Не квартира, а жилое помещение «всего» за 5 миллионов. Как продавцы и покупатели недвижимости в Сочи дурят друг друга

Кто не мечтает о недвижимости на берегу моря? Особенно сейчас, во время пандемии, спрос на квадратные метры в приморских городах вырос в сотни раз. Россияне поняли, что границы могут в любое время закрыть и долго не открывать, и тогда недвижимость в Болгарии, Италии, Испании надолго может оказаться недоступной. Другое дело свои, родные курорты: Сочи, Геленджик, Анапа. Москвичи массово скупают квартиры на побережье, чтобы сдавать. Жители других регионов продают последнее, берут ипотеки и приезжают в Сочи для счастливой жизни. Будет ли она счастливой у всех, разбиралась корреспондент 93.RU.

Честным риелторам в Сочи делать нечего

В Сочи завершено расследование уголовного дела, возбужденного в отношении 60-летнего местного жителя, по части 4 статьи 159 УК РФ «Мошенничество». По версии следствия, обвиняемый заключил предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся доме, расположенном в Хостинском районе. Получив деньги, в общей сумме более 3,5 миллионов рублей, сочинец перепродал квартиры третьим лицам. Также установлено, что фигурант, под предлогом предоставления в собственность жилых помещений уже в другом строящемся доме, получил еще около 7 миллионов рублей. После этого земельный участок со строящимся домовладением перепродал третьим лицам. Это только одно из многих сообщений об обмане приезжих покупателей. Рынок недвижимости в Сочи — это уникальный, ни на что не похожий организм. Не все риелторы понимают сочинские схемы, а что говорить о покупателях. Они совершенно бездумно готовы отдавать свои кровные сомнительным продавцам, покупать жилые гаражи, жилые помещения и апартаменты без собственности.

Риелтор с 20-летним стажем в Сибири Анна Федотова тоже ехала в Сочи за счастливой жизнью, наслушавшись рассказов местных коллег о том, что искать покупателей не нужно, они идут сами, да еще и деньги несут нормальные. Риелторы могут накинуть сверху хозяйской цены пару миллионов на объект — знают, что всё равно продадут. Спрос намного превысил предложение.

— Я ехала окрыленная, думала сейчас заработаю себе на безбедную жизнь. Но очень быстро я поняла, что все мои навыки и знания в Сочи вообще не пригодятся, и продавать именно в Сочи я не умею, — рассказала Анна.

Для того, чтобы «врубиться» в специфику местного рынка недвижимости, она устроилась в агентство недвижимости. Проработала полгода в одном, полгода — в другом, но так и не смогла влиться в ряды сочинских риелторов. Прежде всего потому, что она привыкла работать честно, чтобы потом ей не было стыдно. Анна говорит, что обращение в известное агентство не дает гарантии того, что заветные квадратные метры будут законные. При этом найти недвижимость в Сочи без риелторов практически невозможно. Хотя на известных сайтах, где продается недвижимость, полно объявлений, цены на квартиры там указываются не выше общероссийских, только почти все объявления, как говорят риелторы, — «фонари», а проще — фейки.

— Такого нет в других городах, я всегда продавала квартиры и дома через Avito, ЦИАН. В Сочи — главное заманить покупателя. Утверждать, что квартира за 2 миллиона рублей у моря ждет его, осталось только приехать и внести деньги. Покупатель приезжает и узнает, что квартира продана. И ему предлагают жилое помещение 20 квадратов в спальном районе за 5–6 миллионов рублей. И человек вынужден согласиться, он ведь уже приехал, — рассказала Анна. Она советует не заниматься покупкой квартиры в Сочи дистанционно, приехать и на месте смотреть варианты. А иначе — либо район «в 10 минутах» от моря окажется отдаленным, либо квартира проблемная.

— Вообще я советую всем желающим переехать в Сочи — сначала здесь пожить, понять специфику города, изучить все районы, а потом принимать решение. Я возвращаюсь домой, этот город не для меня. Нет элементарного сервиса, медицины, не хватает школ и детских садов, пробки. А главное, нужно понять, что в Сочи высокооплачиваемую работу не найдешь. Здесь нет предприятий, только туристическая отрасль, но там платят копейки, — говорит Анна.

Что касается покупки недвижимости дистанционно, то через объявления можно нарваться на откровенных мошенников, которые требуют предоплату за то, чтобы они сняли квартиру с продажи. Поэтому все обсуждения только лично и после осмотра квартиры. Хотя бывают и такие случаи, когда риелтор лично взял у покупателя задаток, но потом на сделку не вышел и вообще потерялся.

В Сочи стоимость жилья увеличивается, если есть вид на море. Покупатель представляет, как каждое утро подходит к панорамному окну или выходит на балкон и пьет кофе, любуясь морскими просторами. На деле оказывается: чтобы увидеть из окна море, нужно встать на цыпочки.

— Я продавала такую квартиру, с видом на море, и именно из-за вида она была дороже почти на миллион рублей, чем такая же, но с видом на горы. При этом реально перед окном стоял другой дом. Если рост позволяет, то поверх крыши действительно можно увидеть море. С моим ростом море я видела только с табуретки, — рассказала Анна.

