Закат вторички и расцвет новостроек: как пандемия перезапустила наш рынок жилья

2020-й — год, который изменил всё. Коронавирус, последовавшее закрытие границ, локдауны и совершенно органично смотрящийся на этом фоне экономический кризис стали испытанием для всех. Но неожиданно пандемия не только не сломила рынок жилья, но и сформировала новые запросы и возможности. Как чума нового времени породила ренессанс жилой недвижимости? Об этом — в заключительном выпуске проекта «Архитектура перемен».

Кстати, недавно мы рассказали, как менялась застройка Архангельска в последние 30 лет, что за дома постепенно появлялись и какие квартиры востребованы сегодня. Также почитайте истории архангелогородцев, которые покупали жилье в ипотеку, с начала 2000-х по наши дни — некоторые из них платили банку наличными.

Кризис, к которому жизнь не готовила

Если новый 2020-й начинался с шуток, мемов и скептических настроений насчет коронавируса, то к весне мысль «ну до нас-то не дойдет» развеялась как дым. Ковид распространился и подчинил себе образ жизни целой планеты. В марте мы впервые примерили на себя масочный режим, ушли на удаленку с работы и учебы, самоизолировались от массовых мероприятий и общественных мест.

Новая коронавирусная реальность подчинила себе судьбу российского бизнеса. Компании переживали локдауны, закрытие границ и вынужденные сокращения кадров. Тогда никто не мог даже предположить, выстоит ли против него экономика в целом и строительная отрасль в частности.

Но она выстояла и даже начала заметно расти. Во-первых, сформировался повышенный спрос на недвижимость: многие стремились вложиться в жилье, чтобы не потерять деньги в кризис.

— Повторилась история 2014–2015 годов. Люди снова решили хранить деньги в недвижимости, в том числе беря на себя кредитную нагрузку, которая стала посильной за счет введения льготной ипотеки. Рискуя, потому что когда еще такое будет? Количество покупателей увеличилось, это позволило продавцам поднимать цены. Определенная стагнация пришла на смену высокому спросу только сейчас, — комментирует руководитель красноярского агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников.

По словам эксперта, бум на покупку мог бы лопнуть как мыльный пузырь. Но здесь действующим регулировщиком выступило государство. Оно предусмотрело льготы на ипотеку для различных категорий населения. Благодаря этому рынок не падает.

Во-вторых, засев по домам на долгие недели и месяцы, многие впервые задумались об истинной ценности жилья и значительно пересмотрели свои запросы. Одни хотели улучшить свои жилищные условия. Другие — кардинальным образом изменить: устав от самоизоляции в городских бетонных многоэтажках, люди задумались об уединении в частных домах с возможностью в любой моменты выйти на воздух.

— Из-за пандемии в 2020 году зашевелился, а потом и с хорошим темпом побежал рынок загородной недвижимости. Только в этом году его рост слегка притормозили повышения цен на строительные материалы, — поясняет риелтор, глава Поволжской гильдии риэлторов Ольга Пискаева.

В-третьих, государственную поддержку в этот период получили не только покупатели, но и производители квадратных метров. Застройщикам продлили разрешения на строительство, даже ввели временный мораторий на штрафы за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию. То есть дали время на адаптацию. Как рассказывает генеральный директор компании «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин, такой комплекс мер позволил строительной сфере более мягко пройти этот переходный период и без него последствия были бы очень негативными.

— Но в то же время пандемия резко обострила дефицит кадров, ведь на стройках работало немало иностранных рабочих. Этот вопрос сейчас активно обсуждается на федеральном уровне, в профильном сообществе, ищем возможные пути решения, — добавляет эксперт.

