От пентхаусов до мегакоммуналок: как последние 20 лет менялся рынок жилья в Архангельске

Сегодняшний Архангельск во многом не похож на тот, что был в 2000-е, а уж тем более в 1990-е. И дело даже не в том, что раньше улицы города не знали столько торговых центров и рекламы. Абсолютно другой была жилая застройка. Конечно, квартиры в зданиях, построенных еще в СССР, и сегодня пользуются спросом, но именно на рубеже двух веков жилье в Архангельске стало разнообразнее — от небольших квартирок до элитных домов, спроектированных по спецзаказу. И это в то время, когда горожане только узнавали слово «ипотека»! Рассказываем, как застройка Архангельска менялась в последние 30 лет, что за дома постепенно появлялись и какие квартиры востребованы сегодня.

«Кирпич на бартерных условиях»: кто и как строил жилье в начале 90-х

Сегодня дома в Архангельске появляются в основном точечно, хотя нам и обещают в скором будущем новый квартал из 10 домов в Маймаксе. Дмитрий Яскорский, который в прошлом был главным архитектором города, говорит, что такая тенденция тянется с начала 90-х, и это отличает постсоветское время от строительства в эпоху СССР.

— Массовая застройка в Архангельске велась, когда в 70-х годах появились заводы крупнопанельного домостроения на Ленинградском проспекте и на Кузнечихе, — вспоминает он. — Тогда строились целые микрорайоны. Был построен микрорайон Варавино, была большая застройка на Фактории. А самое большое достижение — было построено четыре микрорайона в Соломбале. Но сейчас такого строительства и близко нет. Местная администрация пока что не смогла добиться комплексной застройки.

Впрочем, по словам архитектора, не всем нравились квартиры, которые появлялись в результате государственного строительства — например, из-за небольшой площади. В 90-е же, когда появилось частное строительство, ситуация стала меняться. Правда, новоявленным застройщикам приходилось потрудиться, чтобы построить новый жилой дом. Дмитрий Яскорский вспоминает, что первыми, кто стал в городе строить жилье, чтобы затем продавать его, была компания АрхангельскГражданРеконструкция.

— В городе тогда была уникальная ситуация: рынок земли был огромным, но не было земельных аукционов, зато было много недостроенных зданий на уровне второго-третьего этажа или даже свайных полей. Руководство АГР приняло решение самим искать деньги, чтобы достраивать эти квартиры и продавать их на свободном рынке. И первым домом, который они достроили, было здание на Попова, 15. Потом был по той же технологии построен с нуля пятиэтажный дом на Троицком проспекте, 158. Приобретение свай, кирпича, панелей для него шло в основном на бартерных условиях, но уже и за живые деньги тоже.

На стыке веков до Архангельска «дошли» пентхаусы

В конце 90-х заявляют о себе и другие строительные компании. Например, из Северодвинска приходит «Инстрой», который продолжает работать в городе и сегодня. С 1999 по 2003 годы компания занималась в Архангельске малоэтажным строительством. Ими, например, были построены жилой дом КИЗ «Дельта» на Серафимовича, 9, корпус 1, и дом жилищного товарищества «Помор» на Карла Маркса, 29, корпус 1.

— В этот период создавались юридические лица, которые позволяли члену приобрести право собственности на недвижимость и распоряжаться ею, — поясняют 29.RU в «Инстрое». — На тот момент банки ипотеками еще не занимались. Тогда они совершали сделки под залог недвижимости, а ипотечного продукта в то время еще не существовало. Первые более-менее адекватные и привычные нам сегодня схемы появились в 2002–2003 годах. В Москве и Петербурге — чуть пораньше. Тогда Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало свою собственную схему работы по ипотеке. Это был тот флагман, от которого всё началось.

Период с конца 90-х годов и до начала 2000-х известен тем, что в Архангельске стали стоить так называемые «элитные дома», в которых появлялись первые пентахусы или просто большие квартиры.

