Правовой взгляд на нюансы ипотеки

На сайте Dom29.ru стартует полезный проект «Правовой взгляд на недвижимость», раскрывающий спорные вопросы в сфере недвижимости и строительства. Еженедельно в рубрике «Домострой» будут появляться материалы, посвященные определенной теме. Например, раздел имущества при разводе, нюансы перепланировки. Отвечать на вопросы предоставлено экспертам в данных областях: агентству недвижимости «АГР-недвижимость», компании «ГУТА-страхование» и другим.

Забыли узаконить снос стены в квартире? Назрел развод, но надо делить квадратные метры? Хотите получить квартиру в наследство, но завещания нет? «Правовой взгляд на недвижимость» ответит на вопросы, которые вы хотели давно задать, но стеснялись об этом спросить.

Первый материал посвящен нюансам ипотеки. В качестве эксперта выступает банк ВТБ24.

– Давайте посчитаем. В среднем однокомнатная квартира в центре города стоит 2 млн 300 тыс. руб. Если имеется первоначальный взнос 500 тыс. рублей, сколько должен быть доход, чтоб одобрили ипотеку?

– Если клиент решил взять ипотечный кредит, ему необходимо взвешенно подойти к оценке своих финансовых возможностей. Безусловно, заемщики не всегда правильно учитывают возможные риски и величину посильной кредитной нагрузки, поэтому в нашем банке есть специальная система, которая позволяет рассчитать максимально возможную величину кредита и, соответственно, ежемесячного платежа клиента.

Исходя из практики, средний срок кредитования составляет порядка 15 лет. Для суммы кредита в размере 1 800 000 рублей минимальный совокупный доход семьи должен составлять ориентировочно 36 000 рублей после налогообложения. Здесь необходимо учитывать, что при наличии у клиента иных кредитов, кредитных карт и т.п. требования к доходу повышаются как минимум на сумму ежемесячных платежей клиента по этим кредитным обязательствам.

Если дохода семьи недостаточно для получения необходимой суммы кредита, то ВТБ24 может дополнительно учесть доходы близких родственников (родителей, детей).

Следует отметить, что расчет требуемого дохода клиентов для определенной суммы носит индивидуальный характер, так как на нее могут влиять и другие факторы, такие как срок кредита, процентная ставка, программа ипотечного кредитования. За более детальным и точным расчетом клиенту необходимо обратиться в отделение ВТБ24.

– Человек взял ипотеку. Несколько лет подряд ежемесячно исправно платил ипотечный платеж. Но вдруг произошел семейный финансовый кризис. Предположим, заемщик потерял работу, пока ищет новую. Пока нет возможности платить ипотеку, но в дальнейшем работа найдется, финансовое положение стабилизируется, выплаты опять возобновятся. Банк может пойти навстречу заемщику и отсрочить на некоторое время ипотечный платеж?

– Ипотечные займы берутся на продолжительное время, и в жизни каждого человека могут сложиться обстоятельства, когда его финансовое положение может ухудшиться. Банк с пониманием относится к таким ситуациям и готов помочь клиенту в трудное для него время.

Для таких случаев в ВТБ24 имеется ряд программ, в рамках которых можно увеличить срок имеющегося кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж, более того, можно сделать отсрочку по оплате основного долга.

– Вопросы часто задают те люди, которые берут ипотеку. Но не всем людям, продающим жилье, понятно, как они получат деньги за свою квартиру, если приобретают квадратные метры в ипотеку.

– Есть 2 варианта получения денежных средств продавцами квартир: до момента перехода права собственности на квартиру покупателю и после.

В том и другом случае порядок расчетов по сделке подробно описывается в договоре купли-продажи – указываются конкретные сроки получения денежных средств, порядок их получения, формы взаиморасчетов – наличным или безналичным путем.

Банк ВТБ24 – один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Мы входим в международную финансовую группу ВТБ и специализируемся на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса. Сеть банка формируют более 690 офисов в 69 регионах страны. Мы предлагаем клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике. Банк ВТБ24 (ЗАО). Генеральная лицензия Банка России №1623. 163000, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 65. 8 (800) 100 24 24 (звонок по России бесплатный).

Стандартная процедура расчетов по сделке в ВТБ24 выглядит так:

продавец и покупатель подписывают договоры (договор купли-продажи между продавцом и покупателем и кредитный договор между покупателем и банком) на территории банка в присутствии специалиста ВТБ24, который готов помочь и ответить на вопросы в случае необходимости. Затем с подписанными документами они идут в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для сдачи их на государственную регистрацию. Подтверждением сдачи документов является расписка в получении документов на государственную регистрацию. Далее покупатель и продавец возвращаются в банк для проведения окончательного расчета. При этом банк предоставляет кредит только после того, как покупатель (заемщик) передаст собственные средства (первоначальный взнос) продавцу, что документально подтверждается распиской или платежным поручением.

При этом ВТБ24 не требует дополнительного поручительства продавцов недвижимости.

Отличительной особенностью второго варианта получения денежных средств продавцами квартир является то, что кредитные средства будут передаваться только после государственной регистрации сделки купли-продажи (стандартно этот срок составляет 5 рабочих дней). При этом для получения кредита дополнительно предоставляются: зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права, выданное покупателю (заемщику).

Определиться с тем, по какому варианту будет проходить та или иная сделка, банк может только после ознакомления с полным пакетом документов по продаваемой квартире.

– Возможно ли продать квартиру, которая в ипотеке? Если да, то, как лучше это сделать?

– Да, конечно, есть разные варианты продажи квартиры из-под залога.

– Самый легкий вариант продажи квартиры, которая находится в ипотеке, это найти покупателей с наличными деньгами. Обычная практика заключается в том, что между клиентами заключается предварительный договор купли-продажи, в рамках которого передается определенная часть денежных средств (как правило, в размере, необходимом для погашения ипотеки). Продавец (заемщик) вносит денежные средства на счет в банке для досрочного погашения кредита. Через день после списания средств со счета клиента и погашения кредита банк выдает закладную. После этого можно заключить основной договор купли-продажи и сдать его на регистрацию одновременно со снятием обременения.

Также банк может предоставить услугу по продаже квартиры из-под залога без предварительного погашения кредита. В этом случае стороны по сделке подписывают в банке кредитную документацию, договор купли-продажи и договор аренды индивидуального банковского сейфа (ИБС). Полная стоимость квартиры загружается в ИБС. Стороны по сделке вместе с сотрудником банка идут в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для сдачи документов на государственную регистрацию. После государственной регистрации права собственности на квартиру на покупателя продавец квартиры с покупателем возвращаются в банк, изымаются денежные средства из ИБС – часть из них идет на погашение кредита, а оставшуюся часть забирает продавец квартиры.

– Если человек взял ипотечный кредит несколько лет назад под высокий процент. Со временем ситуация поменялась. Можно ли перекредитоваться на более выгодных условиях?

– ВТБ24 предлагает своим клиентам программу рефинансирования кредитов сторонних банков. В рамках данной программы клиент, у которого имеется ипотечный кредит под определенный процент в сторонней кредитной организацией, в настоящее время не соответствующий, по его мнению, рыночным условиям и предлагаемым на текущий момент процентным ставкам банка, может взять для его погашения кредит в ВТБ24 на более выгодных для себя условиях. В результате ежемесячный платеж снижается, причем порой это приносит крайне ощутимую экономию семейного бюджета.

Банк ВТБ24 (ЗАО).
Генеральная лицензия Банка России №1623.
Адрес: 163000, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 65;
тел.: 8 (800) 100-24-24 (звонок по России бесплатный).