми службами по этому поводу. И никакими рисками их не запугать. Можно долго упираться в букву закона и логику вещей, но проблема неуплаты налогов от сдачи в аренду жилья так и будет оставаться в разряде «теневой экономики». Может стоит поступить иначе? К примеру, значительно снизить процентную ставку налога на доходы от сдачи жилья. Если это будет не 13 процентов, а, скажем, 2-3 процента, то в выигрыше наверняка окажутся все.

Сдающих в аренду не будет пугать сумма налога, и они охотнее будут официально оформлять документы на сдачу жилья в аренду. Снимающие жилье, возможно, будут платить арендодателю чуть меньше (не секрет, что законопослушный арендодатель в сумму аренды включает налоговую ставку), а государственная казна будет исправно ежемесячно пополняться уплаченными налогами. В условиях финансового кризиса сложно всем. И от того, какую политику поведения выработают государственные органы, и как отреагирует на нее население страны, будет зависеть скорейшая нормализация обстановки. Ведь с трудностями можно справиться только сообща, так сказать, «всем миром».