Падение спроса не аргумент? Строители продолжают задирать цены и ждать приезжих с деньгами

Средняя стоимость 1 квадрата в новостройках России превысила 174 тысячи рублей. Причем с начала года эта цена выросла уже на 11 тысяч рублей. За весь прошлый год один квадрат в новостройках России подорожал на 16,5 тысячи (плюс 11%).

Но быстрее всего цены на недвижимость скакнули в 2022 году: плюс 30 тысяч рублей (рост более чем на четверть).

Как видно, недвижимость в России дорожает намного быстрее инфляции. По крайней мере, такие данные MSK1.RU нашел в базе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Причем в самых крупных регионах недвижимость дорожает еще быстрее.

Москва

В 2023 году рост на 27 тысяч (плюс 9%), с начала этого года — еще 20 тысяч (6%).

Московская область

В 2023 году рост на 27 тысяч (плюс 18%), с начала этого года — 12 тысяч (7%).

Санкт-Петербург

В 2023 году рост на 28 тысяч (плюс 14%), с начала этого года — 10 тысяч (4%).

Краснодарский край

В 2023 году рост на 44 тысячи (плюс 41%), с начала этого года — 5 тысяч (3%).

Татарстан

В 2023 году рост на 20 тысяч (плюс 16%), с начала этого года — 17 тысяч (11%).

Свердловская область

В 2023 году рост на 17 тысяч (плюс 16%), с начала этого года — 6 тысяч (5%).

— На падение цен рассчитывать не стоит, — говорит MSK1.RU финансовый советник, основатель Rodin.Capital Алексей Родин. — Девелоперы начнут снижать цены только при существенном падении спроса. Скорее всего, это будет проявляться не через прямое снижение стоимости квартир, а через различные скидки, акции и программы рассрочки.

— Но разве сейчас спрос — при таких-то ценах — не падает?

— После отмены льготной ипотеки спрос на покупку недвижимости действительно упал. По разным оценкам, спрос снизился от 10 до 20%. Но более существенного падения спроса ждать не стоит. Во-первых, до сих пор действуют различные льготные программы: семейная ипотека, IT-ипотека, ипотека для участников СВО и т. д. Во-вторых, в стране набирает обороты тренд на инвестирование в недвижимость, поскольку из-за санкций всё больше капитала остается внутри государства. Ну и в-третьих, высокая ключевая ставка с нами не навсегда. Уже в следующем году Центробанк может начать снижать ключевую ставку, и спрос на недвижимость снова вернется в норму.

— Однако кризис перепроизводства на рынке недвижимости налицо. И он явно с нами надолго. Огромные ЖК в Москве, Ленобласти, Краснодаре стоят полупустыми.

— Вы правы. И при этом предложение продолжает расти. Так, по данным ЦИАН, число лотов в продаже в новостройках Москвы в начале августа выросло на 5% по сравнению с началом июля.

Причина такого перекоса в том, что рынок еще не отражает рост ставок по ипотеке и отмену льготных программ. Девелоперы вводят в эксплуатацию то жилье, которое начинали строить еще несколько лет назад. Если застройщик затянет со сроками сдачи объекта, это как минимум скажется на его репутации, а в худшем случае грозит проблемами с законом. Учитывая имеющиеся в продаже объекты и падение спроса, дефицит рынку недвижимости уж точно не грозит еще как минимум год-два.

Девелопер Антон Баталов свято верит, что спросу не дадут рухнуть два фактора: миграция людей и капитала.

— Других популярных способов «парковки» капитала, кроме недвижимости, в нашей стране фактически нет. Инвестировать в квартиры люди продолжат, как только ситуация немного стабилизируется, — говорит Баталов. — А драйвером для дальнейшего роста рынка недвижимости будет и устаревание фонда, и миграция людей из мелких населенных пунктов в крупные города. Высокая ставка по ипотеке не остановит эти процессы, и рынок просто адаптируется к новым реалиям.

Управляющий партнер Delta estate Елена Земцова говорит, что сейчас на рынке пока что достраиваются те ЖК, которые были заложены несколько лет назад. С этим и связано «затоваривание». Ведь ранее девелоперов обаяли льготной ипотекой, которая спровоцировала бум покупки недвижимости.

— Если посмотреть на большинство новостроек эконом- и комфорт-класса, то это целые кварталы от 5 и более корпусов. И на реализацию таких масштабных проектов закладывается не менее 3–4 лет, — объясняет Земцова. — Получается, что стартовали эти проекты на волне высокого ажиотажного спроса, подстегиваемого льготной ипотекой. И на тот момент продажи шли хорошо, стимулируя застройщиков получать всё больше разрешений на строительство. Сегодня ситуация изменилась, льготы практически отменили, ключевая ставка выросла, спрос снизился.

— Цены при этом не снижаются, а растут. А какие бы советы вы дали тем, кто всё же вынужден сейчас покупать квартиру?

— Прогнозирую, что к середине осени спрос вернется к старым показателям. Здесь сыграет и окончание отпускного сезона, что всегда снижает спрос.

Что касается советов, то сейчас запросы покупателей корректируются в сторону уменьшения площади квартиры или удаленности от центра города. Естественно, такое жилье дешевле. Так, в 1-м полугодии 2024 года выросла доля сделок на 1- и 2-комнатные лоты, тем самым снизилась средняя площадь покупаемого лота на 0,5 кв. м. Дальше такая тенденция, думаю, будет сохраняться.

В последнее время в Архангельске стало дешеветь вторичное жилье. Выгодно ли его сейчас покупать, рассказал риелтор.

Одно из последних обсуждаемых нововведений — арктическая ипотека, которая стартовала 1 ноября 2023 года. Льготная программа должна была позволить северянам взять жилье всего под 2% годовых. Однако быстро выяснилось, что ипотека практически не работает в Архангельске, так как стоимость жилья, которое можно приобрести по ее условиям, гораздо ниже среднерыночной цены в городе.

Но в феврале 2024 года в Сети появилась информация о том, что застройщики придумали, как продавать дорогие новостройки в Архангельске по условиям арктической ипотеки. Что это за схема, анонимно рассказал один из риелторов города.