Доходные дома – пустая мечта?

Как любят говорить архангелогородцы, цены на квартиры у нас – питерские. Риелторы поправляют: до питерских цен нам ещё далеко, а вот с ценами Ленинградской области жильё Поморья может уже посоревноваться. Всё это приводит к тому, что многие не только молодые, но и солидные семьи зачастую не в состоянии позволить себе собственное жилье: ставки на ипотеку «кусаются», а цены на съемное жилье всё же заставляют думать об ипотеке. Получается замкнутый круг.

Ольга приехала в Архангельск из области учиться, жила в общежитии все пять лет. Когда учёба закончилась, пришлось искать жильё. «С поиском квартиры мне пришлось непросто. Конечно, в идеале мне хотелось снять "однушку" со всеми удобствами, но сумму в 17–19 тысяч рублей мне не потянуть. Коммуналки или комнаты в общежитии я не рассматривала, напуганная рассказами о контингенте, который там проживает. Пришлось снимать двухкомнатную квартиру с ещё одной девочкой, вместе с коммуналкой на одного выходит тоже немало – примерно 11 тысяч рублей в месяц. Конечно, жить с чужим человеком не очень удобно, но другого варианта мне сегодня не потянуть, даже несмотря на то, что я работаю на стабильной работе», – поделилась Ольга.

Уже много лет подряд в Архангельске то вспыхивают, то затухают разговоры о доходных домах, которые могут хотя бы частично решить проблему с квадратными метрами. Доходные дома – тип жилья, в котором квартиры не продаются, а сдаются во временное владение по договорам аренды. К слову, данный вид жилья был очень популярен в России в конце XIX – начале ХХ века, тогда до 80% городского населения крупных городов проживали именно в доходных домах.

Единственная задача нанимателя – вовремя платить деньги за съем и прилично себя вести. Всем остальным занимается владелец дома, ведь он лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услугах. Жилец может не опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу. Самое главное – при проживании в доходном доме полностью защищён жилец: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.

Доходные дома служат своеобразным буфером между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры. Кроме этого, сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.

Однако насколько такие дома выгодно возводить самим застройщикам? Об этом мы спросили заместителя директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон-Инвест» Андрея Четверикова: «На сегодняшний день возведение доходных домов, на мой взгляд, для застройщиков не интересно. Выгоднее построить и реализовать недвижимость, нежели сдавать её в аренду, годами получая отдачу. Сегодня в центре наших интересов строительство площадей в центре Архангельска с возможным использованием в качестве апартаментов. Это коммерческая недвижимость может быть полностью приспособлена для проживания, она оснащена мебелью и бытовой техникой. По сути это та же гостиница, но с кухней; к тому же, чем дольше человек живет в апартаментах, тем дешевле ему обходится стоимость суток. Апартаменты – это профессиональная альтернатива рынку аренды квартир».

По подсчётам аналитиков, предполагается, что стоимость меблированной «однушки» в доходном доме в центре Архангельска вместе с «коммуналкой» составит порядка 10 тысяч рублей в месяц против 15–20 тысяч съёма аналогичной квартиры на свободном рынке. В стоимость аренды также будет входить коммуналка, счётчики придётся оплачивать отдельно.

В Архангельске не единожды поднимался вопрос строительства доходных домов, были даже разработаны два типа зданий: девятиэтажный кирпичный социально-доходный дом, который планировалось построить на улице Карпогорской в округе Майская Горка. А также высокоэкономичный дом бизнес-класса: по замыслу строителей, здание должно быть компактным, из 9–16 этажей, и размещаться на земле, сегодня занятой жильем, идущим под снос.

Несмотря на то, что застройщики доходные дома считают нерентабельными, в городе Котласе Архангельской области есть человек, который активно прорабатывает данный вопрос, – это депутат областного Собрания от Котласского района, один из крупных представителей строительного бизнеса региона Андрей Палкин.

«В принципе для меня это социальный проект. Уже порядка 80 квартир мы предоставили по принципу социального найма, жители в основном – педагоги и врачи. Мы строим много жилья, по 25 тысяч квадратных метров в год, и все квартиры, которые остаются после сдачи объекта, мы сдаём внаем. При этом мы заключаем договор с правом регистрации в этом доме всех членов семьи нанимателя. Конечно, это очень "длинные" деньги, длинный оборот, тем не менее это постоянный доход. Если бы у нас была более лояльная система кредитования бизнеса, а налоговое бремя было чуть меньше, было бы легче. С этих денег, которые получаю за квартиру, я плачу как предприниматель налоги в полном объёме. Нужна реальная поддержка государства. В перспективе внаем у нас будут сданы 100 квартир, в следующем году планируем сдать ещё 70 квартир. Жильё в таком доме обходится в 180 рублей с квадратного метра плюс коммунальные платежи. А так как система отопления у нас индивидуальная, то "коммуналка" обходится порядка 2,5–3 тысяч рублей максимум. Получается, что квартира 52 кв. м в месяц обойдётся в 11 тысяч рублей».

Однако в самом Архангельске реализация проекта доходных домов так и не пошла дальше слов. Может, в экономически не простое для России время возводить данный тип жилья невыгодно? «Во-первых, у доходных домов очень высокий срок окупаемости. Например, если сегодня вы положите деньги в банк под 9,5–10% годовых, то вы получите больше, чем если бы купили на них квартиру и сдавали её в аренду. Не стоит забывать, что рано или поздно с этих доходов нужно будет платить налоги. Доходные дома могут быть одним из видов бизнеса, однако сегодня строить недвижимость очень дорого, а предложений на рынке по сдаче квартир в аренду очень много. Соответственно, раз предложений много, цена аренды падает. А если организовывать доходный дом, то стоимость его квадратных метров нужно делать дешевле, чем сдают квартиры. Доходные дома могут быть востребованы в крупных городах – куда едут учиться или на заработки, в Архангельске работы нет, а студенты вполне умещаются в общежития», – считает депутат Архангельского областного Собрания депутатов Эрнест Белокоровин.

Получается, что сегодня доходные дома для Архангельска – в первую очередь, не выгодная инвестиция для инвесторов, а во-вторых – кажется, не такая уж необходимость со стороны населения. Однако куда деться жителям аварийного фонда, для которых доходные дома могли бы служить хотя бы временным подспорьем. Напомним, Поморье входит в ТОП-10 регионов по объему аварийного жилья. В Архангельской области признано аварийным 182,9 тыс. кв. метров жилья, необходимо расселить 154,6 тыс. кв. метров жилья. Однако многие отдали бы предпочтение доходному дому, нежели съёмной квартире, откуда могут попросить съехать в любую секунду. Северяне зачастую обладают наивностью и не составляют с хозяином квартиры полноценный договор, тем самым обрекая себя на «птичьи права».

Доходный дом – это уверенность в завтрашнем дне и стабильность. В той же Германии 30% всей недвижимости – доходные дома. 60% европейцев не любят в молодости привязывать себя к одному месту, они пробуют работать в разных городах и странах, ищут себя, своё место, а когда находят, то годам к 40 приобретают собственное жильё. Россия вряд ли вернётся к такому порядку, нам в головы на протяжении десятилетий вбивалось: сначала квартира, затем – всё остальное. Так и приходится россиянам либо ютиться на одной жилплощади с родственниками, либо скитаться по съёмным квартирам, либо покупать их в ипотеку на десятилетия и двадцатилетия. Власти и бизнесу выгоднее иметь деньги «здесь и сейчас», чем строить на перспективу и вкладываться в благополучие простого населения.