Кадастровую стоимость жилья завышают

С нынешнего года начал действовать закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Однако в российские суды массово пошли иски граждан, которые не согласны с оценкой своей недвижимости. Исключением не стала и Архангельская область. В некоторых случаях кадастровая стоимость жилья в регионе в пять раз выше рыночной цены.

По всей стране сейчас идет кадастровая оценка соток и квадратных метров. Результаты ее граждане ощутят на себе не сейчас, а в следующем году, когда получат налоговые уведомления. Но то, что в любом случае платить придется больше, – очевидно. Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости недвижимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года ставки резко возросли: налоговой процент берется от кадастровой стоимости квартиры.

Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру, которая по оценке БТИ стоит 450 тысяч рублей, составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры – семь млн рублей. Соответственно, новый налог может составить семь тысяч рублей.

С августа прошлого года люди в мантиях получили уже более 6000 заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости, сообщает «Российская газета». По их мнению, жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться.

Дело в том, что стоимость квартиры оценивают специально подобранные местными властями оценщики. Однако они – живые люди и, как и все, могут ошибиться. Тем более, что обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Ведь оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

«Я проживаю в «однушке» на Фактории, в пятиэтажном доме. Мою квартиру оценили почти в два миллиона. Это просто нереальная стоимость для моего жилья. Во-первых, это далеко не центр города, во-вторых, дом старый, да и район у нас не самый благополучный. Откуда оценщики взяли такую стоимость, не известно», – рассказал архангелогородец Алексей Суханов.

В Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу пояснили, что в Поморье массовая кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в 2012 году. Работы по оценке вели сотрудниками Росреестра из Ярославля.

Вероятно, ошибки в оценке вызваны тем, что специалисты не приезжали в Архангельскую область лично, а провели кадастровую оценку недвижимости, пользуясь непроверенными данными и картами. Расстояние до центра города, видимо, в расчёт не брали, как и многие другие критерии. Вот и получилось, что стоимость жилья на окраинах в некоторых случаях превышает цены в центральных районах.

Отдуваться за ошибки ярославских специалистов северянам придётся самостоятельно. В Росреестре даже создана специальная комиссия по разрешению споров. Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Если же гражданин недоволен результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, он может оспорить это решение в суде.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Но сперва необходимо проанализировать все возможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. Обращение в суд – дело не такое уж простое. Для установления цены недвижимости в судебном порядке есть несколько вариантов. Например, подать иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Проблема в том, что до сих пор единого судебного подхода в этих вопросах не наработано. Поэтому гражданам рекомендуется обращаться за помощью к юристам, специализирующимся в решении подобных проблем.

Пленум Верховного суда России сейчас готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости. После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть, так как появится определенность.

Однако сотрудники архангельских оценочных компаний считают, что для собственников обычного (не элитного) жилья оспаривание результатов кадастровой оценки – процедура очень невыгодная.

«Те граждане, которые не согласны с кадастровой оценкой своей собственности, должны хорошенько посчитать, во сколько им обойдутся все процедуры оспаривания и подумать – не останутся ли они после этого в «минусе»? Ведь доказать то, что у вас оценка не соответствует массовой кадастровой, можно только произведя рыночную оценку по конкретному объекту. Рыночная оценка жилья – процедура не из дешёвых. Цена документа варьируется от 2,5 до пяти тысяч рублей. В суде, вероятно, потребуется дополнительная экспертиза. А это новые расходы – в районе 10 тысяч. Плюс кому-то потребуются ещё и затраты на юриста, – рассказал генеральный директор оценочной компании ООО «Проф-Эксперт» Эдуард Воробьев. – Вот и получается, что затраты, которые несёт собственник жилья на процедуру оценки, оспаривание кадастровой стоимости и т. д. будут в разы превышать стоимость, которую он сэкономит в дальнейшем на налогах».

Выиграть от подобных споров и не остаться в «минусе», по мнению Эдуарда, смогут только собственники элитного и индивидуального жилья.