Сдача имущества в аренду=предпринимательство?

Налоговые органы стали повсеместно применять практику проведения выездных налоговых проверок физических лиц, заметьте, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, но регулярно получающих доходы от сдачи недвижимости в аренду, сообщает генеральный директор ООО «Аудиторская фирма "БЭНЦ"» Некрасов Николай Васильевич.

При этом инспекторы указывают, что налогоплательщик обязан был зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку сдавал имущество в аренду на регулярной основе и получал регулярный доход, и начисляют ему уплате в бюджет те налоги, которые обязан уплачивать индивидуальный предприниматель. Как правило, это очень большие суммы. Причем заметьте, речь идет лишь о налогоплательщиках, которые не скрывают, что сдают имущество в аренду и при этом честно платят в бюджет налог НДФЛ по ставке 13%.

Позицию налогового органа на эту тему опровергнуть очень сложно, но все же возможно. Она строится на положениях пункта 1 статьи 2 ГК РФ: «...предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».

В данном определении предпринимательской деятельности среди четырех перечисленных вариантов ее осуществления есть как минимум три, под которые не подпадают действия по сдаче в аренду имущества (перечисляю их): физическое лицо (Ф не осуществляет продажи товаров, не занимается выполнением каких-либо работ и не осуществляет оказание услуг, так как аренда не является услугой. С арендой имущества соотносится лишь одна фраза из вышеприведенного определения предпринимательской деятельности: «... от пользования имуществом», поскольку сдача имущества в аренду является способом пользования имуществом».

Но на эту тему имеется нормативный документ – письмо Минфина РФ от 16 августа 2010г. №03-04-05/3-462, в котором рассматривается вопрос о том, является ли сдача в аренду имущества, принадлежащего физическому лицу предпринимательской деятельностью. В этом документе указано: «О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

То есть Минфин РФ подтверждает наши доводы о том, что для того, чтобы обвинять гражданина в незаконной предпринимательской деятельности, необходимо для начала убедиться в наличии определенных признаков наличия самого процесса этой деятельности как совокупности определенных действий. Минфин РФ также пишет, что предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск, который заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

В большинстве случаев сдачи имущества в аренду физическими лицами отсутствует понятие «на свой риск». Покупая имущество, налогоплательщик преследует, как правило, одну цель – владение этим имуществом с целью его использования для себя и членов своей семьи, а не сдачу этого имущества в аренду. Именно поэтому многие физические лица и не ассоциируют себя как бизнесменов и не регистрируют себя как предпринимателей, а покорно уплачивают в бюджет налог НДФЛ по ставке 13% (большой налог), хотя если бы они были предпринимателями, то могли бы законно уплачивать в бюджет налог по УСН в размере гораздо меньше (всего 6%).

В этом же письме Минфин РФ правомерно считает, что лишь при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки, перечисленные выше, имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, уплачивая при этом налог НДФЛ в бюджет в полном объеме.

Аналогичную позицию занимает и Пленум ВС РФ в постановление от 18.11.2004 №23 (ред. от 23.12.2010), где он пишет, что в отношении доходов от передачи недвижимости в аренду в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.

Но практика судов на эту тему, как правило, идет совсем в другую сторону.