— Их не так много на самом деле, но десятка полтора есть на весь город, — говорит Дмитрий Яскорский. — Все архитекторы смогли поработать над проектированием таких домов, все получили большое удовольствие. На самом деле, это приятно — проектировать дома с большими квартирами, в которых 3–4 санузла, 6–7 спален, гостиные с каминами и так далее. Бассейнов, правда, нет. Мы все проектировали такие дома, там можно было делать довольно смелую фасадную архитектуру

Первый дом с пентхаусами появился в начале XXI века по адресу Попова, 16, а построила его «Группа Аквилон». Как вспоминает Яскорский, это был для них первый жилой дом. Еще это здание известно как один из пилотных проектов в городе, где использовался керамический кирпич и витражное остекление.

— У нас был земельный участок, и учредители компании приняли решение, что там удобнее будет построить не магазин, а новое современное жилье, — рассказал генеральный директор компании Алексей Попков. — Идея была удачной с точки зрения инвестиций. Мы работали в том числе и на клиентов, которые хотели эксклюзива. Например, у нас был клиент, который хотел сделать на верхнем этаже бассейн. И когда мы его убедили, что бассейн там делать не нужно, он пришел с идеей организовать вертолетную площадку. В итоге он от этого отказался, но получил квартиру площадью 500 квадратных метров. Таких в городе были единицы, но наш проект получил и таких клиентов.

Стоимость жилья в городе в то время составляла примерно 15 тысяч рублей за квадратный метр, а квартиры сдавались с черновой отделкой — без электрической разводки и штукатурки. Во дворе — минимальное благоустройство. Но постепенно товар стали улучшать — «Группа Аквилон», например, стала строить жилые комплексы, что продолжает делать и сегодня.

На месте деревяшек выросли огромные жилые комплексы

В 2000-х годах в Архангельске продолжали строить элитное жилье, но уже меньше: рынок больших квартир быстро иссяк.

— У нас не так много состоятельных людей, которые нуждаются в том, чтобы построить большую-пребольшую квартиру, а то и две, — объясняет архитектор Дмитрий Яскорский. — К тому же появился рынок загородного жилищного строительства. Зачем строить в душном каменном мешке, когда можно за меньшие деньги приобрести дом на Заостровье? Стало понятно, что продолжать на этом ехать дальше невозможно. В жилье нуждались и рядовые архангелогородцы.

Так рынок Архангельска переориентировался на бюджетное и малогабаритное жилье. Стали популярны дома с однокомнатными и двухкомнатными квартирами — по словам архитектора, такая тенденция началась примерно в 2005 году и сегодня только усиливается. Конечно, запросы к жилью у каждого были свои, на это ориентировались и застройщики.

— Если вначале был спрос на большие квартиры, то затем спрос изменился и расширился: покупатели требовали разнообразия — от студий до 4-комнатных квартир, причем по оптимальной цене, — комментирует Алексей Попков. — Поэтому мы стали внедрять концепцию «Разумные метры». Это планировочные решения, когда каждый квадратный метр можно использовать с максимальной пользой для всей семьи.

С 2007 года «Группа Аквилон» начала оформлять право аренды на земельные участки для новой застройки с обязательством расселить ветхое аварийное жилье, которое находится на месте будущей стройки. Так в центре города, да и не только там, деревянные двухэтажки стали сменяться большими многоквартирными домами. Таким образом расселили более 100 семей.

От квартала на набережной — до «социальных» домов

С 2012 года в Архангельске появился пример новой комплексной застройки. Именно тогда началась работа над строительством нескольких зданий на Набережной Северной Двины — там, где за несколько лет выросли ЖК «Альфа» и «Омега-хаус», а также бизнес-центр «Дельта», где сейчас находится Novotel.

— Изначально это место было достаточно неприглядным, прямо скажем, криминогенным для Архангельска — горожанам там было не очень комфортно находиться, — говорит Алексей Попков. — В итоге вместо того, чтобы построить только один бизнес-центр, было решено, что эта часть набережной будет в градостроительном плане выполнена в одном стиле. Мы выкупали, приобретали, оформляли права на земельные участки — была достаточно длительная работа. Проект разработал известный российский архитектор, и, кстати, уроженец Онеги Михаил Мамошин. Закончили строительство всего комплекса мы в 2018 году.

