Подводные камни перепланировки

Забыли узаконить снос стены в квартире? Назрел развод, но надо делить квадратные метры? Хотите получить квартиру в наследство, но завещания нет?

На этот раз раскроем секреты перепланировки жилых помещений. На вопросы отвечает адвокат агентства недвижимости «АГР-Недвижимость» Андрей Шибаев.

– В квартире планируется ремонт с деформированием некоторых стен. Как грамотно оформить документы на перепланировку? Куда обратиться за помощью?

– В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения перепланировки жилого помещения собственник обращается с заявлением в орган, осуществляющий согласование, с приложением проекта перепланировки и других документов, по рассмотрению которых органом выдается решение о согласовании перепланировки. Данное решение является основанием проведения перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

– Ремонт сделан несколько лет назад. Согласование перепланировки не проводилось. Можно ли это сделать спустя такое количество времени? И предусматриваются ли какие-либо санкции за «опоздание»?

– Самовольной может быть признана перепланировка жилого помещения, которая произведена при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта перепланировки, представлявшегося для согласования.

ЖК РФ предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших перепланировку жилого помещения. Самовольно перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. В Кодексе об административных правонарушениях Российской Федерации установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольной перепланировке жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, в этом же кодексе предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

Вместе с тем у собственника имеется возможность легализации самовольной перепланировки путем обращения в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Положения Жилищного кодекса Российской Федерации не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненную перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.

АГР-Недвижимость» предоставляет своим клиентам высококачественные посреднические услуги на рынке недвижимости, качество которых соответствует профессиональным и этическим стандартам. Уже около 1500 семей стали обладателями новых квартир благодаря сотрудничеству с «АГР-Недвижимость». За шесть лет компания «АГР-Недвижимость» увеличила штат сотрудников в десять раз, открыла три дополнительных офиса. Компания имеет грамоты, рекомендации, благодарственные письма от партнеров, клиентов, НП ОРАО, мэрии города Архангельска. В этом году агентство получило высшую региональную награду – Гран-при конкурса и кубок с присвоением почетного звания «Лидер качества 2013». Два сотрудника «АГР-Недвижимость» имеют почетный знак «Отличник Качества» программы «100 Лучших Товаров России».

– Куплено жилье в новостройке. Строительство объекта еще не начато. Можно ли еще на стадии проекта внести изменения в планировку квартиры?

– Внести изменения в проект квартиры на стадии строительства теоретически возможно, но только по инициативе застройщика. Воли участника долевого строительства здесь недостаточно. Поэтому изменения проекта на этой стадии добиться сложно. Проще оформить право собственности и затем своими силами согласовать перепланировку.

– Можно ли производить перепланировку в муниципальных квартирах, если человек проживает там по соцнайму?

– Аналогичен порядок согласования перепланировки жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с тем отличием, что необходимо согласие в письменной форме всех членов семьи и получение полномочий на получение согласований от наймодателя.

– В некоторых домах планировка дома позволяет присоединить к квартире тамбур. При этом нет никаких ограничений других жильцов, например доступа к общему электросчетчику. Можно ли такой тамбур официально по документам сделать частью квартиры? Если да, то как это оформляется?

– Фактическое присвоение мест общего пользования (коридоров, чердаков), так часто встречающееся на практике, является незаконным и нарушающим права других собственников многоквартирного дома. Согласно положениям Жилищного кодекса России собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры и др.

Уменьшение объема общего имущества многоквартирного дома возможно только по согласованию всех собственников. Поэтому увеличить площадь квартиры за счет присоединения части коридора возможно, но только при получении согласия всех собственником многоквартирного дома.

– Часто собственники решают присоединить к квартире лоджию. Что стоит учесть при оформлении такого вида перепланировки?

– Порядок так называемого присоединения к площади квартиры площади лоджии осуществляется в вышеизложенном порядке согласования перепланировки. При этом увеличение площади квартиры за счет площади лоджии возможно при условии соответствия произведенных изменений требованиям строительных норм и правил, требованиям безопасности, а также соблюдения процедуры согласования на осуществление изменений в квартире.

Положениями жилищного законодательства также не установлен запрет на перепланировку, в результате которой может измениться как размер общей площади помещения, так и границы таких помещений в результате объединения комнаты с лоджией.

При этом необходимо учитывать, что работы в виде частичного демонтажа подоконной кладки несущей стены и оконного проема для организации выхода на лоджию со стороны комнаты уполномоченные органы могут признать реконструкцией, порядок проведения которой осуществляется в рамках Градостроительного кодекса РФ.