12 острых вопросов Мореву: глава Архангельска ответил, как будут расселять деревянные дома

— Если говорить о территориях КРТ, в рамках тех 17 проектов КРТ, которые мы сейчас определили, нам предстоит построить 640 тысяч квадратных метров жилья на месте расселенных ветхих и аварийных домов. Это колоссальный объем, примерно 4 годовых объема сдачи жилья в Архангельске. Такие объемы всегда столкнутся с серьезными сложностями в части их обеспечения всей необходимой сетевой инфраструктурой, и в части водоснабжения, водоотведения, и теплоснабжения. У ТГК-2 есть серьезные сложности с подключением новых строящихся объектов к теплоснабжению.

Решения здесь есть два — мы активно их прорабатываем вместе с правительством Архангельской области. Первое — строительство дополнительной магистральной ветки теплотрассы от нашей ТЭЦ в сторону центральной части города. Есть примерное понимание по тем территориям, куда пройдет эта ветка, и по тем возможностям, которые она увеличит в центральной части города.

Второе решение — строительство газовых котельных, которые будут заведены в существующую сеть ТГК-2 для того, чтобы увеличить возможности по калориям системы теплоснабжения Архангельска. Сейчас ТГК-2 прорабатывает до конца марта 2024 года вопрос по строительству ветка теплоснабжения от ТЭЦ, по ее параметрам, возможностям, проектным решениям. В конце марта она должна дать ответ, по какому пути мы пойдем. Я думаю, что этот путь совершенно не исключает и строительство газовых котельных. Возможны оба варианта, я думаю, что, скорее всего, так и будет. У нас уже есть потенциальные инвесторы, которые готовы строить газовые котельные на окраинных территориях города. Для того чтобы появлялись новые возможности по крайней мере в центральной части города по подключению новых домов.

Пеллетные котельные, как правило, не запитаны в общую систему теплоснабжения, которой занимается ТГК-2. Это тоже наши возможности, но, если мы говорим про территории КРТ, они размещаются в центральных округах. В центральных округах пеллетных котельных не предполагается.

Сейчас в системе теплоснабжения действует 51 котельная, включая центральную ТЭЦ, все остальные 50 котельных находятся не в центральной части города. Сейчас некоторые из них проходят процедуру модернизации, перевода на газ. Есть 2 котельные, которые мы переводим на пеллеты, предполагаем строительство новых котельных.

[Сейчас] они преимущественно расположены в центральных округах, Ломоносовский и Октябрьский. На этих 17 территориях мы не останавливаемся, не завершим свою работу. Департамент градостроительства сейчас прорабатывает новые КРТ, которые будут расположены не только в центральной части города. Я имею в виду и Майскую горку, в частности район 3-го лесозавода, и Северный округ, и некоторые другие округа. Сейчас у нас 17 территорий, в которые уже вошли 176 ветхих и аварийных домов, которые в рамках развития территорий будут расселены, на их месте будет построено новое комфортное жилье.

— Договоры заключаются на 10 лет с участниками торговых процедур, в течение 10 лет они должны предоставить свой план-график расселения, затем должны разработать проект планировки территории, проект зданий, пройти все необходимые согласования и начать строительство.

Мы определили 17 таких территорий, сейчас проводим конкурсные процедуры по выбору застройщика. С самого начала мы встречались с собственниками жилья, которые сейчас проживают в этих ветхих и аварийных домах, проводили собрание собственников. Люди голосовали за вступление в программу, и только после этого дома включались в эту программу. Поэтапно с мая мы проводим конкурсные процедуры, мы их еще не завершили. На сегодняшний день состоялось 9 конкурсных процедур из 17, по 8 подписаны договоры, 1 в стадии подписания. До конца года мы планируем еще 3 конкурсные процедуры провести. До конца годы мы планируем заключить договоры по 12 территориям. И еще 5 территорий проторговать в первом квартале 2024 года.

Как я уже отметил, на 17 территориях не останавливаемся, параллельно продолжаем определение новых территорий под комплексную застройку. У них у всех совершенно разный срок. Просто потому что и торговые процедуры в разное время проводятся. Нет единого срока, допустим, к 2028 году будут расселены все дома и построены все дома на этих 17 территориях. У всех у них разный срок, который определен договором и тем графиком, который предоставляет застройщик в адрес администрации после заключения договора.

— Абсолютно исключить такие риски нельзя, но и обозначить эти риски рано. Мы только-только заключили договор. Идет расселение жителей этих домов. Застройщики в последние годы всегда под разные проекты строительства создают отдельные юрлица. Это связано с тем проектом финансирования, которое предоставляют банки, и застройщикам так выгодно.

