В Архангельске признали аварийными дома, которые хотят снести по КРТ: спросили, зачем

Жители нескольких деревяшек, попавших в программу Комплексного развития территорий, обратились в редакцию 29.RU. Их дома внезапно признали аварийными. За разъяснениями мы обратились в администрацию Архангельска и к независимому юристу.

Дома, попавшие в программу КРТ, расселяются за счет застройщика. Люди, чьи здания внезапно стали аварийными, опасаются, что это повлияет на размер компенсации, которую им предложат.

Архангелогородцы рассказали о подобной ситуации в следующих домах:

• Суфтина, 7 и 5;

• Розы Люксембург, 75 и 73;

• Котласская, 24, корпус 1;

• Попова, 60.

Дом на Попова, 60 признали аварийным в декабре 2025 года. Остальные перечисленные здания признали аварийными в марте 2026 года. В программу КРТ все эти дома попали в 2022–2023 годах.

Уведомление о том, что состоится межведомственная комиссия по признанию дома аварийным, пришла жильцам с Попова, 60 неожиданно. Люди написали коллективное обращение в администрацию о категорическом несогласии признания дома аварийным.

— Мы не согласны с выводами, что дом находится в аварийном или ветхом состоянии, несущем непосредственную угрозу жизни и здоровью жильцов. Процесс расселения из аварийного жилья сопряжен с высокими рисками: предоставление жилья в отдаленных районах, нарушение сложившейся инфраструктуры (транспорт, поликлиники, школы), потеря социальных связей и несоразмерность предоставляемого жилья. Любое решение о судьбе нашего дома должно приниматься только с согласия большинства собственников и нанимателей, а не административными методами. Мы требуем прозрачности и открытого диалога, — сказано в обращении.

Жильцы считают, что экспертизы проводились с нарушениями.

— Пока мы собираем жильцов и формируем общую стратегию действий. Все дома заселены инвалидами, семьями, обремененными ипотеками и участниками СВО. Один из них сейчас проходит лечение в госпитале, второй комиссован по ранению — возможно, инвалидность получит. На наш взгляд, экспертизы фальсифицированы — проведены ненадлежащим образом лицами, не имеющими профильного образования. Вероятен подлог технической документации, неповеренные инструменты, корыстный интерес заказчика, недобросовестность лиц, принимающих участие в верификации экспертизы и решении комиссии, нарушение сроков и административных процедур, — рассказал 29.RU житель дома на Котласской, 24, к. 1 Иван Ежов.

Жители признанных аварийными домов направили две жалобы в прокуратуру. По одному из зданий получено решение экспертизы, в нем говорится, что 93% стен деформированы.

Редакция 29.RU направила запрос в администрацию Архангельска. Первый вопрос, который мы задали, — за чей счет проходит экспертиза, ведь программа КРТ позволяет расселять деревянные дома без нагрузки на бюджет.

Ответ на этот вопрос мы не получили — вместо этого в администрации рассказали о том, что по закону экспертизу проводят по заявлению от собственников, нанимателей или надзорных органов, и дома признают аварийными по итогам экспертизы.

Также мы спросили, зачем признавать аварийными дома, которые и так расселят за счет застройщиков. В администрации ответили, что если экспертиза выявляет, что дом ветхий, то в обязательном порядке собирается межведомственная комиссия, которая принимает решение о признании дома аварийным, так как администрация является собственником муниципальных квартир.

— Таким образом, вне зависимости от включения дома в программу комплексного развития территорий, при наличии сведений об аварийной категории технического состояния многоквартирного дома (соответствующая экспертиза), вопрос о выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу в обязательном порядке рассматривается межведомственной комиссией, — рассказали в администрации Архангельска.

Жителей домов, признанных аварийными, беспокоит вопрос, меняется ли цена, которую им предложит застройщик. В администрации сослались на правила, прописанные в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса, по которым определяют размер возмещения. При этом, если дом не признан аварийным, размер возмещения определяется на день, предшествующий дню включения в КРТ.

Как рассказала 29.RU юрист Виктория Дейнека, сейчас в России есть два направления обновления построек — признание дома аварийным с последующим расселением и комплексное развитие территорий. Особенность КРТ в том, что можно охватить целые кварталы, включая и нежилые постройки. Но в обоих случаях жилье изымают у собственников.

— При этом на практике можно наблюдать, что некоторые МКД, хотя и включенные в программу КРТ, уже после включения признаются аварийными. Чем именно это обусловлено, достаточно сложно сказать наверняка, так как в разных ситуациях могут быть и разные причины признания МКД аварийными. Со своей стороны могу предположить, что КРТ и расселение дома в виду признания его аварийным регулируется различными законодательными актами с различиями по срокам изъятия, стоимости, которая предлагается жителям взамен изъятого дома, с различиями по предлагаемым взамен жилым помещениям по тем или иным программам и так далее, — рассказала Виктория Дейнека.

Поэтому, по словам юриста, хотя программа КРТ уже подразумевает снос дома, иногда здание дополнительно включают в списки аварийного жилья.

— Еще одним предположением, которое я допускаю, может явиться и то, что по программе расселения аварийного жилья срок такого расселения, как правило, жестко определен, а вот программа КРТ может быть чуть более «абстрактной» относительно сроков. К тому же при признании жилья аварийным, оспаривание собственниками жилья такого решения администрации представляется практически нереализуемым, в то время как вопрос сноса МКД при нахождении такого МКД в программе без признания его аварийным зависит от общего голосования собственников (ст. 66 ГрК РФ), — рассказала Виктория Дейнека.

Взамен изымаемого помещения собственнику платят рыночную стоимость такого жилого помещения. Это регулируется ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. При соглашении с собственником могут предоставить и другое помещение взамен изымаемого (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Жильцам домов, попавших в КРТ, также платят по рыночной стоимости такого жилья.

— Однако тут стоит сделать оговорку. Дело в том, что понятие «рыночная цена» вовсе не означает, что Вы посмотрели цены на аналогичные квартиры, например на «Авито», и муниципалитет сразу же выплатил Вам такую цену, как в рекламных объявлениях. Проблема тут в том, что оценку рыночной стоимости проводит тот же муниципалитет, который заинтересован в экономии бюджета и, вероятнее всего, по проведенной оценке рыночная стоимость аварийного жилья будет несколько ниже Ваших ожиданий, — рассказала Виктория Дейнека.

По КРТ жилье выкупают застройщики.

 — На практике это может означать, что квартира в доме, включенном в программу КРТ, но не признанным аварийным, вероятнее всего, будет выкуплена дороже аварийного жилья. Соответственно, в этом также может крыться стремление властей признать МКД аварийным (для экономии бюджета). Но в любом случае есть и положительный момент: в случае очевидного занижения рыночной стоимости квартиры при ее изъятии собственник не лишен права обратиться в суд с требованием об оспаривании данной оценки, — объяснила эксперт.

В Архангельске уже заключен 21 договор с застройщиками о комплексном развитии территорий. Участки, вошедшие в программу КРТ, мы занесли на карту.