Данный материал посвящен вопросам по земельным участкам. В качестве эксперта выступает земельная компания «Земля29» (группа компаний «Три пятерки»).
– Давно приобретен дачный участок. При покупке внесли изменения лишь в документы председателя дачного кооператива. Как оформить дачный участок в собственность?
– Процедура оформления дачного участка в собственность:
Межевание земельного участка. Выезд геодезистов для установления и закрепления на местности границ.
Сбор документов для формирования межевого дела (описание земельного участка), в том числе получение сведений ГКН, согласование границ с соседями, получение схемы земельного участка в местной администрации.
Получение кадастрового паспорта.
Получение в местной администрации распоряжения на предоставление земельного участка в собственность.
Регистрация права собственности в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Земельная компания «Земля29» (группа компаний «Три пятерки»):
– бесплатные консультации по земельным вопросам;
– покупка, продажа, обмен земельных участков, коттеджей, загородной недвижимости;
– продажа коммерческой недвижимости;
– межевание земельных участков, вынос границ земельного участка в натуре;
– оформление земельных участков под объектами недвижимости;
– смена разрешенного использования земельного участка;
– узаконивание реконструкций и перепланировок объектов недвижимости;
– перевод из жилого фонда в нежилой;
– перевод из нежилого фонда в жилой.
– В конце прошлого года прошел очередной пересчет кадастровой оценки земли. Куда обратиться, если собственник или арендатор не согласны с итогами этой кадастровой оценки?
– Минэкономики России разрабатывает фонд данных государственной кадастровой оценки, где каждый налогоплательщик сможет посмотреть, исходя из чего была получена стоимость его объекта недвижимости. А Росреестр и Федеральная налоговая служба готовят специальный сервис, который позволит сообщать об ошибках через личный кабинет налогоплательщика в Интернете.
Глава Росреестра Наталья Антипина настоятельно рекомендует россиянам уже сейчас поинтересоваться, каковы результаты кадастровой оценки их недвижимости. Такую справку можно заказать в любой кадастровой палате.
Ошибочную оценку недвижимости можно будет оспорить, отправившись в комиссию по рассмотрению споров при местном территориальном органе Росреестра. Правда, в комиссию можно обратиться в течение 6 месяцев после того, как была проведена официальная кадастровая оценка вашей недвижимости (этот срок обещают увеличить). А скажем, в Московской области кадастровая переоценка земли проводилась с 2005 по 2010 год. Так что те, кто только в 2012 году спохватился, что у них что-то не то с налогом, оказались в опоздавших. Тем, кто в комиссию не успел или не согласен с ее решением, можно обратиться в Арбитражный суд.
– Как оформить земельный участок из аренды в собственность?
– Вы можете осуществить выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном договором аренды, или воспользоваться преимущественным правом на выкуп земельного участка, установленным Земельным кодексом РФ. Наиболее оптимальным является способ приватизации земельного участка собственниками недвижимого имущества, расположенного на нем. Для реализации возможны следующие варианты:
Регистрация права собственности на жилой дом.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
Регистрация права собственности на хозяйственное строение. Отметим, что третий вариант пользуется широкой популярностью ввиду «упрощенного» порядка регистрации права собственности. Однако стоит иметь в виду, что возведение какого-либо объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей, является признаком самовольной постройки.
– Если вы арендатор, то не можете продать участок, а можете уступить свои права и обязанности, отраженные в договоре аренды. Передача прав может быть осуществлена либо с уплатой вознаграждения, либо без него. В первом случае вам нужно будет уплатить налог с оговоренной суммы.
Если в договоре аренды не указаны условия передачи прав арендатора третьему лицу на время действия данного договора, то он может уступить свои права и обязанности на участок без согласия собственника, но с его уведомлением. Вам надо написать уведомление в двух экземплярах и направить его собственнику. Один экземпляр с подписью, датой вручения и входящим номером должен остаться у вас. Новый договор аренды заключать при этом не нужно. Учтите, что подписанное соглашение об уступке права аренды подлежит регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
– У собственников земельных участков нередко возникает ошибочное мнение о месте прохождения границ их земельных участков. Зачастую это является причиной споров и судебных процессов между соседями. Как грамотно решить этот спор?
– Сейчас большинство земельных участков переоформляется без межевания, тем самым не уточняется конфигурация и площадь. Нет полного понимания о месте прохождения границ с соседними участками. До определенного момента времени такое положение может устраивать всех, в том числе и соседей, пока кто-нибудь из них не станет считать, что другой захватил часть его территории.
В этом случае ни один из участников спора не сможет доказать свою правоту, поскольку граница между ними четко не установлена. Избежать подобных споров можно с помощью установления точных границ в процессе межевания.
Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков: первая ситуация: границы земельного участка установлены в процессе межевания, но какая-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. Что в этой ситуации стоит сделать:
Произвести «вынос точек на местности». Суть заключается в установлении на местности геодезистами поворотных точек, которые зафиксированы в Едином государственной реестре и официально являются границами земельного участка. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков. Затем начать переговоры с соседом.
На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли ее нарушение и с чьей стороны, и возможно разрешить спор путем устного соглашения об устранении нарушений границ. В случае если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке.
Вторая ситуация: границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ.
Для разрешения конфликта необходимо начать процесс межевания земельного участка. Границы устанавливаются на основе геодезической съемки и существующих документов на землю.
При геодезической съемке важным аспектом является определение местоположения зданий и их расположение относительно границ участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе участков в нарушение строительных норм. После получения этих данных надо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка.
Важным документом межевого плана является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных участков. Он подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако если соглашение не достигнуто, то конфликт разрешается передачей спора в суд.
В настоящее время будущие спорные ситуации создаются при оформлении прав на земельные участки по упрощенной процедуре (декларативно), когда границы земельных участков не ставятся на кадастровый учет – потенциально каждый владелец может столкнуться с описываемыми ситуациями на практике.
Земельная компания «Земля29» (группа компаний «Три пятерки»),
г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 39, 1 этаж, 12 оф.;
тел.: 433-555, 460-555;
e-mail: zemlya29@gmail.com;
Zemlya29.ru.
