Ипотека в деталях

Решение об оформлении ипотечного кредита — пожалуй, одно из самых ответственных в жизни. Поэтому прежде чем брать на себя серьёзные финансовые обязательства на много лет вперёд, заёмщики стараются проанализировать все обстоятельства. В первую очередь — определиться с объектом, ради которого берут ипотеку. Видов жилья множество: квартиры в новостройках и на вторичном рынке, коммунальные квартиры, загородные коттеджи, квартиры в жилищно-строительных кооперативах, апартаменты в апарт-отелях. Сейчас банки работают практически с любым видом жилых объектов, однако при этом нужно учитывать ряд нюансов.

Популярность такого рода кредитов постоянно росла, особенно во времена стабильного положения на строительном рынке, когда долгострои были редкостью, а риски для банков минимальны. К тому же, как правило, те же банки выступают кредиторами застройщиков.

Выгодно это и покупателю. Во-первых, есть система аккредитации банками строящихся объектов, и когда новостройка завершена процентов на 60–80, она аккредитована уже в нескольких банках, так что можно не просто получить ипотеку, но и выбирать наиболее выгодные на текущий момент условия. Поэтому, как правило, в случае с ипотекой на новостройку покупатель выбирает сначала квартиру, а уже потом банк, в котором возьмёт кредит.

Оформление ипотеки на новостройку в большинстве случаев выгоднее, чем оплата квартиры в рассрочку. Прежде всего потому, что ипотека засчитывается как единовременная оплата 100 % стоимости квартиры, что позволяет покупателю максимально воспользоваться предусмотренными скидками. К тому же если покупатель рассчитывается в рассрочку, он не имеет права оформлять жильё в собственность, пока не выплатит всю стоимость квартиры.

Хотя встречаются и комбинированные схемы — покупатель в рассрочку выплачивает определённую часть стоимости квартиры на протяжении нескольких месяцев, а затем эта сумма засчитывается как первоначальный взнос по ипотеке. Банки охотно включаются в такие схемы — хотя бы потому, что клиент, вносящий до этого платежи по рассрочке, доказал свою способность регулярно выплачивать крупные суммы.

В противовес первичному рынку жилья, при покупке квартиры на вторичном рынке больше половины покупателей обращаются с заявкой в банк раньше, чем выберут квартиру. Причины понятны — стоимость квартир в новостройках известна заранее, в то время как на «вторичке» можно попробовать снизить цену, ссылаясь на то, что в банке у вас одобрена ипотека на определённую сумму и больше вы не потянете.

Зачастую продавец квартиры, видя серьёзно настроенного человека с уже одобренной заявкой банка, предпочтёт уступить в цене, чем искать другого потенциального покупателя. К тому же одобренная заявка экономит время продавца — покупатель сможет расплатиться в короткие сроки.

Срок, в течение которого одобренная заявка действительна, весной 2017 года был значительно увеличен — теперь это в среднем 3–4 месяца. В принципе, этого времени должно хватить на поиск подходящего варианта на вторичном рынке жилья. Хотя и не всегда.

Главные причины просрочек обычно связаны с поведением продавцов квартир. Когда вы имеете дело не со строительной организацией, а с частными лицами, то не застрахованы от разного рода неожиданностей. У продавца могут возникнуть какие-нибудь проблемы с оформлением документов, конфликты с другими собственниками жилья, или он вовсе передумает продавать квартиру. Довольно распространённый вариант — когда продавец начинает требовать аванс с покупателя, когда у того на руках только предварительно одобренная заявка на определённую сумму кредита, но пока нет одобрения со стороны банка на сам объект недвижимости.

«С точки зрения документального оформления сделки ипотека на первичном и вторичном рынке отличается разве что комплектом документов на объект и затратами на сделку, — отмечает Виктория Нардина, специалист по сопровождению сделок по недвижимости АН «Загородный стиль». — На «вторичке» это полный список, за которым ещё нужно побегать по госучреждениям (МФЦ, паспортный стол, жилкомсервис, отдел опеки, бухгалтерия, нотариус). На «первичке» же — просто справка бронирования от застройщика. Однако когда дом сдадут и собственность будет оформлена, весь этот список документов покупателю тоже придётся собирать. И также вырастут затраты за счёт страхования квартиры, которая уже построилась».