Мы понимаем, эти 8 застройщиков, это люди с опытом, которые реализовывали ранее строительные проекты в Архангельске, многие даже в большом количестве. Может, кому-то название ничего не скажет, но мы понимаем, кто является собственником и учредителем компании, в какие холдинги входят те или иные компании. Те победители, которые определены, нам понятны и известны, имеют опыт строительства в Архангельске.

— Из тех вопросов, которые мы получаем от людей, конечно, им важен и район проживания, который будет предлагать застройщик, и выкупная стоимость жилья, которое будет предлагать застройщик. Если говорить о районе проживания, сегодня на законодательном уровне это не определено. Это должна быть черта Архангельска, но в то же время это должен быть предмет взаимных договоренностей двух сторон. Ну и то же самое касается выкупной цены. Она твердо не определена.

Основные параметры определены статьей 32 Жилищного кодекса. Исходя из нее застройщик формирует первое ценовое предложение. Но это всегда предмет договоренностей двух сторон. У меня были на приеме и жители с некоторых территорий, которые выражали свои тревоги. Когда я с ними разговаривал, выяснял, что почти все они ни разу не встречались с застройщиком. У них есть опасения, они пришли в муниципалитет, задаешь им вопрос, а вы проговаривали с застройщиком ваши пожелания? Нет, мы еще не проговаривали, но мы обеспокоены. Ну так застройщик не может угадать за вас ваши пожелания к будущему жилью! Приходите и разговаривайте.

Законом предусмотрено и судебное решение подобных вопросов. Но, зная застройщиков, я могу сказать, что застройщики не заинтересованы в длительных судебных решениях. Любой застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее расселить людей, как можно быстрее освободить участок и начать строительство. Это просто экономика. Суды могут занять длительное время, и застройщик к таким случаям, я думаю, будет прибегать крайне редко и только в случае крайней необходимости. Это всегда предмет двусторонней договоренности между собственниками, нанимателями.

— КРТ определена законодательством на федеральном уровне. Когда мы реализовывали, (продолжаем где-то точечно), программу развития застроенных территорий, застройщик становился собственником земельного участка. А в случае с комплексным развитием территорий застройщик — арендатор земельного участка. Участок не переходит в собственность.

В случае с РЗТ мы не могли нарезать большие территории, потому что по условиям той программы застройщик должен был сначала расселить все дома и только после этого имел возможность начать строительство. Мы не могли охватить большие кварталы, понимая, что ни один застройщик не в состоянии осилить подобные проекты. На мой взгляд, может, есть еще какие-то незначительные отличия, но это два ключевых отличия между двумя программами.

В случае с КРТ мы можем нарезать действительно большие территории по 26, 23, 16, 15 домов. Это большие серьезные территории, позволяет комплексно развивать их, не точечно. В рамках РЗТ не помню самые большие, но, думаю, не превышали 5–6 домов. Были по 2–3 дома.

— Сложный вопрос. Мы видим цены, которые сейчас устанавливается застройщиками как на первичном, так и на вторичном рынке, цены подрастают за кв.м. В разных округах они разные, но мы тоже этот рост фиксируем. Причин несколько у этого роста. Но, всё-таки, я сторонник постулата того, что спрос рождает предложение. Это рынок, мы не влияем на цену кв.м. Застройщик устанавливает цену кв.м. ровно таким, за сколько люди покупают. Иначе бы у них жилье стояло без дела, и быстрого оборачивания их капитала не происходило бы. А для экономики, на мой взгляд, важнее не объем средств, который крутится в экономике города, а скорость оборачивания этих средств.

— Как я уже говорил, у каждого жителя свои индивидуальные пожелания к застройщику. Это всегда предмет взаимных договоренностей. Когда я говорил, что встречался с жителями здесь, у себя, в том числе говорил о некоторых жителях с переулка Водников. Я спрашивал, вы с застройщиками встречались индивидуально конкретно (я знаю, что были общие встречи, уличные и так далее), доводили ваши пожелания? Нет. На сегодняшний день, по крайней мере, люди, которые ко мне приходили, нет. Да, я знаю, что застройщик определил пока такую цену 60 000 рублей за кв. м. Мне сложно судить, обоснована она или не обоснована. Я знаю, что около 30 договоров на сегодняшний день этот застройщик уже заключил, судя по всему, на этих условиях.