Льготная ипотека: панацея от кризиса

Главным «тягачом» для отрасли в коронавирусных условиях стала ипотека, говорят специалисты. Она подстегивала спрос и обеспечивала застройщиков работой. Главным образом за счет льготной программы кредитования, предоставленной государством. Условия программы были очень простыми:

• взять кредит может любой гражданин России, семейное положение и количество детей не имеет значения;

• ставка по кредиту — 6,5% годовых — действует на весь срок кредитования. Это существенно ниже ключевой ставки. Разницу между рыночной стоимостью кредита и льготными 6,5% субсидирует государство;

• первоначальный взнос — не менее 20%, максимальная сумма кредита — не выше 3 миллионов рублей в регионах или 8 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге;

• купить квартиру можно либо в новостройке, либо в еще строящемся доме. Вторичку брать нельзя.

— Это был большой прорыв в ипотечном кредитовании. Новые условия уменьшили финансовую нагрузку. Сама процедура ипотечного кредитования тоже стала доступнее: справки собирать не нужно, необходимо предоставить лишь два документа — например, паспорт и водительское удостоверение. Также нет необходимости предоставлять справку от психиатра, нарколога и о заработной плате, поскольку банк и так видит, что человек платежеспособен. Еще одним выгодным условием стало то, что заемщик может выбрать размер первоначального взноса и даже обойтись вовсе без него, — поясняет директор агентства по недвижимости «Созвездие Стрельца» в Уфе Венер Зайнутдинов.

Предполагалось, что программа льготной ипотеки будет действовать с 1 апреля до 1 ноября 2020 года. За это время в России планировалось оформить не меньше 250 тысяч кредитов на сумму более 740 миллиардов рублей. Но спрос превзошел ожидания — число кредитов превысило 500 тысяч. В результате программу продлили сначала до 1 ноября 2020-го, а потом и до 1 июля 2020-го, хоть и с некоторыми изменениями.

Специалисты единогласны во мнении, что и в долгосрочной перспективе такая ипотека окажет положительное влияние на отрасль. А с учетом бурного роста себестоимости жилья существенно поддержит рынок.

— Льготная ипотека повысила спрос на жилье, а спрос повысил стоимость предложений. Если сейчас вдруг убрать ипотеку, то цены на новостройки упадут в два-три раза. Но тогда их даже по такой цене никто не будет покупать, так как далеко не у всех есть возможность купить квартиру без ипотечного кредитования. А если упадут цены на новостройки, то и вторичный рынок просядет, — отмечает руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Формула строительства» Андрей Агеенко.

Кто и на что теперь берет ипотеку

В новых условиях изменился портрет типичного обладателя ипотеки. Если раньше это была семья, где два человека работали, могли накопить первоначальный взнос и гасили ипотеку в течение 5 лет, то сейчас этот срок растягивается на 10 лет и выше. Всё чаще это человек, который не имеет собственных накопленных средств, пользуется субсидиями, имеет больше одного кредита.

— Часто он единственный работающий в семье, поскольку ипотека делает ставку на поддержку молодых семей, где женщина находится в декрете. Они живут за счет маткапитала, то есть не скопили первоначальный взнос самостоятельно. Для банка это рисковый заемщик, и их очень много, — рассказывает Ирина Томаровская, заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-недвижимость» в Красноярске.

С ней согласен кандидат экономических наук Константин Юрченко: ресурс качественных заемщиков небезграничен — количество тех потенциальных ипотечных заемщиков, которые могут тянуть кредиты, просто заканчивается. Они уже взяли, что хотели.

— Если мы хотим, чтобы новые люди заходили на рынок, то надо предпринять новые меры поддержки. Этот шаг уже должен быть за государством. Оно должно создать все условия для роста реальных располагаемых доходов, например, через снижение налогового бремени, через поддержку развития экономики, которая позволит бизнесу больше денег зарабатывать и повышать зарплаты, — резюмирует ученый.

Стройка эпохи карантина

Стройка нового времени подхватила тренды 2014–2020 годов: авторы проектов всё больше уходили от типовых решений. У архитектуры появилась возможность развиваться довольно бурно — за счет того же ипотечного кредитования, проектного финансирования и роста рынка. Наблюдается это не только в Москве, но и в регионах.