В то же время, в 2010-х годах, в Архангельске стали строить жилье, внешний вид которого архитектор Дмитрий Яскорский называет как минимум спорным:

— В городе появились очень странные дома, я не знаю, кто их проектировал, но архитектуры в них нет никакой, — делится он. — Это не значит, что дом должен быть весь позолоченный, нет. Я говорю о пропорциях, о формах. Чувствуется, что над этими домами рука настоящего архитектора и не работала. Например, два удивительных дома появились в Соломбале, жутких абсолютно, на Никольском, 18 и 18, корпус 1. Это дома-кубики из красного кирпича, с маленькими балкончиками, окошками, там нет техподполья, нет технического этажа — это новые хрущевки.

Также в городе стали строить и социальное жилье, куда переезжают те жители города, которые нуждаются в новых квартирах. Например, в Новом поселке и в округе Майская горка. По мнению архитектора, они, наоборот, отвечают всем стандартам строительных норм и правил.

— Государство вернулось к осознанию проблемы того, что миллионы людей по всей стране живут в разваливающихся бараках, — говорит Дмитрий Яскорский. — Это уже проблема политического характера, и ее надо решать. Поэтому появились разные механизмы финансирования. Например, не так давно появившийся материнский капитал или ипотека.

«Строится новое гетто, новые хрущевки»

По информации «Группы Аквилон», сейчас на рынке жилья в Архангельске в основном пользуются спросом евродвушки и евротрешки — квартиры площадью от 50 до 70 кв. метров. А вот студии покупают гораздо реже, чем в 2015–2016 годах. Среди тех, у кого есть побольше денег, вместо пентхаусов стали востребованы квартиры с потолками до трех метров и высоким панорамным остеклением.

Кроме того, в России в целом до сих пор актуальна тенденция к строительству небольших квартир. Дмитрий Яскорский видит в этом большие недостатки:

— У нас пошел перекос в другую сторону, — резюмирует он. — То мы строим элитные дома с квартирами по 300 квадратных метров. То мы строим квартиры по 20 квадратных метров, в лучшем случае — 25–30. Слава богу, что сейчас появилось строительство немного другой технологии, на рынок вышли дома монолитного типа, которые имеют гораздо большую гибкость в планировке. Но тем не менее в тех домах, которые строятся сейчас, существенно ограничена возможность перепланировок. По сути, строится новое гетто, новые хрущевки. В планировочной схеме такие подъезды неизбежно становятся коридорного типа, чтобы вместить как можно больше квартир. Это по сути получается мегакоммунальная квартира. А с нынешними не очень жесткими требованиями по звукоизоляции — там чихнул, а тут сказали: «Будь здоров».

По словам архитектора, в Архангельске строительству не хватает квартальной застройки — когда строятся коммуникации и готовится территория не на один дом, а сразу для нескольких. Финансирование строительства в этом случает должно быть более экономным. Вариант подобного жилого квартала должен появиться в округе Майская горка к 2029 году — там обещают построить 10 домов, две школы, два детских сада и физкультурный центр. Работами займется компания «Интер-ТЕП».

Эту мысль поддерживают и в «Аквилоне» — там тоже согласны строить дома целыми кварталами.

— Наша цель — полностью уйти от точечной застройки, потому что она не решает проблемы инфраструктуры города, — делится Алексей Попков. — Должен быть комплексный подход к территории. Сейчас клиент другой — он более требователен к качеству и комфорту, дизайну. Смотрит, что есть во дворах, что находится рядом с территорией дома. Если раньше люди были довольны тем, что им построили квартиру, то сейчас задумываются, где рядом находится школа или детский сад.

При всех этих планах в Архангельске до сих пор остро стоит проблема расселения ветхого жилья. Ее пытаются решить разными способами. Так, в Поморье владельцам таких домов могут предоставить выплату до 54 130 рублей для получения нового жилья. Кстати, с октября в России могут признавать ветхие дома «ограниченно годными» для проживания — в них можно будет продолжать жить, но при условии регулярных проверок и ремонтов.

Этим летом в городе сошли со свай несколько деревянных зданий. Дом на Суфтина, 13, корпус 1 частично сошел со свай еще в прошлом году, окончательно он упал в день рождения Архангельска. А на Титова, 25 людям пришлось быстро покидать свои квартиры, оставляя личные вещи. Житель этого дома рассказал 29.RU, что предложенные варианты для переезда в маневренное жилье его не устроили. Также в 2021 году прокуратура обратилась в суд, чтобы обязать чиновников принять меры по предупреждению схода со свай дома на Выучейского, 68.