Как создать ТСЖ: отказываемся от ленивой УК, чтобы быстро решать проблемы дома — инструкция

Адвокат Юрий Шаров уже рассказывал, что делать, если управляющая компания плохо работает. Теперь он в деталях объясняет, как создать ТСЖ. Он рушит миф, что это дешевле, однако подмечает, что вы начнете понимать, за что платите. И главное — оперативнее, чем фирмы-тунеядцы, решать проблемы своего дома. К чему надо быть готовыми и есть ли подводные камни? Вот что говорит эксперт.

Многие собственники жилья в России живут стереотипом, что ТСЖ — это дешевле, чем УК. Это, мягко говоря, не всегда так.

Я, например, полгода назад участвовал в создании ТСЖ. Раньше жильцы в управляющую компанию платили за содержание и текущий ремонт по 27 рублей с квадратного метра, а теперь — 36 рублей. Другое дело, что управляющая компания не делала почти ничего. Теперь собственники стали платить больше, зато проблемы в доме стали решаться оперативнее.

Первое, что хотелось бы сказать — это о будущих трудностях. ТСЖ — это коллективная ответственность. Если, например, треть перестанет платить квартплату, то товарищество станет банкротом. Поэтому люди, создавая новое юрлицо, должны понимать, что это теперь их общая ответственность друг перед другом. Второе — на первом этапе вызывает некоторую сложность организация аварийной службы, заполнение ГИС ЖКХ и споры с ресурсоснабжающими организациями. На практике есть неплохое решение — найти рядом с вашим домом успешно работающее ТСЖ и договориться о сотрудничестве, например, по работе аварийной службы, уборщице и так далее. Если эти трудности не пугают, можно приступать к созданию ТСЖ.

Итак...

Как всегда, начинать надо с коллектива единомышленников. В доме нужны собственники, которые разделяют с вами идею создания ТСЖ. Среди этой группы надо договориться, кто будет председателем правления, кто — членом правления, кто — ревизором. А кто будет помогать собирать подписи собственников в бюллетенях для голосования. Одному эту задачу в более-менее крупном доме выполнить практически нереально. На этом же этапе нужен будет реестр собственников. Его можно запросить в управляющей компании, и она, вроде бы, должна оперативно его представить. Но, как показывает практика, дают не вовремя и далеко не актуальный реестр. Что тут делать, скажете вы?

Собрать кворум без реестра, обходя все квартиры и переписывая в бюллетень данные по каждой их них. Запрашивать можно данные по каждому объекту в Росреестре, но скоро эта возможность закроется, похоже. Да и крайне дорог такой вариант. Далее нужно сформулировать вопросы повестки дня и написать устав ТСЖ. Не буду здесь долго останавливаться, если кого затруднит этот этап — напишите мне во «ВКонтакте», я скину проект устава, бюллетень для голосования и повестку собрания.

Уведомление собственников о собрании можно сделать, повесив объявление на стенды внутри подъезда, а также направив его в каждый почтовый ящик жильцов. Сфотографируйте стенд с объявлением, это в случае спора поможет доказать, что вы уведомляли о собрании в общедоступном месте. Если в доме есть муниципальные квартиры, уведомлять надо не нанимателей, а администрацию города заказным письмом.

Проведение собрания и подготовка протокола собрания. Первая (очная) часть, как правило, не даст нужного количества голосов. Поэтому после очной части собрание переходит в заочную форму. Это означает, что мы фиксируем в блокнот все выступления на очной части, также информируем на стенде собственников о переходе в заочную форму и направляем в почтовые ящики жильцов бюллетени для голосования. И как раз для второго этапа нужна команда энтузиастов. Нужно, чтобы собственники разделили между собой дом на подъезды и этажи для сбора заполненных бюллетеней. Очень важно, чтобы он был правильно заполнен. Как вариант, можно на обратной стороне распечатать образец для заполнения. Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума. Общее собрание по созданию ТСЖ правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов. Голоса учитываются не по количеству людей, а по площади.

Чем больше квадратных метров участвовало, тем больше голосов проголосовало. Узнать общее число «голосующей площади» (жилые и нежилые помещения, исключая чердаки, лестницы и коридоры) можно на портале ГИС ЖКХ. Допустим, в вашем доме всего 4700 кв. м площади, а жилой и нежилой — 4000 кв. м. Таким образом, для правомочного собрания нужно 2001 кв. м голосов.

Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения. При подготовке протокола обратите внимание: все собственники, которые приняли решение о создании ТСЖ, должны подписать протокол.

Подача документов в налоговую для создания юридического лица. На собрании вы выбрали председателя правления ТСЖ. Это один из ваших соседей, который будет руководителем на освобожденной основе. Ему собранием поручено сдать документы для регистрации. Председатель правления заполняет специальное заявление и удостоверяет свою подпись под ним у нотариуса. Далее заявление о создании нового юрлица вместе с протоколом, уставом и квитанцией об уплате госпошлины сдается в налоговую. Как правило, в течение 5 рабочих дней новую управляющую организацию регистрируют. После этого не забудьте изготовить печать, открыть расчетный счет и уведомить управляющую компанию о необходимости передать всю документацию по дому.

Эти 4 этапа на практике занимают несколько месяцев. При этом, еще раз повторюсь, даже вновь созданное ТСЖ не гарантирует решение всех застарелых проблем. Единственное решение — это активность собственников и способность мобилизоваться для решения проблем. Буду рад, если материал был вам полезен.