— По архитектуре очень хорошо видно, когда есть деньги. А мы сейчас живем в эпоху, когда есть бюджеты и большие стройки. Везде возникают новые районы и жилые комплексы. Появилась хорошая палитра новых материалов, новая облицовка вентилируемых фасадов, оформление зимних садов, — рассуждает председатель московского архитектурного общества Борис Олегович Уборевич-Боровски. — Но мы сталкиваемся с новой проблемой: промышленная часть архитектуры опережает уровень грамотности и культуры в самом проектировании. Последние 20–30 лет у нас была большая просадка по образованию, поэтому сейчас просто не хватает грамотных специалистов, которые воплощали бы все эти идеи в жизнь и осваивали бы все эти бюджеты.

Регионы в этом направлении двигаются тяжеловато, там застройщики вынуждены реализовать и слабые проекты с посредственной архитектурой. В старых городах к этому добавляется аутентичность пейзажа, и в результате 25-этажные высотки соседствуют с дореволюционными постройками. Такая ситуация типична, например, для Самары.

— Если говорить о новостройках в сравнении с исторической частью, то довольно трудно назвать всё это архитектурой. Всё труднее назвать это городом. Конфликт застройщиков и защитников старой Самары сейчас особенно отчетливо проявился. Никогда раньше эта борьба не достигала такого накала, — говорит главный архитектор компании «Волгатрансстрой-проект» Дмитрий Орлов. — Совсем недавно Самара получила статус исторического поселения, утверждены его границы, надеюсь, скоро будут приняты остальные регламентирующие документы. Если этот проект будет работать — это будет новая страница в строительной истории Самары. Понадобится новый подход к строительному бизнесу.

Нижний Новгород, по оценке местного архитектора Александра Дехтяра, в отношении строительных технологий на редкость инертен. Здесь появившиеся еще в нулевые монолитный каркас, легкие стеновые блоки, штукатурка по утеплителю до сих пор преобладают в новом строительстве. Только в последние годы появилась клинкерная плитка, элементы стеклофибробетонного декора и вентилируемые фасады.

— Если говорить о том, на что сейчас ориентируются при строительстве, то скажу честно: всё хорошее в мире девелопмента разрабатывается в Штатах. Потом идет в Европу. Потом идет в Москву. И уже потом в регионы, — рассказывает директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Каждому по углу: квартиры для самоизоляции

В самоизоляции многие заметили недостатки своих квартир и планировок с точки зрения мирного сосуществования с другими членами семьи. Каждому потребовалось место для работы, учебы.

— Пандемия внесла свои коррективы в зонирование площадей квартиры. Многие застройщики стали возводить теплые лоджии, где можно разместить рабочую зону. Кто-то, наоборот сделал ставку на открытые террасы для отдыха. Современные проекты стараются создать экосистему для жильцов, где всё необходимое можно получить, не выходя за пределы комплекса. Сегодня двор — это уже не только место для детских прогулок, создаются зоны отдыха с беседками и лежаками для жителей, смотровые площадки, прогулочные аллеи и двор-сад, — объясняет генеральный директор агентства «SMART Недвижимость» в Екатеринбурге Анастасия Поддубная.

Спрос на жилье в новостройках в этот период заметно увеличился, чего не скажешь о вторичке. Квартиры в уже давно сданных домах еще пользуются спросом, но проигрывают с точки зрения выгоды.

— 2020 год показал нам, что люди предпочитают брать новостройки. Уровень жизни сейчас такой, что хочется чего-то нового, интересного, хороший двор с площадками для детей и взрослых, красивые подъезды и инфраструктуру внутри дома. Всего этого, к сожалению, нет во вторичном жилье. И пока ситуация такая, что новые квартиры выигрывают, причем не только по условиям, но и по ипотечной ставке, — добавляет руководитель челябинского офиса АН «Инженер» Ольга Павлова.

В то же время проявилась тенденция на снижение площади квартир. В представлении жильцов современная хорошая квартира должна быть скорее не большой, а грамотно спланированной.

