Сэкономить или потерять всё: как не ошибиться с выбором застройщика

Покупка квартиры — это ответственное решение, которое может обернуться как радостным новосельем, так и потерей средств. Журналист N1.RU выяснил, на что обратить внимание при покупке жилья в новостройках и как отличить надёжного застройщика от мошенников.

Истории с обманутыми дольщиками, которые вкладывают все свои накопления в строящиеся многоэтажки, а в итоге остаются и без квартир, и без денег, регулярно гремят на всю страну. И хоть Архангельск в этой новостной повестке упоминается нечасто, в столице Поморья всё же есть несколько печально известных долгостроев.

По данным инспекции государственного строительного надзора Архангельской области, на территории региона расположено десять проблемных объектов, четыре из которых имеют статус незавершённого строительства, а также шесть домов, которые существуют только на бумаге — к их строительству вовсе не приступили. В реестр граждан, чьи права нарушены в результате привлечения денежных средств для строительства данных многоквартирных домов, включено 126 жителей региона.

«Восстановление нарушенных прав пострадавших возможно исключительно в судебном порядке. Одна из причин такой ситуации — низкая информированность граждан, необдуманность вложения денежных средств в дешёвые, но не существующие в реальности квадратные метры», — пояснил руководитель инспекции государственного строительного надзора Архангельской области Денис Гладышев.

Жильё на этапе котлована обходится в среднем на 25–30 % дешевле готовой новостройки. По отдельным, наиболее выгодным проектам и при растущем рынке эта разница может оказаться и выше. Столь крупный дисконт обусловлен не менее серьёзным риском — по сути, покупатель платит за воздух, за перспективы получить свои квадратные метры в будущем. Кому-то покупка ещё не существующей квартиры в дальнейшем помогает сэкономить значительную сумму, но иногда такие покупатели остаются ни с чем.

На что обратить внимание

Руководитель отдела нового строительства риелторской компании «Регион-С» Наталья Шипилова выделила основные признаки надёжности/ненадёжности застройщика:

1) возраст компании. Солидный возраст компании — один из основных критериев надёжности. Если застройщик появился на рынке совсем недавно, лучше тщательно его изучить;

2) число построенных объектов. Это визитная карточка компании, говорящая об её состоятельности;

3) непрерывность деятельности. Надёжная компания работает не эпизодически, а непрерывно: она постоянно что-то строит и планирует новые проекты;

4) выполнение сроков сдачи. Согласование документации, подключение здания к коммуникациям и прочее — существует масса причин, по которым процесс сдачи объекта в эксплуатацию может затянуться. Три-шесть месяцев — это тот срок, который можно «простить» застройщику. При этом надёжный девелопер не будет скрываться от клиентов, предоставит всю необходимую информацию, обоснует причины задержки;

5) качество строительства. Не нужно быть экспертом, чтобы лично убедиться в качестве или халтуре строительных работ. Посетите стройплощадку, оцените используемые материалы, ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и так далее;

6) создание ООО под проект. Если застройщик под каждый новый проект создаёт новую «ооошку», это ещё не повод для паники. ООО — это своего рода официальное лицо проекта, которое заключает договоры с подрядчиками и оформляет договоры купли-продажи. Так проще вести учёт финансов и оформлять кредиты на строительство;

7) судебные разбирательства. Уточните отсутствие у застройщика судебных тяжб, а при наличии таковых ознакомьтесь деталями — возможно, над компанией нависла угроза банкротства;

8) открытость. По каждому проекту желательна актуальная информация с фотоотчётами. На сайте обязательно должны быть указаны контакты компании, чтобы клиенты могли оперативно, без личного визита в офис выяснить все интересующие их нюансы. Готовность застройщика к контакту с покупателями — один из основных признаков надёжности. Это видеокамеры на стройке, позволяющие клиентам оценить ход работ, экскурсии по новым объектам, шоурумы с моделями текущих и будущих проектов, активность компании в социальных сетях. Также не поленитесь поискать в интернете отзывы о работе застройщика;

9) аккредитация банками. Если стройка аккредитована банками, это добавляет застройщику очков, так как финансовые организации проверяют компании и объект с точки зрения собственных рисков и не будут выдавать средства на сомнительный проект;

10) страхование. Наличие страховки — дополнительная гарантия защиты финансов покупателя, позволяющая получить выплаченные застройщику деньги, если последний окажется неплатёжеспособен.

Как распознать ненадёжного застройщика

Пакет документов, к которым застройщик обязан предоставить публичный доступ, регламентирован Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Он включает проектную декларацию, разрешение на строительство, заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам.

«Обходите стороной слишком заманчивые предложения. Строительство — это бизнес, а не благотворительность, и щедрость девелопера должна иметь разумные пределы. Это касается и размера скидки, и продолжительности действия заманчивых спецпредложений. Если продавец месяцами держит скидку в 25 % и выше на квартиры в новостройке, это, скорее всего, свидетельствует о серьёзных финансовых трудностях и отчаянных попытках найти средства на продолжение работ. Особенно настораживает дисконт, который распространяется на все квартиры, выставленные на продажу», — предупреждает Алексей Попков, генеральный директор ИК «Аквилон Инвест».

Впрочем, отмечает эксперт, многое зависит от конкретной ситуации: региона, класса объекта, объёма продаж. Высокие скидки вовсе не обязательно указывают на скорое банкротство — возможно, продавец хочет распродать остаток квартир или наименее ликвидные объекты.

А вот из-за периодической смены подрядных организаций беспокоиться не стоит. Напротив, это может быть признаком заботы о качестве выполняемых работ и поиска лучшего исполнителя.

Даже если вы доверяете застройщику и решились на покупку, не забывайте лично следить за ходом строительства. Регулярно навещайте стройплощадку, оцените, насколько активно идут работы. Если на объекте нет никакой активности, по территории слоняется лишь парочка рабочих, а этажность здания не увеличивается со временем — дела плохи.

Покупатели — за чистоту

Владелец квартиры в одном из жилых комплексов Архангельска Игорь Григорьев поделился своим опытом покупки квартиры на первичном рынке:

«Я приобретал жильё от известной компании, которая возвела множество объектов не только в Архангельске, но и в других городах. Сотрудники всегда были рады общению, проводили экскурсии по объекту, отвечали на все вопросы. Полагаю, что приобретать квартиру напрямую от застройщика безопаснее, чем брать жильё на «вторичке». Ведь квартира в новостройке на 100 % «чистая», потому что раньше у неё не было владельца, с ней не совершалось никаких сделок».

Спикер отмечает, что новостройки обладают и другими преимуществами: вы получаете совершенно новую квартиру в только что созданном микрорайоне, внутри которого формируется инфраструктура, соответствующая запросам местных жителей. Главное, убедиться в безопасности сделки и надёжности застройщика перед подписанием документов.