Правила стояка: как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании

Северяне продолжают жить в ужасных по качеству домах, а губернатор области Александр Цыбульский советует не стесняться, а добиваться от управляющих компаний нормального обслуживания. Сделать это не всегда просто. Например, ремонт — это удовольствие дорогостоящее, но всегда найдется лазейка, как на нем можно сэкономить. Проверьте, может быть, вам и не стоит переплачивать за некоторые работы, а заботы (вместе с расходами) лежат на управляющей компании. И что делать, если УК отказывается делать вам ремонт, а вы считаете, что должна.

Сразу скажем, что воплощать в реальность все ваши крутые задумки по стильному ремонту управляющая компания не будет. У нее в этом плане несколько другое направление. Так сказать, аварийное. Потопы из-за лопнувших труб или плохого ремонта крыши (актуально для жителей последних этажей), щели в стене, разбитые ступени в подъезде или на улице — на всё это у управляющих компаний есть «аварийный» бюджет. Но практически по каждому пункту есть свои тонкости.

Если вкратце, то управляющие компании должны платить за ремонт общего имущества. Деньги на это на счет УК падают не с неба, а из ваших кошельков каждый месяц. (Ищите суммы в квитанции в разделе «Содержание и текущий ремонт общего имущества».) Потратить их компания может только на текущий ремонт. Главное — разобраться, где заканчивается это самое «общее имущество» и начинается ваше, за которое несете ответственность только вы.

Что считается помещениями общего пользования?

В этот перечень входит всё, кроме квартир. Лестницы, чердаки, лифты, подвалы, колясочные. Даже общий коридор (когда несколько квартир объединены в одну секцию). Всё это должна ремонтировать управляющая компания. Это и ежу понятно. Немного сложнее разобраться в ситуации с общежитиями коридорного типа. Там жильцам принадлежат только комнаты, всё остальное — общее имущество. Но управляющие компании часто заявляют, что это не их зона ответственности, и отказываются делать ремонт.

— Очень часто бывает, что без ведома УК соседи скидываются и сами делают ремонт, самостоятельно много чего меняют. Не в своих комнатах, а именно в общедомовом имуществе, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Поэтому управляющая компания, когда туда заходит, говорит: «Это не наши вентили, не наши трубы». Боится там что-то делать и влезать. Потому что если они залезут туда, получается, что берут на себя ответственность.

Кроме того, управляющие компании могут отказаться делать ремонт за свой счет, ссылаясь на то, что общежитиям присвоен статус многоквартирных домов. Но это незаконно.

Кто должен ремонтировать батареи и трубы?

Здесь всё не так просто. Да, все трубы, входящие в вашу квартиру, — ответственность управляющей компании. Но есть нюансы.

— Управляющие компании обслуживают трубы до первого отсекающего вентиля. Причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК, — говорит юрист компании «Бенефактум» Александр Андреев. — Если вентиля нет (такое встречается чаще всего в квартирах старого жилого фонда, но иногда бывает и в новостройках), управляющая компания обслуживает еще и батарею. В новостройках вентили в местах общего пользования — в коридорах.

— Если в новостройках установлены батареи старого образца, без вентиля (такое бывает, особенно в новостройках экономкласса), в таком случае УК свою ответственность, конечно, признает, — говорит Андрей Конышев. — Поэтому можно обратиться в компанию с требованием заменить или отремонтировать радиатор. В старых домах действует тот же принцип. Если люди поменяли себе батареи на новые, УК по стояку признает свою ответственность, а после вентиля — как хотите, так и устраняйте. Обратиться в УК, конечно, можно с заявлением о ремонте батареи, которую собственник самостоятельно поменял, но УК, скорее всего, возьмет за это плату.

Даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы.

Кто отремонтирует стены?

Управляющие компании должны следить за внешним видом стен, закрашивать надписи и вовремя штукатурить дыры. Если у вас в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

— Фасадная стена, которая граничит с улицей, — зона ответственности управляющей компании, — говорит Александр Андреев. — Если со стороны улицы есть трещина, которая повредила обои, ремонт и возмещение ущерба — за счет управляющей компании. Также она должна обеспечить ремонт, если в квартире стало холодно из-за того, что вовремя не утеплили швы. Коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и заштукатурить в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в управляющую компанию.

А если осыпается штукатурка с потолка или пол кривой?

При определенных условиях за это тоже отвечает управляющая компания. Межэтажные перекрытия относятся к общедомовому имуществу. Поэтому, когда из-за их ненадлежащего содержания и несвоевременного ремонта страдает внутренняя отделка помещения, управляющая компания обязана устранить недостатки за свой счет.

Например, в Самарской области суд взыскал с управляющей компании расходы на ремонт пола, который начал проседать из-за сгнивших деревянных перекрытий, а в Ивановской области — обязал УК восстановить слой штукатурки на потолке, который осыпался из-за некачественного ремонта карниза кровли.

Кто оплатит потоп?

Если вы живете на верхнем этаже и на потолке растеклось мокрое пятно — вызывайте коммунальщиков. Уход за кровлей и проверка пробоин — их ведомство. Поэтому сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

В случае, когда потоп случился из-за прорыва трубы у соседей сверху, всё зависит от того, где произошел прорыв. Если после отсекающего вентиля, оплатить ремонт должны соседи сверху, до вентиля — зона ответственности управляющей компании.

— В этом случае нужно звонить в аварийно-диспетчерскую службу, — говорит Александр Андреев. — Оставить заявку, что произошел прорыв. Приедет специалист, всё перекроет и составит акт, указав, где произошел прорыв, что пострадало. Обязательно надо всё записывать. Потому что оценка будет зависеть от первоначального акта. Акт тут же надо получить от специалиста. С ним обратиться в УК, если она виновата. И написать, что необходимо возместить ущерб. Стоимость ремонта определяется двумя способами: либо оценка, либо делаешь ремонт и несешь все чеки в УК вместе с письменным заявлением. Но обязательно, чтобы была отметка о принятии заявления в работу, регистрационный штамп.

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт?

В каждой управляющей компании есть счет, на который поступают деньги на капремонт, и у коммунальщиков есть «аварийные» деньги. То есть в случае какой-то аварии у них должен быть неприкосновенный запас на ремонт.

— К сожалению, не всегда это правда, очень часто бывает, что «аварийные» деньги куда-то пропадают, выводятся каким-то образом. Но мы сейчас не об этом, — говорит Андрей Конышев. — Если УК отказывает в ремонте, но вы уверены, что это их прерогатива, нужно обязательно требовать письменный отказ. Потому что с этим отказом потом очень удобно обращаться в жилищную инспекцию и в прокуратуру. На УК может быть наложен достаточно серьезный штраф, и прокуратура может их обязать этот ремонт все-таки произвести.

Но если специалисты выявят, что каким-то ремонтом или вообще сменой труб занимаются собственники квартир, то они снимут с себя ответственность. И вообще могут выписать штраф за то, что вы влезли в компетенцию управляющей компании.