Архангельские квартиры дорожают

Осенний рост цен на жилье неизбежен

Архангельские риелторы прогнозируют с началом осени продолжение роста цен на жилье в столице Поморья. По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Троицкий дом» в начале сентября квадратный метр в центре стоил почти 66,5 тыс. рублей. И это на пол процента больше, чем в конце августа. А если сравнивать с началом года, то рост составил 17,5 процента. Прямо как в Москве. По данным «Российской газеты» за год с небольшим стоимость московской квартиры выросла на 18 процентов. Столица Поморья догоняет и обгоняет столицу России.

Есть много свободных денег – вложи их в недвижимость. Эта столетиями проверенная истина как никогда актуальна в 2012 году. В то время как где-то бушует мировой финансовый кризис, разоряются целые страны, толпы демонстрантов жгут машины на улицах южных городов, цены на жилье в Архангельске растут как на дрожжах.

Давайте сравним цены на самый ходовой товар на рынке недвижимости – однокомнатные квартиры в центре города год назад и сегодня. Однушка в привокзальном районе осенью 2011 стоила от 1,7 млн до 2 млн рублей. Ценник зависит от серии дома, состояния квартиры, финансовых аппетитов собственника и риелтора. На сегодняшний день минимальное предложение по таким квартирам начинается с 2,1 млн рублей, максимальное 2,950 млн. А средняя цена по центру Архангельска составляет 2,5 млн руб. Можно не дружить с точными науками, но прикинуть на сколько процентов в год поднялись в цене квадратные метры отдельно взятой квартиры, сможет даже школьник.

Но что делать человеку, которому банки готовы одолжить на покупку жилья довольно скромную сумму, которой не хватит на покупку квартиры в центре? Если у этого человека нет возможности откладывать по полмиллиона рублей в год на первый взнос за ипотеку, чтобы скомпенсировать рост цен? Вывод напрашивается сам собой – покупать что-то на окраинах.

Окраина-окраине рознь. Казалось бы, чем дальше от центра, тем должно быть дешевле. Это не всегда так. Допустим цены в спальных районах (6, 7, 8, микрорайоны) не сильно отличаются от цен в центре, а по отдельным объектам даже дороже чем в центре. Развитая инфраструктура, школы, детсады, магазины. В этих районах недостатка в них нет. Да и сами дома помоложе будут чем в центре. Из минусов – пробки на Ленинградском в часы пик и пробка в любое время в начале Московского и на перекрестке Обводный – Урицкого. В округе Варавино-Фактория ценники конечно ниже, чем на аналогичные квартиры в центре города, но все же не очень сильно от них отличаются. Да и растут теми же темпами. Замечательный остров Соломбала держит свои цены примерно на одном уровне с восьмым микрорайоном.

Выгодно ли вкладывать в недвижимость

Цены на строящееся жилье в России за последний год подскочили на 9,9 процента. И наша страна теперь находится на четвертом месте в мире по темпам роста цен на недвижимость, рассчитали аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Всего они обследовали 54 страны, сообщают на сайте «Российской газеты». Причина такого взлета стоимости жилья – поведение самих граждан, которые активно вкладываются в квадратные метры, объясняют составители рейтинга. Если дело пойдет так дальше, то на российском рынке недвижимости может сформироваться очередной пузырь, предупреждают некоторые эксперты. А если так, то не за горами время, когда он лопнет. Это грозит не только обвалом целого сектора экономики, но и потерей инвестиций – ведь многие покупатели квартир рассматривают их сейчас именно как объект для вложений. Если рост почти на 10 процентов рассчитывается как опасность, то что говорить про Архангельск, где общая стоимость квадратного метра по городу с начала года выросла на 21,2 процента.

Недвижимость уже сейчас переоценена не меньше чем в два раза, утверждает директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадим Засько. Вкладывать в недвижимость действительно выгодно. «К сожалению, у нас больше нет инструментов для инвестиций, приносящих такую высокую прибыль и сохранение капитала», – сетует Засько. Такую высокую доходность не обеспечит ни один банковский вклад. Возможны ли риски, связанные с таким резким ростом цен на квадратные метры? Напомним, что мировой экономический кризис начался как раз с проблем на американском рынке недвижимости. Но у России своя специфика, поясняет Засько.

В нашей стране возможный кризис на рынке недвижимости, по его словам, скорее будет не причиной, а следствием общих проблем в экономике. И, скажем, если произойдет падение цен на нефть и снижение курса рубля, это ударит и по рынку недвижимости тоже. Проще говоря, могут остаться стоять пустыми проданные, но незаселенные жилые кварталы. И цены на такую недвижимость, соответственно, упадут. Это и будет эффектом «лопнувшего мыльного пузыря».

Что же касается завышенных цен на жилье, то основные причины такого положения дел на рынке, по словам Засько, кроются в монополизации цен и коррупционной составляющей. «Стройматериалы, подключение к коммуникациям – все это обходится очень дорого из-за монополистов. Коррупционная рента также присутствует во всем цикле и заложена в стоимость недвижимости», – рассказывает эксперт. По оценкам Засько, коррупция в среднем обходится покупателю недвижимости прибавкой десяти процентов к ее стоимости.

Быстрее всего сейчас дорожает жилье среднего ценового сегмента, а именно «однушки» и «двушки». «А вот экономсегмент растет в цене чуть медленней. Стабильней же всех ведет себя недвижимость премиум-класса. Цены в этом сегменте растут не очень быстро, но зато они довольно редко падают. Кстати, и в кризисное время элитное жилье снижается в цене далеко не так ощутимо, как это происходит в среднем ценовом сегменте», – говорит Засько.

Недешево обходится и покупка жилья в кредит. «В среднем потребителю приходится доплачивать 20 – 22 процента. Во всем мире этот показатель гораздо ниже», – рассказывает эксперт «РГ». Плюс у российского рынка недвижимости есть еще одна негативная особенность, продолжает Засько. «Чем доступнее у нас становится ипотека, тем дороже жилье. К сожалению, его начинают не строить больше, а продавать дороже», – сетует эксперт.

По словам Засько, плохим сценарием для российской экономики может стать еще и удорожание коммерческой недвижимости. «Это базовая отрасль для ведения любого бизнеса. И если ее стоимость поднимается, то, соответственно, вырастут цены на товары и услуги», – напоминает эксперт. И в таких условиях стремительный рост цен на недвижимость может привести к стагнации экономики и замедлению экономического развития, опасается Засько.

Россия на фоне других стран

По данным составителей рейтинга Global House Price Index, год назад Россия находилась почти в самом конце списка стран по темпам роста цен на жилье. С четвертого квартала 2010 года по четвертый квартал 2011 цены на жилье в нашей стране снизились на 9,3 процента. Антилидерами нынешнего рейтинга стали Ирландия, Венгрия и Греция, где цены на жилье за год упали на 14,4, 11,2 и 10,3 процента соответственно.

Возглавляет список рекордсменов Бразилия с 18,8 процента роста цен на недвижимость за последний год. На втором месте обосновалась Австрия с показателем 11 процентов. Замыкает тройку лидеров Турция с 10,5 процента.