Застройщиков защитят от хитрых дольщиков

В поправках к закону о долевом строительстве появятся четкие правила приемки квартир, которые защитят застройщиков от недобросовестных дольщиков. Об этом заявили в Минстрое РФ. И это не единственная уступка представителям строительного бизнеса. Как еще планируется менять правила игры при покупке квартир в новостройках, читайте в материале.

Зимой поправки в закон о долевом строительстве (ФЗ-214) были приняты в первом чтении, сейчас готовится второе. Изменения широко обсуждались и получили массу негативных отзывов от участников рынка. В частности девелоперов и застройщиков не устраивала финансовая сторона. В прошедшей первое чтение версии поправок предполагалось, что застройщик может привлекать деньги на долевое строительство, если только его собственный капитал составляет 5% стоимости стройки или не менее одного миллиарда рублей. Но так как долевое строительство – практически единственный доступный в кризис механизм для большинства застройщиков, такие изменения могли бы просто обрушить рынок.

В этом вопросе к строительной отрасли законодатели и правительство решили повернуться лицом. Об этом представители минстроя заявили вчера, 20 апреля, в рамках IV ежегодной конференции «Девелопмент 2016: Точки изменений», говорится на сайте ведомства.

Как отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, в процессе подготовки были уточнены требования к застройщикам и было решено, что размер уставного капитала должен зависеть от общей площади строящегося объекта. «Все эксперты и представители профессионального сообщества сошлись во мнении, что это самая справедливая конструкция», – заявил Михаил Мень.

В итоге минимальный размер уставного капитала застройщика будет составлять 2,5 млн руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м; 4 млн руб. – при общей площади застройки не более 2,5 тыс. кв. м; 10 млн. руб. – при общей площади не более 10 тыс. кв. м; 40 млн руб. – при не более 25 тыс. кв. м; 80 млн руб. – при не более 50 тыс. кв. м и так далее. Максимальный размер уставного капитала составит 1,5 млрд руб. при размере площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв. м.

Альтернативу обеспечения стройки в виде создания эскроу-счетов решено оставить в пакете поправок. Однако страховать такие счета не будут. Зато круг банков, которые смогут обеспечивать надежность строек, видимо, будет узким.

«Мы решили пойти по пути, предложенному ЦБ России, и ужесточить требования к банкам, которые получат возможность открывать эскроу-счета», – отметил директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин.

По схеме с эскроу-счетами, именно на них должны размещаться деньги дольщиков, пока застройщик возводит за счет заемных средств жилье. После передачи квартир дольщикам банк должен отдать деньги застройщику. Поэтому надежность банка играет здесь не последнюю роль.

При этом отмечается, что, скорее всего, из поправок исчезнет идея об обязательном страховании участников долевого строительства. «Такая инициатива поступила, но единого мнения у профессионального сообщества, депутатов и исполнительной власти по этому вопросу нет», – заявил глава Минстроя России Михаил Мень.

Напомним, что сейчас свою ответственность страхует застройщик. Однако было мнение, что и дольщики должны иметь определенную подушку безопасности в виде страхования. Тем не менее такой подход мог бы привести к дополнительной финансовой нагрузке на покупателя.

Сейчас, согласно ФЗ-214, дольщик имеет право вернуть деньги за квартиру в случае определенной просрочки. Видимо, эту возможность как-то ограничат.

Так, по словам Михаила Меня, в законопроекте будут прописаны четкие критерии передачи квартир по ДДУ – правила приемки жилья. Именно они защитят застройщика от тех, кто не желает принимать квартиру по субъективным причинам, а пытается затянуть процесс и вернуть вложенные деньги через суд. Насколько при этом могут пострадать интересы дольщика, станет понятно лишь когда данный свод правил опубликуют.

Поправки в ФЗ-214 должны уточнить цели, на которые можно тратить деньги, собранные с покупателей строящегося жилья. Ранее предполагалось, что застройщик будет расходовать средства дольщиков лишь на вопросы, связанные с разработкой и реализацией проекта. В новой редакции эти деньги могут разрешить тратить на социальные, инженерные и инфраструктурные объекты.

«При подготовке законопроекта ко второму чтению было предложено рассмотреть возможность застройщикам строить за счет средств граждан социальные объекты и инженерную инфраструктуру. И при безвозмездной передаче этих объектов в муниципальную собственность эти затраты будут отнесены на себестоимость», – рассказал Никита Стасишин.

Отметим, что на данный момент в законодательстве целевое использование средств не оговорено. Поэтому застройщик может тратить деньги покупателей квартир одного объекта на достройку других. Напомним, что поправки также должны сделать застройщика и его проекты более «прозрачными» для дольщика. А также объединят застройщиков, работающих по «долевке», в единый реестр.