Недвижимость в Архангельске в 2017 году: качество растёт, но и цены падать не собираются

Снижение ипотечных ставок привело к увеличению цен на квадратные метры, долевое строительство уходит в прошлое, а новые жилые комплексы растут, как грибы. N1.RU составил подборку ключевых изменений на рынке недвижимости за уходящий год и попросил экспертов прокомментировать их, а также дать прогноз на будущее.

За 10 лет в Архангельске построили более 750 тысяч квадратных метров нового жилья. Последние годы спрос на новостройки в Архангельске стабилен: нет глобального роста, но нет и падения.

«Сейчас сложились достаточно хорошие условия для покупки жилья, которое в цене падать уже не будет. Маловероятно, что жильё будет дешеветь в будущем, цены на квартиры в новостройках «устаканились» и в среднем находятся на уровне 65–70 тысяч рублей за квадратный метр, стремительно приближаясь к питерским», —прогнозирует Алексей Попков, генеральный директор ИК «Аквилон Инвест».

Ипотека становится всё доступнее, процентные ставки по ипотечным кредитам почти у всех банков существенно снижаются. Около 70 % квартир на рынке приобретаются в ипотеку. Также большим плюсом новостроек по сравнению со «вторичкой» является реальная экономия по платежам за коммунальные услуги за счёт современных технологий строительства и инженерных систем. Кроме того, новостройки привлекательны для инвестиционных вложений, поскольку за время строительства стоимость квартир, как правило, увеличивается на 20–30 % с этапа котлована до окончания строительства.

По мнению директора агентства недвижимости «Троицкий дом» Константина Файзулина, именно снижение ипотечных ставок привело к росту цен на некоторые квартиры:

«Если говорить про средние значения, то стоимость квадратного метра в целом за год не изменилась. Но если в первом полугодии цены немного снижались, то во второй половине года они, наоборот, росли и к концу декабря 2017 года вернулись к отметкам на начало года. Но все эти изменения несущественны — вот уже два года цены на квартиры в Архангельске практически не меняются. Гораздо важнее сейчас показатель нижней границы стоимости квартир в своём сегменте — мы говорим про самые недорогие варианты, которые в первую очередь привлекают внимание покупателей. Вот эти нижние границы стоимости к концу 2017 года выросли прилично».

Эксперт считает, что причина этому — значительное снижение ипотечных ставок, которое позволило немного оживить спрос.

«Честно говоря, мы ждали от снижения ипотечных ставок гораздо большего эффекта — в пределах 5% роста цен на квартиры. Однако невидимая рука рынка пока смела с него только самые недорогие варианты», — утверждает Файзулин.

Малогабаритное жильё очень популярно у определённого сегмента покупателей. Выгодно ли приобретать «однушки» и студии?

Да, если ваша цель — дальнейшая перепродажа или сдача в аренду, считает Константин Файзулин:

«Приобретение малогабаритного жилья имеет ряд преимуществ: ниже цена, легче продать/сдать — как правило, меньше срок экспозиции. При общем росте цен на рынке недвижимости цена на однокомнатные растёт раньше и сильнее, чем на другие типы квартир.Студии могут быть дешевле, но надо понимать, что в перспективе у этих квартир ограниченная целевая аудитория покупателей, портрет которых можно описать так: «живущий один молодой (или не очень) человек/девушка, не напрягающий/ая себя уютом и комфортом. Жить в таких квартирах одному — терпимо, вдвоём — неудобно, семье с ребёнком— ад».

В целом, считают эксперты, перспективнее покупать новое, комфортное жильё. Бессмысленно брать ту же однокомнатную хрущёвку с какой-то инвестиционной целью. Для сдачи в аренду ещё можно. При общем росте цен на рынке цена на неё будет расти медленнее, чем на однокомнатные квартиры в новых домах. Другой вопрос, что хрущёвки просто стоят дешевле, поэтому и пользуются спросом. Но это пока.

«В закон о долевом участии в строительстве (ФЗ №214) внесены значительные изменения. В ближайшие годы эти изменения начнут отражаться на рынке недвижимости. С одной стороны, увеличены требования к компаниям-застройщикам в части собственного капитала и опыта строительства. С другой стороны, попытка сделать долевое строительство максимально безопасным приведёт к уменьшению количества компаний-застройщиков. А уменьшение конкуренции может вызвать рост цен. Но пока спрос на недвижимость будет таким же низким, как в последние два года, никакого бурного роста цен на рынке недвижимости ждать не приходится», — говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом».

С ним согласен и Алексей Попков:

«Банки не случайно стараются держаться в стороне от финансирования строительства — риски в этой сфере максимальные. И если сейчас их берут на себя дольщики, то банки рисковать не готовы. Когда будет разработана соответствующая нормативно-правовая база, подготовлены соответствующие специалисты, кредитные инспекторы, которые будут ориентироваться в строительных технологиях и проектной документации, тогда и можно будет всерьёз говорить о внедрении проектного финансирования. Надолго ли растянется переходный период, можно только предполагать, по предварительным подсчётам, это займёт не менее трёх лет».

Многоэтажное строительство в России по многим параметрам уступает зарубежному, как в плане качества строительства, так и в плане архитектуры, общественных пространств. Но конкуренция в строительной сфере растёт, что ведёт к позитивным изменениям. К каким именно — рассказывает Алексей Попков:

«Качество квартир увеличилось на порядок. Теперь клиент, который не хочет заказывать чистовую отделку и желает оформить квартиру на свой вкус, может заказать предчистовую отделку. В отличие от черновой, когда получаешь голые кирпичные стены без окон и бетонные перекрытия, предчистовая отделка включает в себя самые трудоёмкие и дорогостоящие работы: монтаж окон и входной двери, выравнивание стен, заливку пола. Кардинально поменялся подход к местам общего пользования. Так называемая «зона комфорта», которая у большинства из нас ограничивается входной дверью в квартиру, теперь распространяется на весь дом и на прилегающие к нему общественные пространства: дворы, детские и спортивные площадки, уличные тренажёры. Просторный холл, прозрачные двери в подъезд, бесшумные лифты — всё это не менее важно для жильца многоэтажки, чем его родные квадратные метры.

Теперь задача застройщика — не просто воткнуть в чистом поле новостройку, но и создать комфортную среду: предоставить жильцам возможность проводить время на свежем воздухе, гулять, заниматься спортом, общаться с соседями, устраивать пикники с друзьями. Понятие «дом» не должно ограничиваться четырьмя стенами».

Архитектура будет формировать вкусы и мировоззрение не только тех, кто сейчас приобретает квартиры в новостройках, но и их детей и внуков. Поэтому застройщики должны смотреть на десятилетия вперёд и руководствоваться не только соображениями выгоды, но и тем, какое будущее они хотят построить для молодого поколения.

В Архангельской области наметилась тенденция строительства, приближенного к западным стандартам, когда «своей» для человека становится не только его квартира, но и весь жилой комплекс. Однако стоимость качественного жилья довольно высока, и в ближайшем будущем причин для её снижения не предвидится. Успокоить потенциальных владельцев недвижимости должен и медленный, но верный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Рынок строительства становится всё более цивилизованным, и есть надежда, что в ближайшие три года такое явление, как обманутые дольщики, навсегда уйдёт в прошлое.