Собираясь купить в ипотеку квартиру на вторичном рынке, нужно учитывать и риск того, что банк вовсе откажется брать в залог выбранную вами квартиру. Чаще всего это относится к квартирам в домах старой постройки — 1960-х годов и более ранних. Так что, выбирая квартиру, стоит очень осторожно относиться к зданиям, которым больше 50 лет. Особенно часто банки отказываются брать старые квартиры в залог, если в них деревянные перекрытия, незаконные перепланировки и если общий износ дома больше 60 %. Кроме того, банк может отказать в ипотеке, если приобретаемая квартира находится в доме, имеющем статус памятника архитектуры.

Традиционно трудности с получением ипотеки испытывают покупатели комнат в коммунальных квартирах. Относительно просто будет получить ипотеку, только если вы покупаете коммуналку полностью или выкупаете в ней последнюю оставшуюся комнату (при том, что остальные у вас уже в собственности). В остальных случаях банки рассматривают коммунальные квартиры как очень сомнительный предмет залога.

Получить ипотеку на загородную недвижимость — частные дома, коттеджи, дачи — чаще всего сложнее, чем на стандартные квартиры, однако многие банки уже работают и в этой нише. Правда, такого широкого выбора, как при покупке жилья в новостройках, пока не наблюдается. Наоборот, довольно часто тот или иной коттеджный поселок аккредитован только в одном банке, который до этого кредитовал его застройщика.

Причины, по которым банк может не принять объект загородной недвижимости в качестве залога, сравнимы с основными причинами отказов в ипотеке на «вторичку». Например, банк откажет, если износ дома превышает 60 % или если в доме деревянные перекрытия или стены. Имеют большое значение и удалённость от города, и официальный статус объекта — под залог дома постоянного проживания кредит получить гораздо проще, чем под залог летнего дачного дома.

Петр Манько, директор агентства недвижимости «Загородный стиль», отмечает: «Покупка загородного дома в ипотеку сопряжена с необходимостью оформления полного комплекта документов и на участок, и на дом. При этом в каждом документе есть нюансы, которые могут привести к отказу в одобрении объекта банком. Например, некоторые банки требуют обязательного наличия и функционирования в доме всех инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на дачу без «удобств» не получится. В других банках есть чёткие ограничения по удалённости объекта от города».

Документы, которые вам понадобятся:

1. выписка ЕГРН на земельный участок — кроме сведений о правах, категории земли и виду разрешенного использования, даёт информацию о наличии межевания и отсутствии наложений границ с соседями;

2. выписка ЕГРН на дом — должна подтверждать назначение дома и соответствие площади дома сведениям, указанным в техническом паспорте и имеющимся на руках документам;

3. технический паспорт БТИ на дом;

4. отчёт об оценке, подтверждающий рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок: основной нюанс в определении рыночной стоимости, что зачастую вызывает затруднения в виду отсутствия базы для сравнения (мало схожих объектов);

5. страховые полисы — страховка объекта от пожара и полной утраты и страховка жизни и здоровья заёмщика.

Кроме того, если вы собираетесь брать ипотеку для покупки загородной недвижимости, готовьтесь единовременно выплатить солидную сумму — часто банки для загородной недвижимости устанавливают более высокую планку первоначального взноса, чем для городских квартир.

Свои нюансы есть и у ипотечных сделок с объектами жилищно-строительных кооперативов, то есть строящихся исключительно на средства пайщиков. Эта схема активно развивалась параллельно со схемой долевого участия в строительстве, а в 2017 году и вовсе внесены изменения в ФЗ-214, и ДДУ теперь можно оформить и на квартиру в ЖСК.

Банки поначалу относились к объектам ЖСК с осторожностью, но, по мере того, как эту схему стали использовать и крупные респектабельные застройщики, постепенно изменили мнение. Хотя бы потому, что если предполагать крах таких компаний, то с тем же успехом можно прогнозировать и обвал всего строительного рынка, и тогда уже без разницы, по какой схеме финансировался тот или иной объект.

Однако квартиры в небольших ЖСК по-прежнему рассматриваются банками как объект залога с повышенными рисками.

В целом рынок ипотечного кредитования постоянно развивается. Банки, заинтересованные в новых клиентах, постепенно осваивают все сегменты жилищного строительства. Поэтому сейчас вполне реально взять кредит даже под залог апартаментов в апарт-отелях. Планируя покупку, стоит проконсультироваться со специалистами по недвижимости, чтобы быть в курсе последних изменений.

Читайте ещё на N1.RU: как купить квартиру в ипотеку и как получить налоговый вычет при покупке жилья. А в нашей базе объявлений вы найдёте тысячи предложений по продаже и аренде квартир.