К чему приведет классификация жилья

Квартиры в России из-за внедрения классификации жилья по энергоэффективности вновь могут подорожать, а вот плата за коммуналку вряд ли станет ниже. Правда, пока строительство с применением «зеленых» технологий не стало обязательной нормой для застройщиков, изменения коснутся лишь элитных сегментов. Как восприняли новые правила деления зданий на классы девелоперы и действительно ли благодаря им россияне начнут экономить на ЖКХ, об этом мы поговорили с ведущими экспертами рынка.

О том, что квадратные метры в России должны быть энергоэффективными, власти заговорили шесть лет назад. Тогда попытались запретить продажу лампочек Ильича, призывая народ пользоваться энергосберегающими. В 2011 году правительство выпустило специальное постановление, которое и подверглось правке этим летом. Согласно августовскому приказу Минстроя РФ, весь жилфонд необходимо поделить на классы в зависимости от их соответствия принципам энергоэффективности. Предполагается, что здания высших категорий будут потреблять наименьшее количество энергии, необходимой для водоснабжения, вентиляции и отопления дома. Поэтому собственники квартир смогут экономить на оплате коммунальных услуг, что и является целью нового проекта.

Как будут классифицировать многоэтажки?

Для начала власти не без помощи специалистов определили базовый уровень годового расхода электроэнергии, который необходим зданию для отопления, вентиляции и горячего водоснабжения. Чем больше отклонение фактического потребления в конкретном доме, тем ниже класс ему присуждается. Количество этажей при этом значения не имеет.

Показатель энергоэффективности обозначается латинскими буквами. Всего классов шесть: от самого низкого Е до наивысшего A+. Для высокой оценки энергоэффективности (классы В, А и А+) в доме должны быть утепленные фасады и окна, установлены индивидуальные тепловые пункты, автоматически регулирующие температуру в здании в зависимости от погодных условий на улице. В квартирах должны стоять индивидуальные приборы учета воды, электроэнергии и отопления. Не получить высокой оценки и дому без светодиодного освещения с датчиками движения в местах общего пользования – подъездах и лифтах.

Классы энергетической эффективности зданий

Новостройки будут проходить классификацию в обязательном порядке при вводе в эксплуатацию. Вторичный жилфонд – пока по желанию, но инициативу придется проявить управляющим компаниям или активным собственникам. Их заявления, а также декларации с показателями приборов учета ресурсов за год ждут в местных отделениях Госжилинспекции. Дома, попавшие на последние ступени классификации, могут быть отремонтированы, но опять же за счет жильцов. Кстати, класс энергоэффективности присуждается зданию не пожизненно – каждые пять лет его необходимо подтверждать.

Табличка с указанием класса энергоэффективности дома крепится на фасаде. Предполагается, что, глядя на нее, покупатель будет понимать, в каком доме уровень комфортности проживания выше, а коммуналка за счет сэкономленных ресурсов ниже. И наоборот. Заработает ли такая экономия на деле или останется лишь на бумаге?

Переплачивать, чтобы сэкономить?

По словам аналитиков рынка недвижимости, внедрение классификации неизбежно повлияет на ценовую политику застройщиков. Особенно если применение «зеленых» технологий перестанет носить рекомендательных характер, а станет обязательным для застройщика. Разрыв в стоимости квартир с высоким и низким классом, скорее всего, произойдет вовсе не из-за удешевления вторых. По данным экспертов, себестоимость строительства квадратного метра в энергоэффективном доме обходится девелоперу примерно в полтора раза дороже, чем в типовом.

«К примеру, приточно-вытяжная вентиляция позволяет создавать в помещении комфортную температуру в зависимости от погодных условий, – отмечает руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон (Новосибирск). – Жильцы не открывают окна для проветривания – теплопотери ощутимо уменьшаются. Но комплект такого оборудования для одной квартиры обходится в 50 000 рублей. Кроме того, экономя тепловую энергию, дом потребляет намного больше электрической. И те, и другие затраты, по сути, понесут жильцы».

Сомневается, что экономия на коммунальных ресурсах окажется такой уж выгодной, и управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. «На мой взгляд, ситуация с ЖКХ в России стоит не столь остро, как на Западе. Скажем, москвичу кубометр воды обходится в четыре раза дешевле, чем жителю Берлина, а кубометр газа – в семь раз. При этом технологическое оборудование для повышения энергоэффективности пока в нашей стране практически не производится, а импортируется. Его стоимость крайне высока. Полагаю, сейчас выгоднее жить в доме с невысокой степенью энергоэффективности и платить сравнительно недорогую коммуналку, чем приобрести дорогое энергоэффективное жилье и экономить копейки», – рассуждает эксперт, добавляя, что оценить эффект от эксплуатации энергоэффективного дома можно будет, прожив в нем не менее 10 лет.

Кому нужны «зеленые» новостройки?

Ожидать резких перемен на рынке не стоит, уверены специалисты. Дома с «зеленой» начинкой пока появляются лишь в элитном сегменте, массовая же доля новостроек соответствует классу С, что вполне удовлетворяет нынешний спрос. «На сегодняшний день требования к девелоперам в рамках данной классификации совсем не жесткие, – говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова (Зеленоград). – Покупатели же не обращают пристального внимания на энергоэффективность, пока плата за коммунальные услуги терпима. Для массового клиента куда важнее другие характеристики жилья».

Традиционные критерии, которыми руководствуется покупатель сегодня, перечисляет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (Москва). Это месторасположение объекта, транспортная доступность, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, разнообразие планировок и площадей предлагаемых квартир и, безусловно, выгодные условия покупки. «Пока покупатель не оценит финансовую выгоду от приобретения квартиры в домах того или иного класса энергоэффективности, эта характеристика не будет иметь влияния на спрос», – уверен эксперт, добавляя, что «зеленые» технологии, если и пополнят этот список в рамках разговора о жилье комфорт- или экономкласса, то лишь через несколько лет.

Руководитель службы застройщика ЖК «Андерсен» и «Ирландский квартал» Георгий Николаев (Москва) отмечает, что и самим застройщикам строительство энергоэффективных домов не очень выгодно. Особенно тем, которые занимаются обслуживанием дома и после его сдачи в эксплуатацию. «Высокая энергоэффективность приводит к меньшему потреблению энергии, следовательно, будут ниже и заработки управляющей компании. Оперативно решить вопрос повышения энергоэффективности многоэтажных жилых домов может только государственное регулирование посредством применения жестких мер со стороны властей», – подытожил эксперт.

Марина Лимонова

Фото с сайта Shutterstock.com