Кризис, или Страхи рынка недвижимости

Кризис шагает по стране. Волнения на валютном рынке затронули, пожалуй, все сферы, и рынок недвижимости не стал исключением. Эксперты, да и простые граждане, хором отмечают – подобное уже переживали в 2008 году. Однако утверждать, что кризисы идентичны – некорректно. Так что же нам ожидать от нового переломного момента?

Нынешний кризис сравнивают аж с двумя предыдущими – 1998-го, 2008-го годов. Однако причины тех кризисов и этого года принципиально различаются. Первый был обусловлен внутренними проблемами в экономике страны и носил локальный характер. Второй был спровоцирован потрясениями в западной банковской системе и охватил полмира. Причины нынешнего кризиса носят в большей степени геополитический характер. Присоединение Крыма и обострение отношений с Западом усугубили застарелые проблемы российской экономики.

Сравнение текущей финансовой ситуации с кризисом 2008 года является не совсем корректным в связи с различными причинами кризиса, неодинаковым уровнем благосостояния общества, несопоставимым объемом кредитования и доли валютных кредитов и пр. Тем не менее 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться для составления прогнозов на 2015 год.

Так, например, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая в интервью изданию «Гдеэтотдом.Ру» рассказала, чего стоит ожидать в этот кризис:

«Это увеличение ипотечных ставок до 19–25% с января 2015 года, сокращение объемов коммерческой ипотеки по итогам 2015 года до уровня 2005–2006 гг. (без учета социальной ипотеки), приостановка выдачи кредитов мелкими банками и смещение доли ипотечного кредитования в сторону наиболее крупных структур, прежде всего – Сбербанка и ВТБ24 (80–90%), уменьшение количества сделок на рынке жилья как минимум на 30–40%, а также переориентирование спроса с первичного на вторичный рынок недвижимости до соотношения 20–30% к 70–80%».

В сегодняшней ситуации крайней неопределенности в экономике (еще более усугубившейся после решения Центробанка о повышении ключевой ставки до 17%) крайне затруднительно формулировать конкретные прогнозы о тенденциях развития рынка жилья в будущем году. Сейчас можно говорить лишь о краткосрочных перспективах.

«Повышение ставки рефинансирования Центробанком, я думаю, заморозит ипотечные, лизинговые и прочие кредитные сделки банков, предположительно, до третьей декады января. Потому что только после Нового года, в течение январских праздников, более-менее станет понятна ситуация на валютном рынке и динамика изменения цен на нефть. И в зависимости от этого будут приняты определенные решения. Если ситуация сохранится такая, какая есть сегодня, то, естественно, все ставки будут повышены. Поэтому, я думаю, вряд ли мы увидим ипотечные кредиты со ставкой ниже 20%, а кредиты для бизнеса – со ставкой менее 30%. Плюс ужесточится андеррайтинг заемщиков, потому что Госдума во втором чтении буквально на днях приняла закон о банкротстве физических лиц, который вступит в силу не в 2016, как планировалось ранее, а в середине 2015 года. Поэтому банки будут опасаться дефолта заемщиков и увеличат требования к их анализу. Все это резко снизит объем ипотечных сделок», – рассказал президент Российской Гильдии риэлторов Валерий Виноградов.

Что касается цен на недвижимость, то они, по словам Валерия Виноградова, на сегодняшний день упали почти в два раза в валюте. Эту ситуацию мы уже наблюдали и в предыдущий кризис 2008 года. По словам президента Гильдии риэлторов, в рублях цены будут находиться на прежнем уровне. В валюте пока сложно прогнозировать, это зависит от динамики валютного рынка.

Сравнивает сложившуюся на сегодняшний день ситуацию на рынке недвижимости с кризисом 2008 года и директор архангельского АН «Троицкий дом» Константин Файзулин.

«В связи с тем, что сегодня многие банки поднимают ставки и изменяют условия кредитования, может сложиться ситуация, что ипотеки какое-то время не будет вовсе. Тогда возможно повторение ситуации 2008 года, когда цены на недвижимость просто за полгода упали на 20%», – рассказал Константин Викторович. – Но пока, несмотря на увеличение активности как покупателей, так и продавцов, рост цен на недвижимость в Архангельске не претерпевает каких-то значительных изменений».

В предыдущие два кризиса события на рынке строящейся недвижимости развивались примерно одинаково: ослабление валюты приводило к снижению доходов россиян, спрос падал, цены тоже. Но и предложение сжималось значительно – застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, замораживали проекты или вовсе покидали бизнес. Примерно через 8–12 месяцев макроэкономические показатели улучшались, покупатели возвращались на рынок – и цены начинали «отрастать».

В данный момент долларовые цены в России с начала года «просели» почти на 30%. Рублевые практически не изменились – благодаря волнам ажиотажного спроса, периодически накрывавшим рынок недвижимости в течение года.

Многие эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости вполне может закончиться через три–четыре года. Сейчас страна входит в рублевую зону и даже в элитном классе недвижимости возможен уход от долларов в пользу национальной валюты РФ.

«Ближайшие три–четыре года будут достаточно сложными для рынка недвижимости. Цены, если и будут расти, то не больше, чем на уровень инфляции. Соответственно, увеличится предложение и сократится спрос, будет проводиться меньше сделок. Уменьшится и доля сделок с использованием ипотечного кредитования. Страдать от этого будет сегмент коммерческой и загородной недвижимости, потому что это объекты не первого спроса. Будет мало сделок на рынке и элитной жилой недвижимости. А вот наиболее активным станет, как всегда, экономсегмент, потому что потребности людей в жилье никто не отменял. И учитывая то, что 80% сделок проходят как встречные (купля-продажа), то они и будут составлять подавляющую долю на рынке купли-продажи жилья», – говорит Валерий Виноградов.

То, как будет за эти годы развиваться сфера недвижимости, на данный момент еще точно неизвестно. Но как вариант, эксперты предлагают строить небольшое, практичное и функциональное жилье, без помпы и роскоши.