— Есть проекты, которые не были слышны, хотя тоже расселение происходило — проблемы были. Проблемы были и по расселению домов, когда мы строили и уже завершаем строительство нового Московского проспекта. Сейчас я получаю в основном тревоги только с переулка Водников. Иных каких-то серьезных тревог, может, только точечно, но в основном только с переулка Водников. У меня есть на этот счет свои мысли, но я их оставлю при себе.

— В прошлом году были аукционы, которые не состоялись. В этом году большинство аукционов состоялись. Застройщикам уже понятны условия, на этих же примерно условиях будем и следующие аукционы проводить. Спрос есть, застройщики выходят, причем на некоторые аукционы выходило сразу по несколько участников на одну и ту же территорию. Побеждал, как говорится, сильнейший, который предлагал большую сумму.

Если говорить про прошлый год, аукционы не состоялись, не совсем потому что были избыточные требования. В силу того что мы только-только начинали этот проект, была неопределенность по тому, как поступят с домами, которые включены в федеральную и региональную программу расселения и в то же время находятся в КРТ. Что по ним будет происходить: застройщик обязан расселять, мы обязаны расселять? Как это будет финансироваться? На сегодняшний день эти моменты урегулированы, у застройщиков понимание есть, поэтому аукционы идут успешно.

— Всё это основано на предположениях людей, я с этим тоже сталкивался. Предполагаю, есть определенные юристы, которые неправильно толкуют существующее законодательство, что те дома, которые вошли в КРТ, полностью исключены из будущих программ. Мы можем рассуждать лишь на уровне предположений.

Нет будущих программ. Есть текущие программы. Есть текущая федеральная и региональная программы переселения. Сейчас у нас есть федеральная программа на 2019–2025-й, которая учитывает расселение домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года. Говорить о том, кто в нее включен, кто не включен, преждевременно. Не секрет, что уже и Министерство ТЭК и ЖКХ правительства Архангельской области, и федеральный центр у нас запрашивали о тех домах, которые следуют включить в будущую программу переселения. Мы этот список домов подготовили и направили в 2022 году. В него включены дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года и до 1 января 2021 года. Там никаких ориентиров на КРТ не ставили. Просто подали весь список домов, которые признаны аварийными в этот период.

Эти предположения пока совершенно беспочвенны. Каждая программа переселения тоже имеет свою этапность и сроки. Если дом признан аварийным и включен в программу, неизвестно, на каком этапе будет построен соответствующий дом, предоставлена квартира, жилье. Сейчас программа на 2019–2025-й, она тоже имеет свои этапы.

Когда люди говорят, что мы не вошли в будущую программу, это пока беспочвенное утверждение. Нет еще будущей программы, чтобы говорить, вошли или не вошли. Мы подали все дома, которые признаны аварийными в этот период. Когда люди говорят, что мы включены в программу переселения, это означает, что через год-два они улучшат свои жилищные условия, это тоже преждевременное заявление, потому что программа рассчитывается на 6 лет, соответственно, в течение 6 лет. Правда, должен отметить, что федеральную программу мы реализуем на год раньше, у нас задача в 2024 году ее завершить и полностью расселить все дома, которые включены в нее.

— Я подчеркну, что должен ответить не как глава города, а как житель Морев Дмитрий Александрович. Потому что как глава города я руководствуюсь теми полномочиями, которые возложены на муниципалитет и теми задачами, которые ставятся государством. Раз государство приняло решение о полном расселении аварийного жилья — ну что ж, это задача, с которой я должен работать. А как житель города я наблюдаю, скажем так, эти иждивенческие настроения. В моем окружении, я тут всю жизнь живу, все мои молодые друзья, с которыми я рос, получили жилье самостоятельно, через ипотеку или еще что-то. В моем окружении нет людей, которым повезло получить бесплатно квартиру от государства. Все для этого прилагали определенные усилия, и у них размышления на этот счет именно такие.

На мой взгляд, справедливо было бы расселять только нуждающихся людей. Это пожилые люди, инвалиды, одинокие мамы с детьми, некоторые другие отдельные категории граждан. Наверное, это было бы справедливее. Но задача государством ставится, что мы расселяем все дома, невзирая на имущественное положение тех, кто там живет либо не живет, а живет в других местах.

Есть определенные иждивенческие настроения. Когда люди что-то получают бесплатно, они перестают стремиться к чему-то в своей жизни: зачем чего-то добиваться, если это достанется бесплатно? Это плохо, когда у человека нет стремления реализовать себя в карьере, повышении зарплаты. Это в итоге не очень хорошо влияет на настроение в обществе, на нашу экономическую ситуацию и на экономическую стабильность этих семей.