Надумали разводиться – разделите жилье грамотно

Считается, что осенью увеличивается количество разводов. За первое полугодие 2011 года в нашей области увеличилось число расторгнутых браков. Разводы оформили 3059 пар. Это на 186 больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Соответственно, соотношение количества разводов к заключенным бракам составило 71,7 процента. А развод – это всегда еще и дележ имущества, в том числе и недвижимого. Тем, кто уже находится в этом процессе, советовать что-то поздно. Но вот всем остальным есть что подсказать…

«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью» – это выдержка из статьи 256 Гражданского кодекса РФ. В унисон Гражданскому кодексу вторит Семейный. Глава седьмая этого кодекса так и называется – «Законный режим имущества супругов». П. 1 ст. 34 гласит, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью». Причем п. 2 той же статьи заботливо уточняет, что этот режим существует «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства». А вот в ст. 36 говорится, что «имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью». На первый взгляд, все просто и ясно: вот – «мое», а вот – «наше». Однако жизнь сложнее всяких схем.

Геннадий Картавый купил еще не построенную квартиру. Но главное даже не это, а тот факт, что квартиры еще не существует юридически – продается «право требования» этого жилья у застройщика. Покупая квартиру он был «свободен от уз Гименея». Но до того момента, когда квартира была достроена, оформлена во всех государственных ревизских сказках и стала собственностью счастливого покупателя, прошло три года – за это время появились и те самые узы. И свидетельство о собственности датировано периодом, когда гражданин состоял в браке. Так что это – «совместная собственность», подлежащая в случае развода разделу? «Приобретая квартиру в еще не существующем доме-новостройке, покупатель получает имущественные права требования на получение и оформление в свою собственность квартиры в будущем, – комментирует юрист юридической службы компании «Пересвет-Инвест» Оксана Щеславская. – А эти права, согласно Гражданскому кодексу РФ, тоже являются имуществом. Так что момент оформления квартиры в собственность – это не приобретение нового имущества, а всего лишь трансформация одной собственности в другую. Квартира – личное имущество мужа, при расторжении брака разделу подлежать не будет». Но успокаиваться Геннадию рано. Кто видел квартиру в новостройке, представляет себе эту пустыню. Там нет ничего, кроме бетонных перекрытий и стен. Для приведения помещения в жилой вид требуется ремонт, а он будет проводиться уже в браке. Статья 37 Семейного кодекса твердит, что «имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)».

Другой случай, не менее занятный и тоже часто встречающийся в жизненной практике. Родители сына недолюбливали свою невестку, но все-таки хотели, чтоб их великовозрастный отпрыск жил в хороших условиях. Тогда заботливые мама и папа купили жилье самостоятельно, а потом подарили его дитяте, но такая схема чревата двукратным оформлением. Проще было оформить договор купли-продажи «в пользу третьего лица». Для этого необходимо подписать нотариально заверенный договор, в соответствии с которым родители покупают квартиру хоть и на свои средства, но на имя ребенка. Он становится собственником жилья, но при этом считается, что права на квартиру ему были переданы безвозмездно. Действительно, квартира-то была куплена на родительские деньги, что отражено в документах. Надо помнить, что к «нажитому» не относится имущество, полученное «в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам».

Рассмотрим еще один случай дележа недвижимости. Елена Шевелева имела прекрасную муниципальную квартиру. Со временем девушка вышла замуж за высокого накаченного брюнета. Стрелы Амура так сильно пронзили сердце молодой девушки, что она без разговоров оформила приватизацию квартиры на мужа-красавца. А если жилье было приватизировано на одного из супругов, то второй супруг права собственности на нее не имеет, даже, если проживал в ней изначально и прописал в нее своего мужа (или жену), который впоследствии и стал собственником. Единственное, на что может претендовать второй супруг в случае развода – это на сохранения права проживания согласно статье 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». То есть, выселить его нельзя, но не более того. Имейте это в виду, когда добровольно отказываетесь от собственности, в пользу любимого и единственного.

Всегда много вопросов возникает при участии детей в вопросах с недвижимостью. Иван и Ольга, бывшие муж и жена, использовали свое право на приватизацию, потом жилье продали. Купили новую трехкомнатную квартиру и приватизировали ее только на себя. В семье растут двое детей. Сейчас пара решила развестись. Муж хочет продать свою долю в приватизированной квартире. И как в этом случае соблюсти интересы детей, если они не участвовали в приватизации? Причем один ребенок к этому времени стал уже совершеннолетним. «В России уже более 15 лет никого не прописывают в жилые помещения и не выписывают, так как прописка была отменена еще в 1993 году, – отвечает юрист Петрозаводска Валерий Зотов. – Для объективного ответа на этот не простой юридический запрос нужна более полная информация по нему. Нужно указать, когда и каким образом эта квартира была приватизирована без участия несовершеннолетних детей. Когда дети уже взрослые узнали о том, что их лишили права приватизации данной квартиры. А может, их и не лишили, а сделали это с разрешения Органа опеки и попечительства. Каким образом родители дважды сумели участвовать в приватизации жилых помещений?! Это невозможно согласно Закону РФ №1541-1 от 4.7.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для совершеннолетних граждан Российской Федерации».

Хорошо, если супруги – люди интеллигентные и вменяемые. А если нет? Тогда путь один при разделе недвижимости при разводе – в суд, который у нас, как известно, бессмысленный и беспощадный. А там безумные очереди, прилюдное копание в грязном белье, увлекательные сцены с надеванием друг другу на голову кастрюль с макаронами и называнием друг друга разными интересными словами интимного свойства. Итак, что же делать, чтобы потом не было мучительно больно? Лежащий на поверхности вариант – брачный контракт. В этом документе можно прописать практически любой режим владения совместным имуществом. Приятным моментом является также и то, что брачный контракт можно составить и подписать как перед вступлением в брак, так и уже находясь в браке, в любой момент. Причем как после приобретения имущества, так и до сделки купли-продажи. Но есть и негатив: брачный контракт может быть оспорен через суд.