Покупателей из Кузбасса такой вид на морские просторы вполне устроил, квартиру в многоквартирном доме на землях ИЖС они купили в ипотеку. В кузбасском отделении банка никак не могли понять, как может 17 квадратных метров стоить 3 миллиона рублей? Спустя год цена этой квартиры уже 6–7 миллионов рублей, и вид на море всё еще ценится.

— Понимаете, в чём моя проблема? Я должна людям рассказывать, что это не квартиры, а жилые помещения, но о рисках заикаться не могу, иначе не продам и не проживу. Моя совесть этого не позволяет. Ведь у человека могут быть проблемы. Такой дом построен в лучшем случае на землях ИЖС, а то и СНТ, в эксплуатацию введен решением суда. Всем жильцам выделены доли. То есть схема очень мутная и незаконная. Такие дома снести — раз плюнуть. Достаточно подать в суд и признать его самостроем, — говорит риелтор Анна.

При этом к некоторым покупателям она так проникалась, что рассказывала все подводные камни покупки жилого помещения, они охали и ахали, но всё равно приобретали его. Покупатели без всяких сомнений подписывают предварительные договоры, договоры инвестирования или договоры о намерениях. Это касается тех квартир, которые еще не построены. При этом такие договоры особой юридической силы не несут, а если дом так и не построят, то вы не можете считаться обманутым дольщиком.

Анна отметила, что из-за нехватки земли для строительства и запрета на строительство, застройщики нашли еще один вариант зарабатывания денег: они покупают заброшенные санатории, реконструируют их, делят на апартаменты и продают. Поскольку у здания есть собственник, застройщик действует по доверенности. Апартаменты продают, но деньги собственнику отдают не в полной мере, застройщик пропадает вместе с деньгами, а собственник выселяет покупателей. Впрочем, не нужно делать из покупателей «бедных овечек». Они иногда бывают хитрее продавцов.

Издание «Лента.ру» пишет о «самом экстравагантном разводе 2021 года» в Сочи, который был организован покупателями жилья. Схема такая: продавец и покупатель недвижимости договорились, что сумма в договоре купли-продажи будет неполная — 5 миллионов вместо 20 миллионов рублей. Покупатель внес задаток — миллион рублей, при этом в договоре задатка была указана полная стоимость объекта. Перед сделкой покупатели потребовали от продавца либо отразить всю стоимость квартиры в договоре купли-продажи, либо вернуть задаток в двойном размере за срыв сделки. Продавцу пришлось выбирать: либо отдать задаток и штраф в размере миллиона рублей, либо продать квартиру по реальной цене в 20 миллионов рублей, но при этом заплатить около 3 миллионов рублей налога.

Квартиры нельзя узаконить, а снести можно

Лилия Морозова в Сочи переехала из Кирова 7 лет назад, работает администратором в ресторане, 6 лет назад она продала квартиру в родном городе и вложила деньги в строительство в Адлерском районе. Удивительно — дом быстро построили и через год заселили, только оказалось, что это не квартиры, а жилые помещения, но и их не удалось узаконить через суд.

— Пять лет мы не можем оформить квартиры и даже участок под домом, по документам он принадлежит какой-то пожилой женщине. Где она — неизвестно, так же как не известно, где застройщик. Он взял с нас все деньги в полной мере и исчез. При этом его и наказывать не за что — дом он построил, мы в нём живем, — рассказала девушка.

При заселении оказалось, что электроэнергия рассчитана на один индивидуальный жилой дом, а не на 12 квартир. Газа и канализации нет, техусловий на подключение к водопроводу — тоже. Жители пять лет обращаются в суды, чтобы дом узаконили, но получают отказы. Пришлось закупать и устанавливать несколько септиков за свой счет, так же как увеличивать мощность электроэнергии.

— И вот теперь мы в засаде. Продать мы не можем наши квартиры, никаких правоустанавливающих документов у нас нет. Я бы с удовольствием отсюда уехала. Ни работы нормальной, ни законности. Началась борьба с самостроями, и мы живем на пороховой бочке: когда придут нас сносить? — плачет девушка.

На такой же пороховой бочке живут владельцы жилых помещений в домах, введенных в эксплуатацию по решению суда, которые оказались в городе Сириус. На новой федеральной территории наводят порядок, сейчас идет проверка всех объектов недвижимости на предмет законности. Юлия Лагутина, которая проживает в Ростове-на-Дону, купила квартиру в многоквартирном доме поселка Мирный несколько лет назад. Летом на несколько недель приезжает с семьей, в остальное время сдает. Она рассказала, что в общем чате старшая по дому написала, что все владельцы квартир должны явиться в прокуратуру Сириуса с правоустанавливающими документами на квартиры.

— Пришлось ехать, везти. У меня есть право собственности по суду на квартиру и на часть земли под домом, получается — у нас у всех доли. Все жители, конечно, гудят об этом, говорят, что все многоквартирники, построенные на ИЖС в Сириусе, снесут. Мы в шоке. Кто нам вернет деньги? Ведь они и сейчас продаются, такие квартиры, — говорит Юлия.

Как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. И уж если в Сочи началась борьба с самостроями, то исключения не должно быть ни для кого.

Кстати, на расселение аварийных домов Архангельска выделили еще 20 миллионов рублей. А пока жильцам не предоставили новые дома, им приходится жить у родственников или перебираться в маневренный фонд — в основном это неблагоустроенные деревянные дома на окраинах Архангельска.