— Если на 35 квадратных метрах однокомнатной квартиры человек получит такой же функционал, как в однокомнатной квартире площадью 40–45 квадратных метров, он предпочтет купить меньшую квартиру, потому что он получит то же за меньшие деньги. Этот пример с однокомнатной квартирой справедлив для квартир всех типов. Средняя площадь жилья снижается для того, чтобы уменьшить общий чек и сделать цену лота более доступной для потребителя. Но не за счет отказа от каких-то функциональных характеристик, а за счет повышения эргономики пространства. Те застройщики, которые этому следуют, предлагают более конкурентоспособный продукт, и они более успешны, — считает Борис Замский, директор ООО «Столица Нижний Риэлти».

Что будет дальше?

Специалисты в сфере недвижимости считают, что, несмотря на кризис и непредсказуемость пандемии, обстановка на рынке достаточно благоприятная. Сейчас отрасль находится на уровне допандемийного 2019-го.

— Никто не знает точно, куда маятник качнется — вверх или вниз. Но в целом на рынке сейчас всё хорошо, все думают о продукте, об экспансии в другие регионы, — говорит директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Такой результат считается закономерным за счет того, что недвижимость в любой кризис привлекательна для вложения накоплений. И хотя проблема обманутых дольщиков и недостроев сейчас всплывает всё реже, застройщиков призывают не переоценивать свои возможности.

— В перспективе может вырасти цена на строительные материалы, поэтому очень важно всегда точно планировать, сколько ты можешь построить и достроить при негативном развитии сценария. То есть закладывать перспективные проекты и объемы строительства необходимо с учетом разных обстоятельств. А воплощать в жизнь, конечно, самые положительные варианты, — поясняет генеральный директор компании «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. Если говорить о конкретных прогнозах на ближайшее время, то эксперты считают, что сохранится тренд на частное домовладение.

— Живя в квартире, не совсем комфортно сидеть на самоизоляции в четырех стенах. Кроме того, в высотном доме 400 квартир, люди не знают соседей в лицо и устали от этого. Покупатели ориентированы на приобретение жилья для жизни, они пересматривают формат жилья, — заявляет эксперт рынка недвижимости из Самары Диана Кирпичникова.

А по оценке главы Поволжской гильдии риэлторов Ольги Пискаевой, застройщики ставят цену за квадратный метр в 150 тысяч рублей и выше на дома, которые будут построены в 2022–2024 годах. Если такая тенденция сохранится, то цены на рынке вряд ли упадут.

Как сегодня можно получить жилье на льготных условиях?

Раньше обзавестись квартирой безвозмездно или почти даром могли только некоторые категории граждан. Сейчас такая возможность есть практически у всех: с подачи государства появились (либо продлились) новые выгодные условия. Главное, успеть ими воспользоваться.

Во-первых, граждане РФ могут рассчитывать на субсидию в 450 000 рублей. Это касается многодетных семей, у которых третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года. Причем неважно, сколько лет старшим детям. Потратить сумму можно на выплату кредита, полученного на улучшение жилищных условий: покупку квартиры в новостройке, готового дома или участка под строительство.

Во-вторых, по-прежнему в строю льготная ипотека, запущенная в 2020-м. Правила программы немного изменились: банковский процент подрос с 6,5 до 7. Первоначальный взнос составляет от 15%, а максимальная сумма кредита — 3 миллиона рублей. До 1 июля 2022 года оформить ее может каждый гражданин РФ без привязки к семейному положению и возрасту. По крайней мере, такие условия заявлены со стороны государства. А вот кредитные организации могут иметь дополнительные требования.

В-третьих, семейную ипотеку тоже продлили. Эта программа будет доступна как минимум до конца 2022 года. Вступить в нее могут граждане, которые стали родителями с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. И неважно, в какой по счету раз. Им ипотеку выдают под 6% на 30 лет с первоначальным взносом от 15%.

Ну и про старый добрый материнский капитал забывать не стоит. По традиции выплату за рождение ребенка можно потратить на улучшение жилищных условий, включая строительство частного дома, покупку недвижимости или первоначальный взнос ипотеки. Узнайте подробнее, как изменится материнский капитал в 2022 году.