«Минус только у покупателя»: в Архангельске придумали, как продавать новостройки по «Арктической ипотеке»

«Арктическая ипотека» формально стартовала 1 ноября 2023 года. Льготная программа должна была позволить северянам взять жилье всего под 2% годовых. Однако быстро выяснилось, что ипотека практически не работает в Архангельске, так как стоимость жилья, которое можно приобрести по ее условиям гораздо ниже среднерыночной цены в Архангельске. В феврале 2024 года в Сети появилась информация о том, что застройщики придумали, как продавать дорогие новостройки в Архангельске по условиям «Арктической ипотеки». Что это за схема, анонимно рассказал один из риелторов города (Во избежание проблем с партнерами он попросил об анонимности. — Прим. ред.)

Агент по недвижимости сообщил, что застройщики Архангельска действительно продают по условиям льготной ипотеки те квартиры, которые под нее не подходят.

— Суть в том, что они делят стоимость квартиры на два договора. По одному договору вы получаете квартиру под «Арктическую ипотеку», и именно эту сумму указывают в договоре долевого участия. А по второму договору покупатель выплачивает разницу между стоимостью по первому договору и реальной стоимостью квартиры.

Риэлтор также объяснил математику этой уловки:

— Например, квартира 50 м кв. стоит 6,5 миллиона. Чтобы подходить под условия «Арктической ипотеки», она должна стоить 5 085 000 рублей. Это 101 700 рублей за квадрат. Такую сумму застройщик указывает в первом договоре. А разницу между реальной стоимостью в 1 415 000 передают застройщику наличкой по различным документам, например по договору подбора. Также покупатель должен внести в банк первоначальный взнос в виде 20,1% от стоимости квартиры в договоре, т. е. от 5 085 000 рублей. То есть, чтобы купить квартиру 50 квадратов за 6,5 млн, надо 2,5 млн налички.

При этом, по словам риэлтора, такая схема удобна всем, кроме покупателя.

— Для застройщика рисков нет. Банкам тоже хорошо, они получают объект в собственность по заниженной цене, и если человек не сможет платить, то, продав квартиру, банк может выйти в плюс. Минус только у покупателя, ведь если он захочет продать квартиру ранее трех лет после покупки, возникает большой налог. Так как в договоре было 5 млн, а он продает ее за 7 млн, то налог будет платить с 2 млн разницы.

Самой большой проблемой становится как раз стартовый капитал.

— Такие сделки пользуются сейчас большим спросом, но, чтобы рассматривать такой вариант, нужно иметь на руках не менее 1,5 млн.

Риэлтор также уточнил, что проблема может возникнуть с выбором банка, в котором можно будет взять ипотеку.

— Самые крупные банки сделали комиссию для застройщика по госипотекам. Из-за них цена на квартиру возрастает где-то на 10%. И эту разницу оплачивает покупатель. Из-за этого некоторые застройщики теперь просто не работают с несколькими крупными банками из-за комиссии.

Напомним, в конце прошлого года Архангельскую область посетил Владимир Путин. В том числе он по видеосвязи обсудил новую ипотеку с северянами. Семья из Поморья предложила изменить условия программы, тогда и было заявлено, что предельный размер кредита по «Арктической ипотеке» увеличится с 6 до 9 миллионов рублей.

• где по стране уже внедрили подобную программу и какие были результаты;

• в каких еще регионах, кроме Поморья, будет действовать «Арктическая ипотека»;

• кому ее выдадут и на каких условиях.