Одна из причин высоких цен на жилье

Одна из причин высоких цен на недвижимость в Архангельске – неправильная оценка стоимости квартиры при ее выставлении на продажу. Это явление в последние годы носит массовый характер.

Продавцы при определении стоимости ориентируются на уже выставленные в продажу квартиры, но зачастую берут в расчет самые дорогие варианты. Или же по опыту прошлых лет, когда цены беспрерывно повышались, стоимость устанавливается, что называется, «на вырост» – с расчетом на удорожание всего рынка. Но сейчас-то уже полгода никакого удорожания нет – цены падают.

Постоянно сталкиваемся в работе с такой вот ситуацией: каждый день к нам приходят клиенты, которые хотят поменять или продать свою квартиру. Спрашивают: «Сколько можно выручить денег от продажи?» Мы смотрим по базе данных, что сейчас продается в городе, смотрим цены реальных сделок, проводим оценку и называем стоимость. Оценка квартиры производится с учетом большого числа факторов: это и местоположение, и состояние квартиры и дома, площади комнат и кухни, этаж, наличие балкона и много других факторов.

Константин Файзулин. Окончил строительный факультет АГТУ. Специализация – оценка недвижимости. Является директором агентства недвижимости «Троицкий Дом» с 1997 года. В 2011–2012 являлся председателем некоммерческого партнерства «Объединение риэлторов Архангельской области». С 2003 года входит в совет партнерства. Эксперт по рынку недвижимости Архангельска.

Ну, скажем, обычная 1-комнатная пятиэтажка в центре. Оцениваем и, предположим, называем цену, что продать можно за 2 150 000 – 2 250 000, то есть диапазон указываем. Показываем распечатки, обосновываем, говорим, что продать можно за столько и столько. Опять же такую цену называем, чтобы реально продать можно в течение 1-2 месяцев, то есть решить жилищный вопрос в нормальный срок – на год не растягивать, но и не слишком быстро, спешка тоже здесь не нужна, особенно если другую квартиру надо подобрать.

И очень часто продавцы наши говорят: «Ну хорошо, но давайте сначала попробуем за 2 400 000, другие же продают за 2 400 000». Мы им показываем, что эти квартиры, бывает, стоят по полгода и дольше, и все равно потом цена, как правило, снижается. «Все равно давайте попробуем подороже». И риелтору деваться некуда, приходится выставлять по высокой цене. Ну а что делать, многие клиенты к нам уже по 3-4 разу обращаются – мы в обслуживании никогда и никому не отказываем. И вот такая ситуация повсеместно. Все смотрят, что у других по дорогой выставлено, и на свою квартиру тоже высокую цену назначают – замкнутый круг.

Еще бывает такая ситуация, что продавцы оценивают квартиру, что называется, «от потребностей». То есть хочу продать за столько, потому что мне надо купить в другом городе, а там квартиры дороже. Или хочу такую цену, потому что надо на две квартиры разменяться, а они столько-то стоят. Но определенная таким образом цена вряд ли будет справедливой.

«Троицкий Дом» статистику по рынку ведет постоянно – по всем объектам в городе: где-то примерно 3000 реальных квартир выставлено на продажу. Сейчас каждую неделю мы видим, что по 10-15% квартир каждую неделю идет снижение цены – чаще всего на 50 или 100 тысяч. Это реальность. С начала 2013 года уже такая ситуация. Каждую неделю на 300-400 квартир цена снижается. И каждую неделю появляются новые квартиры, большинство из которых выставляется на 100-200 тысяч дороже, чем их рыночная стоимость. Вот так и получается, что цены на недвижимость в Архангельске завышены.