Коммерческая недвижимость: арендовать или приобретать в собственность?

Современный покупатель довольно требователен не только к качеству товаров, но и к месту расположения торгового центра, наличию парковки и эскалаторов. По оценкам экспертов, поведенческая модель клиентов приблизилась к «максимально ленивой»: на первый план выходят комфорт, доступность и разнообразие услуг, которые готов предложить торговый центр.

Но главный вопрос, который встает перед предпринимателями – приобретать квадратные метры в собственность или арендовать их для нужд бизнеса? И тут на первый план выступает холодный расчет, ведь бизнес оценивается цифрами и показателями, которые выражаются прежде всего в деньгах. Подход различен, и каждый решает сам, что лучше для его дела, однако общие принципы и цели неизменны: устойчивость на рынке и извлечение максимальной прибыли.

Предложение без процентов и переплаты

За основу был взят средний отдел в торговом центре «Империал», который свободен на момент публикации данного материала и ждет своего покупателя или арендатора. Коммерческая площадь отдела составляет 250,6 кв. метра. В феврале этого года девелопер проводит акцию* и предлагает его со скидкой в 15%. Стоимость площади ­– 19 170 900 рублей, или 76 500 рублей за квадратный метр. Цена для торгового центра такого уровня вполне конкурентная и более чем привлекательная.

«Сегодня в Архангельске предприниматель сферы торговли может пойти разными путями: арендовать отдел, обратиться в банк, рассчитать стоимость кредита на данную площадь и выкупить ее. Наше предложение — беспроцентная рассрочка от девелопера на 24 месяца с первым взносом 20%**», ­– поясняет заместитель директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон Инвест» Андрей Четвериков.

В варианте холдинга «Аквилон Инвест» первый взнос за выбранную площадь составит 3 800 000 рублей, ежемесячный платеж ­ порядка 640 000 рублей. Стоит учесть и то, что средняя ставка арендной платы в данном объекте коммерческой недвижимости варьируется от 800 до 1 000 рублей за квадратный метр. ТЦ «Империал» уже сдан в эксплуатацию и заполнен якорными арендаторами: нулевой этаж –­ федеральная сеть магазинов постоянных распродаж «Галамарт», первый этаж –­ супермаркет продуктового ретейлера «Пятерочка». Они создают покупательский трафик и значительно способствуют повышению проходимости во всем торговом центре. Поэтому проблем с поиском арендатора у покупателя возникнуть не должно. Предположим, что арендная ставка будет минимальной –­ 800 рублей за кв. м. В этом случае ежемесячные платежи составят 440 000 рублей, с учетом 200 480 рублей, полученных от сдачи помещения в аренду, и через два года объект полностью перей­дет в собственность покупателя.

«Нарезка торговых площадей в ТЦ «Империал» производилась по самым современным стандартам с учетом требований и рекомендаций консультантов в сфере торговли, в частности правил товарного соседства. Пропорционально приобретаемой или арендованной площади владельцам будут выделены места для размещения наружной рекламы на фасаде здания. По пути к большим федеральным игрокам, которые создают основной трафик торгового центра, расположены небольшие отделы – для повышения покупательского интереса и спроса. У торгового центра уже есть ряд якорных арендаторов. Кроме того, сейчас мы ведем переговоры с профессиональными брокерами об управлении рядом наших объектов, в том числе и ТЦ «Империал», – рассказывает Андрей Четвериков.

Аренда — тоже вариант

Если вы работаете в торговле, строите и развиваете сеть, аренда площадей может оказаться гораздо выгоднее, чем покупка в рассрочку или в кредит. В таком случае ежемесячный платеж будет списываться на расходы, отнести его в графу инвестиций или вложений никак нельзя. Рассматривая вариант с арендой, стоит учитывать и неочевидные факторы: кто будет вашим «соседом», каким образом осуществляется управление торговым центром и есть ли в нем те, кто уже купил площадь. По оценкам экспертов, торговые центры, где хотя бы часть площадей выкуплена собственниками, «наиболее живучи и стабильны». Собственник может дать дисконт по аренде, ведь ему важна заполняемость, он участвует в организации мероприятий для привлечения гостей, постоянно вкладывается в помещение — создает все условия для привлечения в торговый центр большего количества посетителей.

В пользу аренды для ретейла говорит и тот факт, что даже опытные игроки рынка могут просчитаться и ошибочно спрогнозировать выручку, а смена места расположения принесет дополнительные проблемы с собственностью, которую нужно либо реализовать, либо сдавать. Аренда площади в 250,6 кв. метра по ставке 800 рублей в ТЦ «Империал» обойдется в 208 400 рублей.

«Для нас аренда коммерческих площадей — самый подходящий вариант. Свободные средства в таком бизнесе, как мой, лучше направить в оборот: на расширение ассортимента и открытие новых точек, – рассказывает Светлана Коротова (торговые сеть «Goodwines Goodtimes» и «Дионис»), – В любом случае, каждый решаем сам. Главное, быть уверенным в надежности арендодателя и сделать максимально точный расчет, прежде чем принимать решение об открытии торговой точки в том или ином месте».

_{*Акция действительна с 01.01.2019 до 28.02.2019. Подробности по тел. (8182) 65­00­08.}

_{**Рассрочка оплаты предоставлена ООО «Жемчужина». Подробные условия предоставления рассрочки по телефону: (8182) 65­00­08.}